Wohnungs­eigentümer Special

Der Wohnungs­eigentümer Helmut Schneider (links) und seine Frau Anke (Zweite von rechts) sprachen sich für neue Balkone und eine gedämmte Fassade aus. Außerdem im Bild: Haus­verwalter Nico Brügge der Firma Hans Schütt Immobilien und Doris Walter von der Schlosserei Lothar Walter.

Viele Banken scheuen sich bislang davor, einer Eigentümer­gemeinschaft Geld zu leihen. Doch das ändert sich nun.

Ein „großer Akt“ sollte die Sanierung werden, „keine Flick­arbeit“, sagt Helmut Schneider. Die alten Balkonträger, so erzählt der Wohnungs­eigentümer, mussten ohnehin erneuert werden. Da könne die anrü­ckende Baufirma doch gleich auch neue Trägerbalkone hoch­ziehen, die Hoffassade dämmen und die Fenster austauschen. Kosten: ungefähr 140 000 Euro.

Die Mehr­zahl der Eigentümer der Hassel­mann­straße 6 in Kiel war dafür. Doch viel mehr als 25 000 Euro konnte die Gemeinschaft nicht aus der ersparten Rück­lage beisteuern. Die übrige Summe wollten die Eigentümer auch nicht auf einen Schlag bezahlen. Ein Kredit musste her.

Investitions­bank vergibt Kredite

Die Gemeinschaft fragte die Investitions­bank Schleswig-Holstein. Sie ist das öffent­liche Förder­institut des Bundes­landes. Seit 2007 vergibt die Bank Kredite an Eigentümer­gemeinschaften und hat schon über 110 Gemeinschaften finanziert.

Das Institut bot jedem Eigentümer ein Darlehen der staatlichen KfW-Bank an. Acht der neun Eigentümer haben ihren Anteil so über das KfW-Programm „Wohn­raum modernisieren Stan­dard“ finanziert. Im Juli 2011 stellte die Bank das Geld bereit.

Die Kredit­lauf­zeit liegt bei 20 Jahren, der Effektivzins beträgt 3,98 Prozent. Das Programm hat die KfW-Bank mitt­lerweile einge­stellt, sie bietet aber weitere Fördermöglich­keiten an. Die Zinsen sind seither gesunken (siehe Test Eigenheim finanzieren).

Die Hürden sind nied­rig. Die Banker aus Kiel begnügen sich mit einem Schufa-Auszug und der Garantie des Haus­verwalters, dass der Eigentümer in den vergangenen drei Jahren das Hausgeld bezahlt hat. Das Einkommen der Eigentümer prüfen sie nicht, auch auf einen Eintrag im Grund­buch verzichtet das Institut.

Geld für Wohnungs­eigentümer

Anders als in Kiel haben es die Gemeinschaften oft schwer, auf Kredit zu finanzieren. Die bunte Schar der Eigentümer gilt als schwierige Kund­schaft, dauert es doch mitunter Jahre, bis sie sich über Bauvorhaben und Finanzierung einig ist.

Auch fehlt den Banken eine Sicherheit. Die gemein­same Immobilie können die Eigentümer nicht ins Grund­buch eintragen lassen. Das geht immer nur für einzelne Wohnungen, und die sind häufig schon mit einem Darlehen belastet.

Einige öffent­liche Förderbanken wie die Investitions­bank Schleswig-Holstein springen ein, damit der riesige Bestand an Immobilien nicht unsaniert bleibt. In Deutsch­land gibt es etwa 6,4 Millionen Wohnungen in Eigentümer­gemeinschaften.

In Berlin, Hamburg und Bremen hat das Modell aus Schleswig-Holstein bereits Schule gemacht. Auch die Förderbanken in Hessen und Sachsen-Anhalt erwägen, Darlehen an Eigentümer­gemeinschaften zu vergeben (siehe Tabelle).

Doch auch unter den Förderbanken ist die Finanzierung umstritten. Große Institute wie die NRW.Bank, die BayernLabo und die NBank in Nieder­sachsen meiden das Geschäft bislang.

Verbands­darlehen als eine Alternative

Die L-Bank in Baden-Württem­berg und die Saarlän­dische Investitions­kredit­bank (SIKB) gehen einen anderen Weg: Sie vergeben Verbands­darlehen an die gesamte Gemeinschaft. Statt mit vielen Bewohnern haben sie es nur mit der Haus­verwaltung zu tun, die per Voll­macht die Eigentümer vertritt.

Die Haus­bank München und die DKB vergeben Verbands­darlehen sogar bundes­weit. Die Institute bieten Konten für Immobilien­verwalter und sind daher mit Eigentümer­gemeinschaften vertraut. Vereinzelt zahlen auch gewöhnliche Banken und Sparkassen Verbands­darlehen aus.

Eigentümer­gemeinschaften können also auch ohne die Förderbanken der Länder einen Kredit bekommen. So haben zum Beispiel 188 Eigentümer aus Aachen für ihre gemein­same Anlage schon Ende 2009 ein Verbands­darlehen aufgenommen.

Geld­geber war in diesem Fall die Kreissparkasse Heins­berg. Für die 25 Wohn­häuser südlich vom Haupt­bahnhof stellte das Institut 2,85 Millionen Euro als KfW-Darlehen bereit. Weitere 900 000 Euro hatte die Gemeinschaft schon angespart.

Einfach war die Finanzierung jedoch nicht, erzählt der Verwalter Julian Weißen­berg von der Firma Dr. Vossen & Partner. Ehe die Kreis­parkasse einwilligte, lehnten 14 Institute die Finanzierung ab. Die ausführende Baufirma erklärte sich bereit, für die Gemeinschaft zu bürgen. Danach wurden die Außenwände der ehemaligen Sozialbauten gedämmt, die Balkone erneuert und die rund 1 100 Fenster ausgetauscht.

Weil die alten Wohn­häuser nur etwa 15 Prozent mehr Heiz­energie verbrauchen als ein einfacher Neubau, bezu­schusste die KfW-Bank das Vorhaben im Programm „Energieeffizient sanieren“. Dafür gewährte sie einen Tilgungs­zuschuss von 7,5 Prozent, rund 214 000 Euro. Der Zins­satz lag damals bei 1,75 Prozent. Heute verlangt die KfW-Bank sogar nur 1 Prozent Zinsen, bezu­schusst die Variante „Effizienz­haus 115“ aber nur noch mit 2,5 Prozent (siehe Tabelle).

Für Zins und Tilgung zahlt jeder Eigentümer durch­schnitt­lich etwa 80 Euro pro Wohnung und Monat. Die Mehr­belastung sei pro Wohnung jedoch nur um 20 bis 40 Euro pro Monat gestiegen, sagt der Verwalter, schließ­lich müsse in der Anlage künftig weniger saniert werden. Auch die Heiz­kosten könnten nun sinken.

Umstrittener Zwang zum Kredit

Ein Verbands­darlehen wie in Aachen ist für die Bank die einfachste Variante, doch sie ist umstritten. Bisher ist unklar, ob eine Mehr­heit die übrigen Eigentümer verdonnern darf, die Zinsen mitzubezahlen und für ihren Anteil an der Kreditsumme gegen­über der Bank oder einem Bürgen zu haften. Falls einzelne Eigentümer ihren Anteil partout nicht finanzieren können, muss der Rest der Gemeinschaft für die Lücke aufkommen.

Der Honorar­professor Wolf-Rüdiger Bub aus München hält Verbands­darlehen für unzu­lässig. Jeder Eigentümer müsse selbst entscheiden, wie er seinen Beitrag an der Finanzierung aufbringen will, sagt der Experte im Wohnungs­eigentums­recht.

Der Kammer­richter Oliver Elzer aus Berlin hält dagegen, dass Eigentümer mit den Zinsen und den Risiken leben müssen, wenn die Vorteile der Finanzierung über­wiegen.

Das letzte Wort hat im Zweifel ein Gericht. Dort können Eigentümer die Aufnahme eines Kredits bis zu einem Monat nach dem Finanzierungs­beschluss anfechten. Versäumen sie diese Frist, müssen sie in der Regel mit den Darlehen leben. Das hat der Bundes­gerichts­hof bekräftigt (Az. V ZR 251/11).

Gebühren im Blick

Ehe das Geld fließt, verlangen einige Banken eine Gebühr. Dabei ist umstritten, ob sie die Kredit­bearbeitung extra berechnen dürfen (siehe Finanztest 11/2012, „Kreditgebühren: Geld von Banken zurückholen“).

Die Investitions­bank Schleswig-Holstein stellt daher nur die Beratung in Rechnung – unabhängig davon, wie viele Eigentümer ein Darlehen aufnehmen. Das Institut verlangt eine Gebühr von 2,38 Prozent der Investitions­summe. Die Gemeinschaft von Helmut Schneider zahlte rund 3 300 Euro.

Die Kreissparkasse Heins­berg hingegen verlangte ausdrück­lich eine Gebühr für die Kredit­bearbeitung, und zwar 65 000 Euro für die millionen­schwere Finanzierung. So steht es auf einer Präsentations­folie des Instituts. Zu der Gebühr wollte sich die Kreissparkasse Heins­berg nicht äußern.

Weil aber KfW-geförderte Kredite so günstig sind, lohnt sich die Finanzierung auch mit der Gebühr – voraus­gesetzt, dass genügend Eigentümer ein Darlehen brauchen.

Können Eigentümer die Kosten jedoch ohne Kredit aufbringen, ist es güns­tiger, das Projekt durch einen Investitions­zuschuss fördern zu lassen (siehe Tabelle links).

Auch die Einzel­darlehen der Förderbanken rechnen sich nur, wenn genügend Eigentümer mitmachen. Denn die Beratungs­gebühr steht fest, ganz egal, wie viele Kredite fließen. Lediglich die Bremer Aufbaubank verlangt keine Gebühr.

Eigentümer können leicht über­schlagen, ob sich die Einzel­darlehen rechnen. Sie zählen zusammen, wie hoch die Kreditsumme insgesamt ausfallen dürfte. Diesen Wert vergleichen sie mit der Beratungs­gebühr und rechnen.

Jeder Prozent­punkt an Gebühr wirkt in etwa so, als ob der Zins­satz des Darlehens um ungefähr 0,2 Prozent­punkte steigen würde. Das gilt für einen Kredit mit zehnjäh­riger Lauf­zeit.

Wollen die Eigentümer zum Beispiel insgesamt 100 000 Euro leihen und beträgt die Gebühr 5 000 Euro, sind das 5 Prozent. Der Darlehens­zins würde dann um rund einen Prozent­punkt steigen.

Damit nur die Eigentümer für die Beratung zahlen, die auch einen Kredit haben wollen, kann die Gemeinschaft die Kosten auf einzelne Mitglieder umlegen. Zustimmen müssen dafür drei Viertel aller Eigentümer, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentums­anteile besitzen.

Kredit ohne die Gemeinschaft

Die Eigentümer können ihren Anteil auch auf eigene Faust finanzieren – ohne die Gemeinschaft. An einen KfW-Kredit kommen sie dann aber nicht so leicht. Denn für die Sonder­umlage benötigen sie meist nur eine kleine Kreditsumme, doch für kleine Beträge geben Banken selten ein Förderdarlehen.

Wenn ein Eigentümer schon einen Immobilien­kredit abstottert, kann er auch die Kreditsumme erhöhen lassen – voraus­gesetzt, die Bank ist einverstanden. Da die Wohnung bereits als Sicherheit im Grund­buch steht, sind die Zinsen günstig.

Einige Banken bieten spezielle Modernisierungs­kredite an. Güns­tige Angebote gibt es für Zinsen unter 3 Prozent. Auch etwas höhere Zinsen lassen sich noch verschmerzen, wenn der Immobilien­wert steigt und die Heiz­kosten purzeln.

Vermietende Eigentümer dürfen außerdem die Miete erhöhen. Helmut Schneider, der zwei Wohnungen in dem Objekt besitzt, hat bislang darauf verzichtet. „Das wäre zwar gut für den Geldbeutel, führt aber zu unzufriedenen Mietern“, sagt er.

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