Wohnung als Kapital­anlage

Rechner: So viel Rendite bringt der Kauf einer vermieteten Wohnung

Wohnung als Kapital­anlage - Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?
© Stiftung Warentest / René Reichelt

Der Kauf einer vermieteten oder zu vermietenden Eigentums­wohnung kann eine sinn­volle Form der Alters­vorsorge sein. Doch wann lohnt sich die Investition? Der Rechner der Stiftung Warentest ermittelt – unter Berück­sichtigung Ihrer Steuerlast – wie viel Rendite Ihnen der Kauf bringt. Sie können damit für eine vermietete Eigentums­wohnung einen Investitions­plan für einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren erstellen. Der Rechner berück­sichtigt auch die neuen Sonder­abschreibungen für vermietete Neubau­wohnungen.

Inhalt

Mehrere Szenarien berechnen

Bevor Sie den Rechner benutzen, sollten Sie beachten: Das Programm kann Ihnen eine wichtige Orientierung über den möglichen Verlauf Ihrer Investition und die Rentabilität einer Immobilie geben – aber keine Sicherheit. In die Ergeb­nisse fließen zwangs­läufig unsichere Annahmen vor allem über die Miet­entwick­lung und den künftigen Verkaufs­erlös der Immobilie ein. Schon kleinere Änderungen bei den Prognose­annahmen können die Ergeb­nisse erheblich verändern. Rechnen Sie deshalb immer mehrere Szenarien durch und gehen Sie eher von vorsichtigen Annahmen aus. Rechnet sich die Immobilie nur bei hohen Miet­steigerungen in der Zukunft, handelt es sich letzt­lich um eine spekulative Anlage mit hohem Risiko.

Steuerbe­rechnung nach dem aktuellen Steuer­tarif

Das Programm arbeitet außerdem mit einer Reihe von Vereinfachungen. So unterstellt das Programm eine gleich­mäßige Miet­entwick­lung. Tatsäch­lich können Vermieter die Miete üblicher­weise nur in unregelmäßigen Abständen erhöhen. Sie müssen auch damit rechnen, dass die Miete zumindest vorüber­gehend auch sinken kann. Bei den Steuern rechnet das Programm mit einem konstanten Einkommen und dem jeweils aktuellen Steuer­tarif – ohne Berück­sichtigung von Solidaritäts­zuschlag und Kirchen­steuer. Tatsäch­lich wird sich die Steuerbelastung je nach Einkommens­entwick­lung und Steuergesetz­gebung mit der Zeit ändern.

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Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau

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Dieser Rechner wird regel­mäßig aktualisiert, neuestes Update: 23.12.2020.

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61 Kommentare Diskutieren Sie mit

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misterl_2003 am 14.04.2022 um 22:38 Uhr
Vermiet-Immobilie steuerlich besser finanzieren


Hallo zusammen,
ist es steuerlich besser eine Immobilie, die man kaufen und vermieten möchte, (falls möglich) komplett zu bezahlen oder doch eher (teil) zu finanziehren? Man kann die Kreditzinsen zwar von der Steuer absetzen, aber dennoch muss man sie ja erstmal aufbringen.
Vielen Dank für die Antworten.

siriustag21 am 08.09.2021 um 12:28 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.

Profilbild Stiftung_Warentest am 29.07.2021 um 09:27 Uhr
Abschreibung erstes Jahr anteilig?

@Spanheimer99: Die Sonderabschreibung gibt es für das volle Kalenderjahr, die lineare Abschreibung zeitanteilig für die Monate ab Fertigstellung/Bezugsfertigkeit.
(dda)

Spanheimer99 am 27.07.2021 um 20:27 Uhr
Abschreibung erstes Jahr anteilig?

Ich baue selbst. Die Immobilie wird voraussichtlich am 1.11.2021 bezugsfähig.
Kann ich 2021 dann für das komplette Jahr 2% lineare Abschreibung und 5% Sonderabschreibung absetzen, oder wird es nur anteilig für November und Dezember berechnet (also ein Sechstel der vollen Abschreibung)?

Profilbild Stiftung_Warentest am 15.03.2021 um 09:13 Uhr
Abweichung zur Renditerechnung mit IKV F

@WPBERGE: Bei der Eigenkapitalrendite berücksichtigt der Rechner zusätzlich zu den in der Spalte "Überschuss/Unterdeckung" ausgewiesenen Beträgen das kalkulatorische Mietausfallrisiko. Dieses ist nicht im Liquiditätsplan enthalten, weil Mietausfälle sehr unregelmäßig und in sehr unterschiedlicher Höhe anfallen (in den meisten Jahren gar nicht) und für einzelne Jahre nicht im Voraus kalkulierbar sind. Der in der Wohnungswirtschaft übliche Ansatz des Mietausfallrisikos mit durchschnittlich 2 Prozent der Mieteinnahmen wirkt sich auf die Rendite aber nur relativ gering aus. (maa)