Wohnungs­eigentum: Alle müssen zahlen, auch wenn’s teuer wird

Pfusch am Bau

Die Immobilie im Amts­gerichts­bezirk Ander­nach war ursprüng­lich ein Zweifamilien­haus. Dann baute einer der damaligen Eigentümer den Keller zu einer selbst­ständigen Wohnung um und verkaufte sie für 82 000 Euro. Die Käuferin zog ein. Wenig später traten Wasser­schäden auf. Ursache: hand­fester Pfusch am Bau. Die Außenwände waren sanierungs­bedürftig. Kosten­punkt: 54 500 Euro. Die Eigentümer­versamm­lung tagte und beschloss mit zwei gegen eine Stimme: Wir machen erst mal gar nichts. Hintergrund vermutlich: Die beiden Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Ober­geschoss waren knapp bei Kasse. Sie hatten ihre Wohnungen ebenfalls erst nach dem Umbau gekauft.

Streit vor Gericht

Inzwischen war die Kellergeschoss-Wohnung unbe­wohn­bar. Die Eigentümerin schaltete einen Rechts­anwalt ein und zog gegen die beiden anderen Wohnungs­eigentümer vor Gericht. Das Amts­gericht urteilte für sie, das Land­gericht Koblenz hob das Urteil wieder auf. Derart viel Geld sofort zahlen zu müssen, über­schreite die Opfer­grenze hatten die Richter in Koblenz argumentiert. Der Bundes­gerichts­hof dagegen urteilte heute: Die beiden Eigentümer müssen nicht nur ihren Anteil an der Sanierung des Gemein­schafts­eigentums über­nehmen, sondern der Dritten im Bunde wohl auch noch Schaden­ersatz zahlen, weil sie ihre Wohnung wegen der Mängel am Gemein­schafts­eigentum nicht nutzen konnte. Mit den Einzel­heiten muss sich jetzt noch mal das Land­gericht Koblenz befassen.

Pflicht zur Instandset­zung

Eigentümer­gemeinschaften stehe bei der Entscheidung über Reparaturen am Gemein­schafts­eigentum normaler­weise ein Entscheidungs­spielraum zu, erklärten die Bundes­richter ihr Urteil. Wenn allerdings eine Wohnung wegen Mängeln am Gemein­schafts­eigentum nicht benutz­bar sei, werde die sofortige Instandset­zung zur Pflicht. „Für die Berück­sichtigung finanzieller Schwierig­keiten oder des Alters einzelner Wohnungs­eigentümer ist in solchen Fall­konstellationen kein Raum“, heißt es in der Presse­mitteilung des Bundes­gerichts­hofs zum Urteil.

Separate Haftung für Pfusch

Immerhin: Die Eigentümer­gemeinschaft hat einen Anspruch auf Schaden­ersatz gegen den für den Pfusch am Bau verantwort­lichen Eigentümer. Der haftet, ohne dass ihm die jetzigen Eigentümer ein Verschulden nach­weisen müssen. test.de-Meldung: Hohes Haftungsrisiko für Wohnungseigentümer

Prüfung vor Kauf

Von einer solchen Situation betroffenen Eigentümern bleibt nur, das erforderliche Geld per Kredit zu beschaffen oder schnell einen Käufer zu finden. Der Fall zeigt außerdem: Wer eine Eigentums­wohnung kaufen möchte, muss den Zustand des Gemein­schafts­eigentums ganz genau prüfen oder prüfen lassen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17.10.2014
Aktenzeichen: V ZR 9/14

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[Update 20.10.2014] Zum besseren Verständnis des Falls: Die beiden anderen Eigentümer an der Gemeinschaft waren, wie jetzt oben in der Meldung klar­gestellt am fehler­haften Ausbau des Kellergeschosses nicht beteiligt, sondern hatten ihre Wohnungen ebenfalls erst später gekauft.