Wohnungseigentümer haften für Gemeinschaftseigentum gemeinsam. Selbst wenn es teuer wird, ist die Instandsetzung Pflicht. Wird eine Wohnung unbenutzbar, muss die Reparatur sogar unverzüglich erfolgen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden. Drei Eigentümer von Wohnungen in einem Haus müssen nun 54 500 Euro aufbringen und zwei von ihnen wahrscheinlich auch noch Schadenersatz zahlen. test.de erklärt die Rechtslage.
Pfusch am Bau
Die Immobilie im Amtsgerichtsbezirk Andernach war ursprünglich ein Zweifamilienhaus. Dann baute einer der damaligen Eigentümer den Keller zu einer selbstständigen Wohnung um und verkaufte sie für 82 000 Euro. Die Käuferin zog ein. Wenig später traten Wasserschäden auf. Ursache: handfester Pfusch am Bau. Die Außenwände waren sanierungsbedürftig. Kostenpunkt: 54 500 Euro. Die Eigentümerversammlung tagte und beschloss mit zwei gegen eine Stimme: Wir machen erst mal gar nichts. Hintergrund vermutlich: Die beiden Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Obergeschoss waren knapp bei Kasse. Sie hatten ihre Wohnungen ebenfalls erst nach dem Umbau gekauft.
Streit vor Gericht
Inzwischen war die Kellergeschoss-Wohnung unbewohnbar. Die Eigentümerin schaltete einen Rechtsanwalt ein und zog gegen die beiden anderen Wohnungseigentümer vor Gericht. Das Amtsgericht urteilte für sie, das Landgericht Koblenz hob das Urteil wieder auf. Derart viel Geld sofort zahlen zu müssen, überschreite die Opfergrenze hatten die Richter in Koblenz argumentiert. Der Bundesgerichtshof dagegen urteilte heute: Die beiden Eigentümer müssen nicht nur ihren Anteil an der Sanierung des Gemeinschaftseigentums übernehmen, sondern der Dritten im Bunde wohl auch noch Schadenersatz zahlen, weil sie ihre Wohnung wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht nutzen konnte. Mit den Einzelheiten muss sich jetzt noch mal das Landgericht Koblenz befassen.
Pflicht zur Instandsetzung
Eigentümergemeinschaften stehe bei der Entscheidung über Reparaturen am Gemeinschaftseigentum normalerweise ein Entscheidungsspielraum zu, erklärten die Bundesrichter ihr Urteil. Wenn allerdings eine Wohnung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht benutzbar sei, werde die sofortige Instandsetzung zur Pflicht. „Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum“, heißt es in der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum Urteil.
Separate Haftung für Pfusch
Immerhin: Die Eigentümergemeinschaft hat einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den für den Pfusch am Bau verantwortlichen Eigentümer. Der haftet, ohne dass ihm die jetzigen Eigentümer ein Verschulden nachweisen müssen. test.de-Meldung: Hohes Haftungsrisiko für Wohnungseigentümer
Prüfung vor Kauf
Von einer solchen Situation betroffenen Eigentümern bleibt nur, das erforderliche Geld per Kredit zu beschaffen oder schnell einen Käufer zu finden. Der Fall zeigt außerdem: Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss den Zustand des Gemeinschaftseigentums ganz genau prüfen oder prüfen lassen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2014
Aktenzeichen: V ZR 9/14
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[Update 20.10.2014] Zum besseren Verständnis des Falls: Die beiden anderen Eigentümer an der Gemeinschaft waren, wie jetzt oben in der Meldung klargestellt am fehlerhaften Ausbau des Kellergeschosses nicht beteiligt, sondern hatten ihre Wohnungen ebenfalls erst später gekauft.
