Wohn-Riester Test

Mit einem Riester-Kredit sparen Bauherren und Hauskäufer enorm – manche sogar 50 000 Euro. Wir haben die ersten Angebote im Test. Allianz und LBS Baden-Württemberg liegen vorn.

Wer jetzt für den Bau oder Kauf seines Eigenheims die neuen Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung nutzt, spart einen Haufen Geld. Das zeigen die Modellrechnungen von Finanztest.

Staatliche Zulagen, Steuervorteile und Zinsersparnis können über 50 000 Euro bringen (siehe Tabelle „Mit Wohn-Riester immer im Plus“). Die Steuern, die auf die Förderung im Rentenalter anfallen, sind darin schon berücksichtigt.

Der Startschuss fiel am 1. November: Seitdem dürfen Banken, Bausparkassen und Versicherer die neuen Riester-Kredite zur Eigenheimfinanzierung anbieten. Jetzt legen wir den ersten Test vor.

Riester-Darlehen zu Topzinsen

Riester-Darlehen sind ganz normale Immobilienkredite, für die Kreditnehmer Raten aus Zins und Tilgung zahlen. Die Konditionen sind fast die gleichen wie für eine herkömmliche Finanzierung – und doch ist der Unterschied groß.

Für die Tilgung eines Riester-Darlehens bekommen Hauseigentümer Zulagen und Steuervorteile wie für einen Riester-Sparvertrag. Voraussetzung ist, dass sie ihr Eigenheim nach 2007 gebaut oder gekauft haben und selbst nutzen.

Je nach Einkommen, Alter, Kinderzahl und Finanzierung fällt die Förderbilanz unterschiedlich aus. Mit Riester ist der Hauseigentümer aber stets im Plus.

Einzige Ausnahme: Er zahlt für das Riester-Darlehen einen deutlich höheren Zins als für ein herkömmliches Darlehen. Das muss er aber nicht. Unser Vergleich zeigt, dass es auch Riester-Darlehen zu niedrigen Zinsen gibt.

Erst sechs Angebote

Wir haben Banken, Bausparkassen und Versicherer nach einer Riester-Finanzierung für folgendes Modell befragt: Ein Ehepaar mit zwei Kindern kauft für 200 000 Euro ein Haus und benötigt 150 000 Euro Kredit. Die Zinsbindung soll zehn Jahre, die monatliche Belastung etwa 900 Euro betragen.

Günstigster Anbieter im Test war die Landesbausparkasse (LBS) Baden-Württemberg. Mit einem Effektivzins von nur 4,45 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung war ihr Riester-Darlehen Mitte Dezember sogar günstiger als ein herkömmliches Darlehen bei vielen Internetvermittlern.

Bester bundesweiter Anbieter war die Allianz mit einem Effektivzins ab 4,50 Prozent. Je nach Stadt oder Landkreis kann das Darlehen bei dem Versicherer allerdings 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte teurer werden. Den Topzins gibt es nur in wirtschaftlich starken Standorten wie Düsseldorf, Stuttgart, München oder Hamburg.

Immobilienkäufer in Berlin und Bremen zahlen bei der Allianz ein Zehntel Prozent mehr Zinsen. Am höchsten ist der Zinsaufschlag in strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands. Doch auch mit Aufschlägen ist der Allianz-Kredit noch spitze.

Von einer großen Auswahl kann keine Rede sein. Von 86 Instituten, die wir anschrieben, konnten uns gerade sechs Anbieter ein passendes Angebot für den Modellfall liefern (siehe Tabelle „Die ersten Wohn-Riester-Darlehen: Allianz und LBS Baden-Württemberg vorn“). Die meisten Banken und Sparkassen wollen vorerst gar keine eigenen Riester-Darlehen anbieten, oder sie planen die Markteinführung erst im Laufe des Jahres 2009.

Mehr Eigenkapital mit Wohn-Riester

Auch einen bereits bestehenden Riester-Sparvertrag können Bauherren und Wohnungskäufer in Zukunft leichter für ihre Finanzierung einsetzen. Auf Antrag bei der Zentralen Zulagenstelle können sie ihr Riester-Konto vollständig plündern und als Eigenkapital verwenden.

Das ist sehr zu empfehlen. Denn sie müssen dadurch weniger Kredit aufnehmen und weniger Zinsen zahlen.

Auch eine Teilentnahme bis zu 75 Prozent des Vermögens ist möglich. Und anders als nach der alten Regelung müssen sie das Geld später nicht mehr auf einen klassischen Riester-Vertrag zurückzahlen.

Bis Ende 2009 können Sparer allerdings nur dann Geld von ihrem Riester-Konto abheben, wenn es mindestens 10 000 Euro sind. So viel Guthaben hat derzeit kaum jemand auf seinem Vertrag. Die meisten werden die verbesserte Entnahmemöglichkeit daher erst ab dem Jahr 2010 nutzen können. Dann fällt der Mindestbetrag weg.

Altverträge ruhen lassen

Wer an das Geld in seinem Riester-Vertrag nicht herankommt, sollte zumindest die Einzahlungen aussetzen und die Förderung stattdessen für ein Riester-Darlehen nutzen. Denn für Hauseigentümer gibt es keine bessere Geldanlage, als Riester-Beiträge und Zulagen in die Tilgung zu stecken. Mit jedem Euro, der in die Tilgung fließt, sparen sie Zinsen in Höhe des Effektivzinses ihres Darlehens. Eine so hohe, sichere Rendite bringt kein Sparvertrag.

In den Riester-Sparvertrag können sie später – nach der Rückzahlung des Riester-Kredits – weiter einzahlen.

Mit Wohn-Riester klar im Plus

Bauherren und Wohnungskäufer nehmen meist hohe Kredite auf. Bis sie ihre Schulden los sind, dauert es 20 Jahre und länger. Nahezu zwangsläufig schöpfen sie daher die Riester-Förderung lange Zeit voll aus.

Ein Ehepaar mit einem 2008 geborenen Kind nimmt zum Beispiel ein Darlehen von 200 000 Euro auf und tilgt es in 25 Jahren. Das Paar erhält dafür jedes Jahr Riester-Zulagen in Höhe von 608 Euro.

Dazu kommt bei einem gemeinsamen Bruttoeinkommen von 70 000 Euro ein anfänglicher Steuervorteil von 532 Euro im Jahr. Mit zunehmender Tilgung steigt er bald bis auf 720 Euro.

Darüber hinaus spart die Familie viele Tausend Euro Zinsen, weil sie den Kredit mit der Förderung schneller zurückzahlt.

Ein Ehepaar – zwei Verträge

Der größte Unterschied zwischen Wohn-Riester und einer normalen Finanzierung betrifft Ehepaare. Da beide einen selbstständigen Anspruch auf die Förderung haben, müssen sie getrennte Darlehensverträge abschließen (siehe Tabelle „Die ersten Wohn-Riester-Darlehen: Allianz und LBS Baden-Württemberg vorn“). Das gilt auch dann, wenn ein Partner kein eigenes Einkommen hat und nur „mittelbar“ zulagenberechtigt ist.

Die Aufteilung in zwei Darlehen macht die Finanzierung komplizierter, ist aber in der Regel unproblematisch. Eine Ausnahme sind die DSL-Bank und die Kreissparkasse Köln. Sie vergeben kein Riester-Darlehen an den Ehepartner ohne Einkünfte. Bei der Kreissparkasse Köln kann er lediglich einen herkömmlichen Riester-Sparvertrag abschießen.

Bei BHW/Postbank schließt das Ehepaar im Modellfall sogar drei Verträge ab. Die Bausparkasse finanziert hier nur 60 Prozent des Immobilienwertes mit einem Riester-Darlehen. Die zusätzlich benötigten 30 000 Euro finanziert sie mit einem Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm der KfW-Förderbank.

Das hat Vor- und Nachteile. Da die KfW oft günstigere Zinsen hat, kann die Gesamtfinanzierung durch die Kombination wie im BHW-Beispiel billiger werden. Auf der anderen Seite gibt es für das KfW-Darlehen keine Riester-Förderung. Oft werden dadurch die Zulagen und insbesondere die Steuervorteile nicht ausgeschöpft.

Riester-Darlehen ohne Zinsaufschlag

Ein erfreuliches Teilergebnis der Untersuchung: Keiner der sechs Anbieter verlangt für das Riester-Darlehen einen höheren Zinssatz als für seine anderen Darlehen. BHW/Postbank und die ebenfalls zur Postbank gehörende DSL-Bank fordern von ihren Riester-Kunden lediglich eine jährliche Kontogebühr von 12 Euro extra.

Auch in anderer Hinsicht unterscheiden sich Riester-Darlehen kaum von gewöhnlichen Immobilienkrediten. So enthalten die Verträge auch das Recht auf begrenzte Sondertilgungen von zum Beispiel 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr.

Bei der LBS Baden-Württemberg kann der Kreditnehmer seine Jahrestilgung bis zum steuerlich geförderten Höchstbetrag von 2 100 Euro aufstocken. Kunden der DSL-Bank können ab dem dritten Jahr die Rate ändern, indem sie den Tilgungssatz zwischen 1 und 5 Prozent neu festlegen.

Eine Besonderheit haben alle Riester-Kreditverträge gemeinsam: Der Kredit muss spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt werden. Das ist eine der Voraussetzungen für die Riester-Förderung.

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