Wohn­gemeinschaften So regeln WGs Miet­vertrag und Zusammenleben

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Wohn­gemeinschaften - So regeln WGs Miet­vertrag und Zusammenleben
Ohne Streit. Damit es harmo­nisch bleibt, sollten die Regeln für alle klar sein. © Getty Images / Maskot

Güns­tige Miete, neue Leute, schon möbliert – das Leben in einer Wohn­gemeinschaft hat Vorteile. Doch bei Miet­vertrag, Schäden und Auszug gibt es viel zu beachten.

Den Schul­abschluss in der Tasche, den Studien- oder Ausbildungs­platz gesichert – damit steht für junge Menschen häufig der Auszug aus dem Eltern­haus an. Als erste eigene Bleibe suchen sich viele Studierende und Auszubildende ein Zimmer in einer Wohn­gemeinschaft. Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Zimmer ist oft güns­tiger als eine eigene Wohnung, besonders im Stadt­zentrum oder in Uninähe. Man braucht nicht gleich eine komplette Wohnungs­einrichtung, mietet vielleicht sogar ein möbliertes Zimmer. Kurzum: das Zusammen­wohnen mit anderen hilft, mit Bafög oder kleinem Budget besser über die Runden zu kommen. Außerdem ist man nicht allein.

Doch beim Miet­vertrag heißt es aufpassen: Wer hat welche Rechte und Pflichten? Wer haftet für Schäden in der Wohnung? Darf man einfach ausziehen? Müssen alle kündigen? WG-Miet­verträge gibt es üblicher­weise in zwei Varianten. Je nach Modell unterscheiden sich Kündigungs­schutz und Haftung.

Das Wichtigste in Kürze

Mietmodell.
Im Mietrecht gibt es keine eigene Regelung für Wohn­gemeinschaften. Es gibt aber gängige WG-Miet­verträge: Alle Mitbewohner sind Haupt­mieter oder es gibt einen Haupt- und mehrere Untermieter. Je nach Modell unterscheiden sich Kündigungs­schutz und Haftung.
Kündigung.
Damit es beim Auszug nicht zum Streit mit dem Vermieter kommt, legen Sie die Möglich­keit zum regel­mäßigen Mieter­wechsel am besten im Miet­vertrag fest.
Gut absichern.
Eine private Haftpflichtversicherung ist unerläss­lich. Studierende oder Azubis sind oft noch über ihre Eltern abge­sichert. Falls nicht, schließen Sie eine ab. Ziehen Sie für wert­volle Gegen­stände eine Hausrat- oder Fahr­radversicherung in Betracht.

Alle sind Haupt­mieter

Stehen alle Mitbewohne­rinnen und Mitbewohner gleichberechtigt als Haupt­mieter im Vertrag, sind alle zusammen für die Wohnung und Miete verantwort­lich. Wer wie viel zahlt, können sie unter sich regeln. Das bedeutet auch: Zahlt ein Mitbewohner seine Miete zu spät oder gar nicht, kann der Vermieter den fehlenden Betrag von allen anderen Haupt­mietern fordern. Gleiches gilt für die Haftung für Schäden in der Wohnung.

Wer lang­fristig in der WG wohnen möchte, macht mit diesem Mietmodell nichts falsch. Er oder sie genießt besseren Kündigungs­schutz als etwa bei einer Untermiete und kann sich mit allen Fragen und Problemen selbst direkt an die Vermieterin wenden.

Hürden beim Mitbewohner­wechsel

Nicht so klar geregelt ist bei einem Gemein­schafts­vertrag der Aus- und Einzug von Mitbewohnern. Bislang folgten Gerichte dabei einer eher mieterfreundlichen Linie. Vor Kurzem beschäftigte sich der Bundes­gerichts­hof (BGH) mit dem Thema (Az. VIII ZR 304/21). In dem Fall ging es um eine Berliner WG mit sieben Haupt­mietenden, von denen vier im Miet­vertrag wechseln wollten – das erlaubte der Vermieter nicht. Laut Bundes­gerichts­hof hängt der Anspruch auf einen Mieter­wechsel in WGs von den Bestimmungen des Miet­vertrags und den Umständen des Einzel­falls ab.

Generell könne dieser Anspruch nicht einfach aus jedem Miet­vertrag mit einer WG hergeleitet werden, selbst wenn der Vermieter vorherigen Mieter­wechseln zuge­stimmt hat. Das würde Vermieter zu stark benach­teiligen, denn sie wären quasi für immer an den Miet­vertrag gebunden, hieß es in der Urteils­begründung. Auch im Fall der Berliner WG zogen die Mieter den Kürzeren. Der Vermieter musste den Wechsel nicht erlauben. Den Mietern bliebe, so der BGH, noch die Möglich­keit der Untermiete.

Anders kann es aussehen, wenn von Anfang an klar ist, dass Mieter „häufig und in kurzen Zeit­abständen“ wechseln müssen. Als Beispiel nennt der BGH eine Studierenden-WG. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten WGs eine Vereinbarung zum regel­mäßigen Austausch von Mietern in den Miet­vertrag aufnehmen.

Haupt- und Untermieter

Bei dieser Variante schließt die Vermieterin mit nur einem WG-Bewohner, dem Haupt­mieter, einen Miet­vertrag ab. Alle anderen Mitbewohner sind Untermieter und schulden ihm Miete und Kaution für ihr Zimmer. Der Haupt­mieter ist wiederum der Vermieterin gegen­über für die gesamte Miete verantwort­lich und haftet auch für Schäden, die seine Untermieter verursachen.

Möchte ein Untermieter aus der WG ausziehen, ist die Kündigung hier unkompliziert. Der Untermieter kann mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen, ohne damit den Haupt­miet­vertrag zu beein­flussen. Auch der Haupt­mieter kann dem Untermieter kündigen: bei „berechtigtem Interesse“ mit einer Frist von drei Monaten, ohne Grund mit sechs­monatiger Frist. Schlechter gestellt sind Untermieter möblierter Zimmer. Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monats­ende kündigen.

Über­nahme nicht garan­tiert

Will die Haupt­mieterin das Zimmer wieder unter­vermieten, muss sie vom Vermieter erneut eine Genehmigung einholen, sofern keine generelle Erlaubnis vereinbart ist. Der Vermieter muss der Unter­vermietung in der Regel zustimmen, wenn die Haupt­mieterin von den Einnahmen abhängig ist. Das ist bei fast allen Wohn­gemeinschaften der Fall.

Etwas komplizierter wird es, wenn der Haupt­mieter auszieht, die Untermieter aber bleiben möchten. Sie sollten dann das Gespräch mit dem Vermieter suchen, denn endet der Haupt­miet­vertrag, endet auch die Untermiete. Im besten Fall kann einer der verbleibenden Untermieter die Wohnung als Haupt­mieter über­nehmen. Das letzte Wort hat aber der Vermieter.

Wichtige Punkte im Miet­vertrag

Miet­parteien.
Mieter und Vermieter müssen mit Namen und voll­ständiger Adresse im Vertrag stehen. Bei WGs müssen alle Haupt­mieter einge­tragen sein. Nur so sind sie vertraglich abge­sichert und haften gemein­sam für die Wohnung. Der Vermieter braucht für Änderungen im Miet­vertrag die Zustimmung aller Miete­rinnen und Mieter und muss bei Miet­erhöhungen alle informieren.
Miethöhe.
Die monatliche Summe setzt sich aus der Kaltmiete und einer Voraus­zahlung beziehungs­weise einer Pauschale für die Betriebs­kosten zusammen. Gilt in der Stadt oder Gemeinde die Miet­preisbremse, darf die Kaltmiete in der Regel höchs­tens 10 Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete liegen.
Wohnungs­größe.
Die im Miet­vertrag angegebene Wohn­fläche sollten Mieter über­prüfen. Balkons dürfen höchs­tens zur Hälfte zur Wohn­fläche gerechnet werden. Nutz­flächen wie Keller oder Garagen müssen im Miet­vertrag genannt sein, zählen aber nicht zur Wohn­fläche. Unterscheidet sich die tatsäch­liche Wohnungs­größe um mehr als 10 Prozent von der Angabe im Vertrag, kann die Miete im Verhältnis zur Abweichung gekürzt werden.
Kaution.
Als Sicherheit verlangen Vermieter meist eine Kaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten. Mieter können in bis zu drei Raten zahlen oder die Kaution als Bank­bürg­schaft hinterlegen. Das Geld müssen Vermieter auf einem eigenen Konto anlegen. Nach dem Auszug bekommen Mieter die Kaution verzinst zurück. Vermieter haben dafür aber drei bis sechs Monate Zeit.

Einkauf, Putz­plan und WG-Konto

Ist der Vertrag unter­schrieben, der Umzug geschafft und das neue WG-Zimmer einge­richtet, sollten Mitbewohner einige Grund­lagen für das Zusammenleben klären: Wer kümmert sich um die Internet­kosten und den Rund­funk­beitrag? Braucht die WG einen Putz­plan? Wer kauft und zahlt Putz­mittel, Mehl oder Glühbirnen? Für solche regel­mäßigen Ausgaben und Reparaturen ist es sinn­voll, eine Haus­halts­kasse oder ein Gemein­schafts­konto einzurichten, auf das jeder regel­mäßig Geld einzahlt.

Tipp: Güns­tige Gemein­schafts­konten zeigen wir unserem kostenlosen Girokonto-Vergleich.

Ummelden nicht vergessen

Inner­halb von zwei Wochen nach dem Einzug müssen Anwohner ihre neue Wohnung bei der Meldebehörde anmelden. Für viele Studierende und Azubis wird die WG nun zur Haupt­wohnung, da sich dort ihr Lebens­mittel­punkt befindet. Falls sie die Wochen­enden und Semester­ferien im Heimat­ort verbringen, können sie die WG auch als Zweit­wohnung anmelden. Dann müssen sie aber in vielen Städten Zweit­wohnung­steuer zahlen. Von der Melde­pflicht ausgenommen ist, wer für weniger als sechs Monate umzieht. Für die Anmeldung kann meist online ein Termin vereinbart werden. Der Gang zur Meldebehörde bleibt jedoch keinem erspart.

Gegen Schäden absichern

Den Kaffee über den Laptop der Mitbewohnerin gekippt, Wasser­schäden beim Nach­barn verursacht oder Fliesen im Bad beschädigt– eine Privathaftpflichtversicherung ist unerläss­lich. Im Ernst­fall kommt sie sogar für Schäden in Millionenhöhe auf.

Die gute Nach­richt: Studierende und Azubis sind während ihrer ersten Ausbildung meist noch über die Haft­pflicht­police ihrer Eltern abge­sichert. Zur Erst­ausbildung zählen ein weiterführendes Master­studium, wenn es zeit­nah an den Bachelor anschließt, ein Fach­richtungs- oder Ausbildungs­wechsel, wenn noch kein Abschluss erlangt wurde.

Wer nicht mehr über seine Familie mitversichert ist, sollte eine eigene Police abschließen. Bei einem Neuabschluss darauf achten, dass Mietsach­schäden und der Verlust fremder Schlüssel, also der Haus- und Wohnungs­schlüssel, von der Police abge­deckt sind.

Zusatz­schutz für teure Stücke

Daneben kann sich eine gemein­same Hausratversicherung für eine WG lohnen, wenn sich hoch­wertige Gegen­stände ansammeln. Bei Brand, Einbruch oder Wasser­schäden sind Schäden an Möbeln, elektronischen Geräten oder Fahr­rädern, die sich in der Wohnung befinden, abge­deckt. Fahr­räder draußen müssen ausdrück­lich ange­schlossen werden.

Einige Versicherer bieten Tarife speziell für Wohn­gemeinschaften an. Alternativ kann eine Mieterin die Versicherung für alle abschließen und die Kosten intern aufteilen. Studierende und Azubis sollten prüfen, ob ihr Hausrat noch über die Eltern abge­sichert ist, etwa wenn sie noch keinen eigenen Hausstand haben.

Tipp: Wer nur sein hoch­wertiges Rad oder E-Bike schützen will, kann eine reine Fahrradversicherung abschließen. Viele Tarife leisten bei Diebstahl und Vandalismus, auch außer­halb von Wohnung und Keller.

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