Wohn­fläche Meldung

„Makler dürfen lügen“, behaupten zahlreiche Medien unter Berufung auf ein Urteil des Amts­gericht Frank­furt (Main). Das ist Quatsch. Wahrer Kern der Berichte: Nicht jede Wohn­flächen-Angabe in Miet­angeboten ist verbindlich. test.de erklärt die Rechts­lage.

Häufig Streit

Erstaunlich oft streiten Mieter und Vermieter über die Wohn­fläche. Oft stellt sich heraus: Die Wohnung ist tatsäch­lich erheblich kleiner als vermutet. Selbst nach wieder­holtem Nach­messen bleiben oft Unterschiede – je nachdem, nach welchen Vorschriften die Wohn­fläche errechnet wird. Fest steht: Ist die Wohn­fläche im Miet­vertrag vereinbart, bekommt der Vermieter entsprechend weniger Miete, wenn die Wohnung tatsäch­lich mehr als 10 Prozent kleiner ist.

Vereinbarung verbindlich

Wenn im Miet­vertrag nichts steht, kann sich die Wohnungs­größe noch aus einer so genannten „konkludenten Vereinbarung“ ergeben. Musterbei­spiel ist ein Fall, über den der Bundes­gerichts­hof (BGH) zu entscheiden hatte: Die späteren Mieter hatten sich auf eine Makler-Anzeige mit der Angabe „ca. 76 m²“ gemeldet. Der Vermieter schickte den Interes­senten sogar noch eine „Wohn­flächenbe­rechnung“, wonach die Wohnung genau 76,45 Quadrat­meter groß war. Tatsäch­lich jedoch ergab eine Sach­verständigen­gut­achten: Sie hat nicht mal 52 Quadrat­meter. Urteil des BGH: Auch wenn im Miet­vertrag nichts steht, sind 76 Quadrat­meter Wohn­fläche vereinbart und muss der Vermieter den Mietern der kleineren Wohnung rund 5 000 Euro erstatten.

Annonce allein unver­bindlich

Anders im Fall des Amts­gerichts Frank­furt am Main: Die Mieter gingen leer aus. Sie hatten sich ebenfalls auf eine Makler­anzeige gemeldet. Dort hieß es: „74 m²“. Bei der Unterzeichnung des Miet­vertrags war die Wohnungs­größe nicht mehr Thema und stand auch nicht im Miet­vertrag. Wie die Wohnungs­besichtigung ablief, ist unklar. Laut Vermieter hatte Maklerin sich bei der Anzeige geirrt und hatte die Interes­senten darauf hingewiesen. Laut Mietern hatte sie die Größe bestätigt. Tatsäch­lich war die Wohnung nur 62 Quadrat­meter groß. Die Mieter behielten den entsprechenden Teil der Miete ein, und der Vermieter zog vor Gericht. Das Amts­gericht gab ihm recht. Die Größen­angabe der Anzeige allein führt noch nicht zu einer konkludenten Vereinbarung einer bestimmten Wohn­fläche, begründete die Richterin ihre Entscheidung. Was die Maklerin bei der Wohnungs­besichtigung gesagt habe, sei egal. Auf keinen Fall durften die Mieter davon ausgehen, dass der Vermieter eine bestimmte Wohn­fläche garan­tiert. Das Urteil ist inzwischen rechts­kräftig.

Makler in der Haftung

Ob die über­triebene Quadrat­meterzahl in der Annonce allerdings für den Makler juristische Konsequenzen hat, ist noch völlig offen. Das Gericht hat nur im Streit um die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter entschieden. Wenn es den betroffenen Mietern gelingt nach­zuweisen, dass der Makler sie bewusst mit frisierter Quadrat­meterzahl angelockt und zum Vertrags­schluss verleitet hat, muss er Schaden­ersatz leisten und mit strafrecht­lichem Ärger wegen Betrugs rechnen.

Tipp: Soweit der Vermieter jenseits der Zeitungs- oder Online-Anzeige genaue Angaben zur Wohn­fläche macht und Unterlagen vorlegt, dürfen Sie sich darauf verlassen. Im Miet­vertrag selbst sind Flächen­angaben verbindlich, sofern Sie dort nicht ausdrück­lich als unver­bindlich bezeichnet sind. Seien Sie miss­trauisch, wenn für die Ermitt­lung der Wohn­fläche andere Regeln als die Wohn­flächen­ver­ordnung genannt sind. Ansonsten gilt: Wenn Ihnen die Wohn­fläche oder eine im Verhältnis zur Größe angemessene Miete wichtig ist, müssen Sie das bei den Vertrags­verhand­lungen zum Ausdruck bringen. Wichtig: Der Makler ist kein Vertreter des Vermieters. Was Sie ihm gegen­über sagen, erfährt der Vermieter oft nicht und bleibt dann wirkungs­los. Auch falsche Angaben des Maklers muss der Vermieter nur gegen sich gelten lassen, wenn sie letzt­lich von ihm stammen. Der Makler selbst haftet selbst­verständlich. Beachten Sie: Je nach Mess­methode ist eine und dieselbe Wohnung oft erheblich unterschiedlich groß Wohnfläche berechnen: Zweierlei Maß. Für die meisten Miet­wohnungen gelten die Regeln der Wohn­flächen­ver­ordnung Mietrecht: Wohnfläche nachmessen lohnt sich.

Amts­gericht Frank­furt (Main),Urteil vom 19.09.2012
Aktenzeichen: 33 C 3082/12

Bundes­gerichts­hof,Urteil vom 23.10.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 256/09

Dieser Artikel ist hilfreich. 78 Nutzer finden das hilfreich.