Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser. Das gilt zumindest für die Wohnfläche der eigenen vier Wände. Denn häufig rechnen Verkäufer und Vermieter mehr in die Wohnfläche ein als erlaubt. Mit teuren Folgen für den Kunden. Denn der muss Miete oder einen Kaufpreis für eine Wohnfläche zahlen, über die er in Wahrheit nicht verfügt. Nachmessen kann also lohnen. Doch aufgepasst: Nicht immer weisen unterschiedliche Ergebnisse auf falsche Berechnungen hin. Denn auch der verwendete Berechnungsmodus bestimmt die Wohnfläche. Finanztest erläutert die Wohnflächenverordnung, sagt, wie Mieter und Immobilienkäufer falschen Angaben auf die Spur kommen und welche Rechte sie haben.

Die Berechnung

In der Regel steht im Miet- oder Kaufvertrag, wie groß die Wohnfläche einer Immobilie ist. Es gibt aber drei Berechnungsverfahren, die zu unterschiedlichen Messergebnissen führen: die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die Din 277 und die veraltete Din 283. Die Wohnflächenverordnung ist seit Anfang 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau per Gesetz verbindlich. Sie gilt als die kundenfreundlichste Variante. Die Gerichte wenden sie auch für frei finanzierte Wohnungen an, wenn im Miet- oder Kaufvertrag nichts anderes steht - aber nur dann. Je nach Berechnungsart kann der Unterschied erheblich sein, bei Einfamilienhäusern auch mal 20 Quadratmeter Differenz ausmachen.

Die Streitpunkte

Zentrale Streitpunkte sind Balkone, Dachschrägen und offene Treppen. Die meisten Fehler treten beim Vermessen und Berechnen des Dachgeschosses auf. Räume mit schrägen Wänden dürfen nach der WoFlV nur dann zu Hundert Prozent der Wohnfläche zugeordnet werden, wenn sie über zwei Meter hoch sind. Liegt die Raumhöhe dagegen unter einem Meter, zählt das Areal gar nicht mehr als Wohnfläche. Auch für Balkon und Wintergarten gibt es feste Regeln wie der Testkompass zeigt - vorausgesetzt, es gilt die WoFlV oder es ist keine andere Methode zur Flächenberechnung im Miet- oder Kaufvertrag festgelegt. Steht dagegen die Din 277 im Vertrag, wird statt der Wohn-, die Nutz- und Verkehrsfläche einer Wohnung ermittelt. Das führt zu anderen Messergebnissen: So kann ein Vermieter etwa den Balkon nach Din 277 voll in die Nutzfläche einrechnen, nach WoFlV zählt er in der Regel nur zu einem Viertel zur Wohnfläche. Unterschiedliche Bewertungen gibt es außerdem bei Dachschrägen und Vorratsräumen im Keller.

Die Rechtslage

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Vertrag angegebenen Fläche, können Mieter die Miete und Käufer den Kaufpreis mindern. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ein Mieter kann ob dieses Wohnungsmangels sogar die Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete fordern. Auch die Angabe einer Zirka-Größe ändert daran nichts. Je nachdem, um wie viel Prozent die Wohnfläche abweicht, kann der Mieter die Miete mindern: Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, kann er die Miete um 15 Prozent kürzen. Außerdem kann er verlangen, dass der Vermieter die Betriebskosten neu berechnet und zu viel gezahlte Beträge erstattet.

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