Viele Immobilienkäufer und Mieter wundern sich, dass ihre Wohnung kleiner ist als im Vertrag beschrieben. Verkäufer und Vermieter messen oft anders als sie.

Die Wohnung, die Irma Krim* aus Essen im Frühjahr 2005 gekauft hat, sollte 124 Quadratmeter groß werden. So stand es in der Wohnflächenberechnung, die der Verkäufer ihr zusammen mit anderen Bauzeichnungen vorgelegt hatte. Als das Haus im Rohbau stand, maß ein Bausachverständiger nach und kam auf 80,7 Quadratmeter Wohnfläche – 35 Prozent weniger als vom Verkäufer angegeben.

„Hauptproblem war ein Spitzboden, der an keiner Stelle höher als 1,50 Meter war. Er war mit 32 Quadratmetern voll zur Wohnfläche gerechnet worden, durfte aber gar nicht berücksichtigt werden“, sagt Herms Hartmann, Bausachverständiger des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Essen.

Irma Krim konnte zwar den Vertrag rückgängig machen, aber ein finanzieller Schaden blieb ihr.

„Verlassen Sie sich beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nie auf einfache Prospektangaben, sondern lassen Sie sich immer einen detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen“, rät Hartmann. In diesem steht nicht nur die Größe jedes einzelnen Raumes, sondern auch, nach welchen Regeln gemessen wird. Das ist wichtig, da es drei Möglichkeiten gibt, die teilweise zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können: die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die Din 277 und gelegentlich die veraltete Din 283.

Nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist gesetzlich verbindlich geregelt, wie die Wohnfläche berechnet wird. Dort gilt seit Anfang 2004 die Wohnflächenverordnung. Die Gerichte wenden sie zwar auch für frei finanzierte Wohnungen an – aber nur, wenn im Miet- oder Kaufvertrag nichts anderes steht.

Gemogelt wird häufig

Der Fall Irma Krim sei zwar extrem, sagt VPB-Vorstand Thomas Penningh. Doch bei der Berechnung der Flächen werde immer häufiger gemogelt.

Am meisten Berechnungsfehler gebe es bei Dachgeschossen. „Meist werden die Bereiche unter den Dachschrägen als Wohnfläche gerechnet. Dabei dürften nur Flächen mit einer lichten Höhe von über zwei Metern komplett als Wohnfläche ­deklariert werden“, so Penningh.

Flächen von Raumteilen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern dürfen nur zur Hälfte angerechnet werden. Liegt die Raumhöhe unter einem Meter, zählt die Fläche gar nicht mit. Voraussetzung ist allerdings, dass sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, nach den Regeln der Wohnflächenverordnung zu messen.

In vielen Verträgen taucht jedoch auch die Berechnung nach Din 277 auf. Damit wird nicht die Wohnfläche, sondern die „Nutz- und Verkehrsfläche“ einer Wohnung ermittelt. Das kann zu großen Unterschieden bei der Flächenangabe führen.

Balkon-Grundflächen etwa werden nach der Din 277 voll in die Nutzfläche eingerechnet. In die Wohnfläche nach der WoFlV gehen sie in der Regel nur zu einem Viertel ein. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Kellergeschoss.

Der Verein „wohnen im Eigentum“ hat ausgerechnet, dass ein Einfamilienhaus je nach Berechnungsart 20 Quadratmeter mehr oder weniger haben kann. Geschäftsführerin Gabriele Heinrich warnt Käufer: „Flächenangaben nach der WoFlV mit ­Flächenangaben nach der Din 277 gleichzusetzen, heißt Äpfel mit Birnen zu vergleichen.“

Mieter können die Miete mindern

Auch zwischen Mieter und Vermieter entsteht häufig Streit über die Frage, wie viele Quadratmeter eine Wohnung tatsächlich groß ist. Nennt der Vertrag keine Regeln, kann die Wohnflächenverordnung als Maßstab herangezogen werden. Haben die Mietparteien eine andere Berechnungsgrundlage – etwa die Din 277 oder Din 283 – vereinbart, gilt aber diese.

„Mieter und Vermieter sollten sich vor Vertragsabschluss darüber klar werden, was zur Wohnfläche zählen soll“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Hat der Vermieter nach den vereinbarten Regeln falsch gemessen, kann sich der Mieter wehren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren drei klärende Grundsatzentscheidungen gefällt (Az. VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03 und VIII ZR 44/03).

Danach liegt ein Wohnungsmangel vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter der vom Vermieter angegebenen Fläche liegt. Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete zu mindern und die Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern.

Auch die Angabe eine Zirka-Größe ­ändert daran nichts. Anders als in früheren Urteilen entschieden, muss der Mieter auch nicht nachweisen, dass durch die geringere Größe die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist.

Die Mietminderung richtet sich nach dem Prozentsatz der Wohnflächenabweichung. Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner als laut Vertrag, kann der Mieter die Miete um 15 Prozent mindern. Außerdem kann er verlangen, dass der Vermieter die Betriebskosten neu berechnet und zu viel gezahlte Beträge erstattet.

Verträge ohne Flächenangabe

Es gibt allerdings auch Mietverträge, in ­denen gar keine Angabe zur Wohnfläche gemacht wird. In diesem Fall müsse der Mieter auf die erste Nebenkostenabrechnung warten, sagt Ropertz. Spätestens hier müsse der Vermieter angeben, von welcher Wohnfläche er ausgeht. Denn die Wohnfläche ist der gesetzlich vorgeschriebene Umlageschlüssel für Betriebskosten – falls die Mietparteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben.

Festlegen muss sich der Vermieter auch, wenn er eine Mieterhöhung schickt. Denn um überprüfen zu können, ob die neue Miete die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel nicht überschreitet, muss es möglich sein, einen Quadratmeterpreis zu berechnen.

*Name von der Redaktion geändert.

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