Wohn­fläche Special

Viele Wohnungen sind kleiner als im Miet- oder Kauf­vertrag angegeben. Prüfen kann sich auszahlen. Auf korrekte Werte kommt aber nur, wer richtig misst und rechnet. Die sind aber wichtig, denn sie sind zum Beispiel die Grund­lage für manche Betriebs­kosten. Nach­messen bringt oft bares Geld. Bei gravierenden Abweichungen sinkt auch die Miete.

Die wichtigsten Tipps zur Wohn­fläche

Mess­fehler. Die Wohn­fläche eines Hauses oder einer Wohnung korrekt zu ermittlen, ist selbst für Experten schwierig. Abweichungen sind nicht ungewöhnlich.

Größere Abweichungen. Stellt sich bei einer Miet­wohnung heraus, dass die Wohn­fläche kleiner ist als vereinbart, können Mieter pro fehlendem Quadrat­meter anteilig die Miete mindern – wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Auch Voraus­zahlungen auf Neben­kosten werden dann güns­tiger. Zu viel gezahlte Miete können sie für das laufende Kalender­jahr und die drei Jahre davor zurück­fordern.

Miet­erhöhung. Erhöht der Vermieter die Miete, muss er das auf Basis der tatsäch­lichen Quadrat­meterzahl tun, sofern die Wohnung kleiner als vereinbart ist, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt.

Immobilienkauf. Ist eine Kaufimmobilie in Wirk­lich­keit kleiner als vereinbart, kann der Käufer den Preis mindern. Es hilft, wenn er bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hatte. Nimmt der Käufer eine zu kleine Immobilie ab, muss er später selbst beweisen, dass eine größere Fläche vereinbart war, aber tatsäch­lich nicht besteht.

Die Flächen­werte stimmen selten

Sechs Prüfer, sechs verschiedene Mess­werte. Dieses ernüchternde Fazit zog der Eigentümer­verband Haus und Grund Ende 2015. Er hatte jeweils drei Vermesser gebeten, die Wohn­flächen einer Doppel­haushälfte und einer Altbau­wohnung zu ermitteln. Beim Haus lagen die Profis um bis zu 16 Prozent auseinander, bei der Wohnung um bis zu 5 Prozent. Mehrere von ihnen hatten falsch gemessen, zwei einfach die Terrasse „über­sehen“. Das Beispiel zeigt: Es ist alles andere als einfach, die Fläche korrekt zu ermitteln. Das sollte Mieter und Eigentümer nicht davon abhalten, die Maße zu über­prüfen. Wer die recht­lichen Vorgaben beachtet und die richtigen Mess­instru­mente einsetzt, erhält zumindest gute Orientierungs­werte – und schon sie bringen oft bares Geld.

Bei großen Abweichungen profitieren Mieter

Wer seine Wohn­fläche nach­misst, kommt meist auf andere Werte, als der Miet- oder Kauf­vertrag angibt. Während ein paar Quadrat­meter zu viel Anlass zur Freude sind, schafft fehlende Fläche Frust. Denn Mieter profitieren von Mess­fehlern zu ihren Lasten nur, wenn die Wohn­fläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als vereinbart. Laut Bundes­gerichts­hof lässt sich dann für jeden fehlenden Quadrat­meter die Miete anteilig mindern (BGH, Az. VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03). Auch Voraus­zahlungen auf Neben­kosten werden güns­tiger (BGH, Az. VIII ZR 256/09). Sogar die frist­lose Kündigung des Vertrags ist erlaubt. Außerdem kann der Mieter zu viel gezahlte Miete für das laufende Kalender­jahr und die drei Jahre davor zurück­fordern. Ältere Ansprüche sind meist verjährt.

Wohn­fläche und Miet­erhöhung

Bei Miet­erhöhungen gilt die 10-Prozent-Regel nicht. Da kommt es stets auf die genaue Wohn­fläche an (BGH, Az. VIII ZR 266/14). Das kann sich sowohl zugunsten als auch zulasten des Mieters auswirken: Sind die Angaben im Vertrag zu hoch, darf der Eigentümer den Mietzins nur auf Basis der tatsäch­lichen Wohn­fläche erhöhen. Umge­kehrt gilt: Nennt der Vertrag eine zu nied­rige Quadrat­meterzahl, nutzt das dem Mieter nichts, wenn der Eigentümer den Fehler bemerkt und auf Basis der echten Fläche die Miete erhöht. Enthält der Miet­vertrag nur Zirka­werte zur Wohn­fläche, kann der Mieter damit rechnen wie mit konkreten Angaben. Steht gar keine Quadrat­meter­angabe im Vertrag, sind Aussagen wichtig, die der Vermieter im Vorfeld gemacht hat, etwa im Inserat. Spätestens die Neben­kosten­abrechnung muss aber eine Zahl nennen. Auch bei Miet­erhöhungen ist das verpflichtend. Schlechte Chancen haben Mieter, wenn die Wohn­fläche im Vertrag als unver­bindlich bezeichnet ist. Dann müssen sie Abweichungen klaglos hinnehmen.

Für Käufer zählt jeder Quadrat­meter

Noch ärgerlicher als im Miet­vertrag sind fehler­hafte Quadrat­meter­angaben für Immobilienkäufer, die sich oft hoch verschulden, um ein Eigenheim zu erwerben. Doch sie können sich wehren. Die besten Chancen besitzt, wer bei Vertrags­abschluss auf einem detaillierten Berechnungs­nach­weis der Wohn­fläche bestanden hat. Sind exakt 100 Quadrat­meter vereinbart, ist jede Abweichung ein Mangel. Käufer können Schaden­ersatz verlangen oder den Kauf­preis mindern. Bei Zirkaangaben muss ein Gericht die zulässige Abweichung beur­teilen. Neuere Verträge sehen deshalb oft eine Toleranz­grenze von 2 Prozent vor. Erster Ansprech­partner bei Bean­standungen ist der Verkäufer. Stellt er sich stur, können ein Bauherren­verband oder ein Fach­anwalt für Baurecht helfen. Auch Bauträger weisen bei ihren Immobilien nicht immer die richtige Fläche aus. Wer vermutet, dass Quadrat­meter fehlen, sollte seinen Verdacht schon bei der Abnahme ins Protokoll schreiben. Kommt es zum Streit, muss der Bauträger beweisen, dass seine Zahlen stimmen. Kann er das nicht, darf der Käufer den Preis anteilig mindern. Nimmt der Käufer die zu kleine Wohnung ab, kehrt sich die Beweislast um und er selbst ist in der Pflicht.

Die Berechnungs­grund­lage klären

Was zur Wohn­fläche gehören soll, können Vertrags­partner frei vereinbaren. Die meisten Verträge orientieren sich aber an stan­dardisierten Vorlagen. Dem Gros der seit 2004 geschlossenen Miet­verträge liegt die Wohn­flächen­ver­ordnung zugrunde. Ältere Kontrakte fußen meist auf der Zweiten Berechnungs­ver­ordnung. Sollen diese Stan­dards nicht greifen, muss der Vertrag sie ausdrück­lich ausschließen. Ansonsten ist die Fläche sämtlicher Wohn­räume zu ermitteln – inklusive fest einge­bauter Gegen­stände wie Herd und Badewanne. Tür- und Fens­ternischen bleiben in der Regel unbe­rück­sichtigt (Tabelle Was zur Wohnfläche gehört).

So wird die Wohn­fläche gemessen

Laut Wohn­flächen­ver­ordnung ist der freie Raum zwischen zwei Wänden zu messen – auch wenn sie gefliest oder vertäfelt sind. Fuß- und Scheuer­leisten zählen zur Wohn­fläche, gemessen wird also darüber. Auf dem Balkon gilt das Geländer als Begrenzung. Kniff­lig sind Dach­geschoss­wohnungen: Oft treffen Dach­schrägen, Gauben, Wand­verkleidungen, Pfeiler und Stützen sowie Innentreppen aufeinander. Nach der Zweiten Berechnungs­ver­ordnung gelten „lichte“ Maße ohne Wand­bekleidung oder die Rohbaumaße minus 3 Prozent „Putz­abzug“. Vorsicht ist geboten, wenn die Wohn­fläche nach Din 277 ermittelt wird: Dann zählen Balkon, Keller und Räume unter Dach­schrägen zu 100 Prozent mit. Das führt zu größeren Flächen.

Genauer messen mit Lot und Laser

Mit klassischen Mess­instru­menten lässt sich allenfalls die Fläche einfach geschnittener Wohnungen ermitteln. Bereits bei Wandlängen über zwei Meter sind jedoch Fehler programmiert, weil man Zoll­stock oder Maßband mehr­fach ansetzen muss.

Tipp: Milli­metergenau messen Laser-Entfernungs­mess­geräte. Sie sind ab 50 Euro zu haben, lassen sich aber bei Werk­zeug­verleihern auch kostengünstig mieten.

Unter Dach­schrägen leistet ein Lot gute Dienste. Dazu knoten Hobby-Vermesser einen Faden von mindestens zwei Metern Länge ans Griffloch einer Schere, messen an der hängenden Schnur 1 und 2 Meter ab und markieren die Stellen mit Klebeband. Die Teilmaße für die Räume lassen sich am besten in einer Tabelle fest­halten. Wer eine Grund­riss­zeichnung hat, über­prüft die darin vermerkten Maße.

Vermieter um Klärung bitten

Wer nicht selbst messen will, kann die Aufgabe delegieren. Ein öffent­lich bestellter Vermessungs­ingenieur kostet aber bis zu 1 000 Euro. Die Alternative ist: Selbst messen und den Vermieter auf Abweichungen hinweisen – mit der Bitte um Klärung. Dann wird der Vermieter voraus­sicht­lich einlenken oder die Wohnung auf eigene Kosten nach­messen lassen.

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