Wohn-Riester Günstig finanzieren mit alten und neuen Riester-Verträgen

Die Regeln sind kompliziert. Doch meist lohnt es sich, Riester-Verträge für die Finanzierung der eigenen vier Wände zu nutzen. Mit Zulagen und Steuer­vorteilen zahlen Eigentümer ihren Kredit ein paar Jahre früher zurück. Unser Special erklärt, wie Häuslebauer „wohn­riestern“: Etwa indem sie ihr bereits angespartes Riester-Vermögen als Eigen­kapital oder zur Schuldentilgung nutzen oder für ihren Anschluss­kredit ein Riester-Darlehen aufnehmen.

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Wohn-Riester – Das Wichtigste in Kürze

Der Rat der Finanztest-Experten

Riester-Vertrag.
Sie haben ein Eigenheim oder schaffen sich gerade eines an? Dann nutzen Sie Ihr bereits angespartes Riester-Vermögen zur Schuldentilgung oder als Eigen­kapital für Ihre Finanzierung. Damit sparen Sie in aller Regel mehr Zinsen, als Sie zum Beispiel mit Ihrem Riester-Bank­sparplan oder vielen Riester-Renten­versicherungen erzielen können zum großen Riester-Überblick.
Riester-Darlehen.
Wenn Sie für Ihre Neufinanzierung oder Ihren Anschluss­kredit ein Riester-Darlehen aufnehmen, können Sie Zulagen und Steuer­vorteile schon von Anfang an für eine schnel­lere Schuldentilgung nutzen.
Angebote.
Holen Sie sich Angebote für Riester-Darlehen bei Banken, Kredit­vermitt­lern und Bausparkassen ein. Vergleichen Sie Kredit­angebote mit gleicher Zins­bindung anhand des Effektivzinses. Bei Kombikrediten mit Bauspar­verträgen ist der Gesamt­effektivzins aus beiden Verträgen entscheidend. Achten Sie darauf, dass der Zins­satz nicht oder kaum höher ist als für ein unge­fördertes Darlehen.
Steuern.
Denken Sie daran, dass Sie im Alter Steuern auf die geförderten Beträge zahlen müssen. Bilden Sie dafür Rück­lagen, sobald Sie Ihre Kredite abge­zahlt haben. Lassen Sie sich durch die Steuern nicht abschre­cken. Meist über­wiegen die Vorteile der Wohn-Riester-Förderung.
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Wohn-Riester – alle Details

Förderung ist umständlich, aber lohnend

Kompliziert, schwer vermittel­bar, ein bürokratisches Monster – so lautet das Urteil von Kritikern über die Förderung der eigenen vier Wände im Rahmen der Riester-Rente. Ganz unrecht haben sie damit nicht. Doch von komplizierten Regeln sollten sich Bauherren, Wohnungs­käufer und Eigenheim­besitzer nicht abschre­cken lassen. Durch die Riester-Zulagen, Steuer­vorteile und Zins­erspar­nisse wird die Finanzierung der eigenen vier Wände oft um etliche Tausend Euro güns­tiger. Die Wohn-Riester-Förderung gibt es für den Bau oder Kauf, den alters­gerechten Umbau oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie – voraus­gesetzt, der Eigentümer hat dort seinen Haupt­wohn­sitz oder Lebens­mittel­punkt und Anspruch auf die Riester-Förderung (siehe Eigenheim statt Rente).

Drei Wege zum Wohn-Riester

Riester-Zulagen und Steuer­vorteile gibt es nur für Sparer, die ihren Vertrag zur Alters­vorsorge verwenden. Dazu zählt auch die eigene Immobilie, solange der Sparer selbst darin wohnt.

Wohn-Riester - Günstig finanzieren mit alten und neuen Riester-Verträgen
© Stiftung Warentest / René Reichelt

Zwei Förderwege

Die Förderung besteht aus zwei Komponenten, die Immobilien­eigentümer einzeln oder zusammen nutzen können:

Kapitalent­nahme. Wer schon einen Riester-Vertrag zur Alters­vorsorge abge­schlossen hat, kann das angesparte Guthaben als Eigen­kapital für den Bau oder Kauf verwenden – egal, ob es sich um eine Renten­versicherung, einen Bauspar­vertrag oder einen Bank- oder Fonds­sparplan handelt. Wohnt der Riester-Sparer schon in der eigenen Immobilie, kann er das Geld für den alters­gerechten Umbau oder die Tilgung eines laufenden Darlehens nutzen.

Riester-Darlehen. Nehmen Immobilienkäufer ein zertifiziertes Riester-Darlehen für ihre Finanzierung auf, erhalten sie für dessen Tilgung Zulagen wie für einen klassischen Riester-Spar­vertrag. Das sind pro Jahr bis zu 175 Euro Grund­zulage plus 300 Euro für jedes ab 2008 geborene Kind (185 Euro für vorher geborene Kinder). Dazu kommen eventuell Steuer­vorteile, weil das Finanz­amt eine Tilgung bis zu 2 100 Euro im Jahr als Sonder­ausgaben anerkennt (siehe Eigenheim statt Rente).

So klappt die Kapitalent­nahme

Vertrag lesen. Haus­eigentümer können in der Regel wählen, ob sie ihr gesamtes Riester-Kapital oder nur einen Teil davon entnehmen. Es müssen aber mindestens 3 000 Euro sein. Wollen sie ihr Riester-Guthaben nur teil­weise abheben, müssen mindestens 3 000 Euro im Altvertrag bleiben. Im Riester-Vertrag kann allerdings fest­gelegt sein, dass nur eine voll­ständige Entnahme möglich ist und der Vertrag danach endet. Das gilt zum Beispiel für Bauspar­verträge.

Entnahme beantragen. Damit das Riester-Geld pünkt­lich zur Verfügung steht, sollten Sparer die Entnahme bereits mehrere Monate vor dem geplanten Immobilienkauf bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragen. Erst wenn sie grünes Licht gibt, darf der Anbieter das Riester-Kapital auszahlen.

Anbieter informieren. Wichtig ist es auch, den Anbieter früh zu informieren. Eine Auszahlung fürs Eigenheim ist in der Regel nur zum Ende eines Quartals möglich. Mindestens drei Monate vorher muss der Kunde seine Absicht der Bank oder dem Versicherer mitteilen.

Sondertilgungs­recht prüfen. Wer sein Riester-Vermögen für die Entschuldung eines Immobilien­kredits einsetzen will, sollte zuerst prüfen, ob und wann sein Kredit­vertrag eine zusätzliche Tilgung erlaubt. Zum Ende der Zins­bindung ist das immer möglich. Vorher sind Sondertilgungen oft nur begrenzt, nur zu bestimmten Zeit­punkten oder gar nicht erlaubt.

Immobilie alters­gerecht umbauen

Spezielle Rege­lungen gelten für einen alters­gerechten Umbau. Zu den anerkannten Umbauten gehören zum Beispiel die Installation einer bodengleichen Dusche, der Einbau von breiteren Türen, Rampen, Treppenliften und Notrufsystemen. Die Förderung ist allerdings an mehrere Voraus­setzungen geknüpft:

  • Baut der Eigentümer seine Wohnung inner­halb von drei Jahren nach dem Bau oder Kauf um, muss er dafür mindestens 6 000 Euro aus seinem Riester-Vertrag entnehmen. Baut er später um, beträgt die Mindest­summe sogar 20 000 Euro.
  • Der Eigentümer muss mindestens die Hälfte des Entnahme­betrags für Umbauten nach der Din-Norm für barrierefreies Bauen verwenden (Din 18040 Teil 2). Die anderen Maßnahmen müssen ebenfalls zum Abbau von Barrieren führen. Beides muss ein Sach­verständiger bestätigen.
  • Der Eigentümer darf für die Umbau­kosten keine weiteren öffent­lichen Zuschüsse oder Steuer­vorteile in Anspruch nehmen, zum Beispiel die Steuerermäßigung für Hand­werk­erleistungen. Es schadet aber nicht, wenn er den Umbau mit einem Darlehen der staatlichen KfW-Bank finanziert.

Schneller tilgen mit Riester-Darlehen

Die zweite Komponente der Eigenheimrente: Bauherren und Wohnungs­käufer nehmen ein spezielles Riester-Darlehen auf und nutzen die Förderung zur Schuldentilgung. Das ist für Haus­eigentümer meist besser als der Aufbau einer Geld­rente mit einem herkömm­lichen Riester-Vertrag. Denn durch die Kredittilgung sparen sie in der Regel deutlich mehr Zinsen, als sie zum Beispiel mit einer Renten­versicherung oder einem Bank­sparplan derzeit erzielen können.

Folgende Kredit­varianten werden gefördert:

  • Bauspardarlehen aus einem bereits zugeteilten Riester-Bauspar­vertrag.
  • Bauspar-Kombikredite mit festen Zinsen über die Gesamt­lauf­zeit von meist 20 bis 30 Jahren. Statt zu tilgen, spart der Kunde einen Bauspar­vertrag an, mit dem er das Darlehen nach der Zuteilung ablöst.
  • Klassische Bank­darlehen mit direkter Tilgung und einer Zins­bindung von beispiels­weise 10, 15 oder 20 Jahren. Solche Riester-Darlehen bieten allerdings nur wenige Kredit­institute an. Einziger bundes­weiter Anbieter ist derzeit die Post­bank/DSL. Ihre Förderdarlehen sind aber auch über Vermittler und andere Banken erhältlich.

Für alle Varianten gilt: Der Vertrag muss vom Bundes­zentral­amt für Steuern zertifiziert sein. Er muss fest­legen, dass der Kredit spätestens bis zum 68. Lebens­jahr getilgt wird. Bei Ehepaaren müssen beide Partner einen eigenen Darlehens­vertrag abschließen, um die Riester-Förderung auszuschöpfen.

Kredit­angebote vergleichen

Ob Kombikredit oder Bank­darlehen: Welche Riester-Variante güns­tiger ist, lässt sich pauschal nicht sagen. Immobilienkäufer holen sich am besten Kredit­angebote in beiden Varianten ein. Ein Zins­vergleich ist dabei genauso wichtig wie das Ausschöpfen der Riester-Förderung. Denn die Zins­unterschiede können lang­fristig höher sein als Zulagen und Steuer­vorteile zusammen. Wirk­lich rechnen werden sich außerdem nur Riester-Darlehen, die nicht oder nur gering­fügig teurer sind als unge­förderte Kredite. Ist der Zins­satz des Riester-Darlehens um mehrere Zehntel Prozent­punkte höher, geht die Förderung ganz oder teil­weise durch die höheren Zinsen wieder drauf.

Beispiel: Fast 6 000 Euro gespart

Förderung. Ein 40-jähriger Allein­stehender nimmt für den Kauf seiner Eigentums­wohnung ein Riester-Darlehen mit einem Zins­satz von 2 Prozent auf. Er zahlt das Darlehen bis zu seinem Renten­beginn mit 65 Jahren ab und schöpft die Riester-Förderung mit einer jähr­lichen Tilgung von 2 100 Euro voll aus. Vor der Rente beträgt sein zu versteuerndes Einkommen 40 000 Euro, danach 25 000 Euro. Seine Förderbilanz bis zur Rente: Er bekommt 4 375 Euro Zulagen, spart 14 450 Euro Steuern und rund 5 300 Euro Kreditzinsen. Sein Vorteil summiert sich auf 24 125 Euro.

Steuern. Mit Renten­beginn muss der Eigentümer aber noch das Wohn­förderkonto versteuern. Das ist bis dahin auf 68 609 Euro angewachsen. Entscheidet er sich für die Einmalbesteuerung, muss er davon nur 70 Prozent, also 48 026 Euro, versteuern. Dafür kassiert das Finanz­amt 18 200 Euro Steuern. Trotzdem lohnt sich das Riester-Darlehen. Unterm Strich bringt es einen Vorteil von rund 5 925 Euro (24 125 Euro Fördervorteil abzüglich 18 200 Euro Steuern).

Eigenheim statt Rente – Wohn-Riester-Förderung kompakt

Anspruch

Auf die Riester-Förderung aus Zulagen und Steuer­vorteilen haben alle Anspruch, die in der gesetzlichen Renten­versicherung pflicht­versichert sind, vor allem Arbeitnehmer. Gefördert werden auch Beamte, Empfänger von Arbeits­losengeld, Eltern in Kinder­erziehungs­zeit und Frührentner. Einen Riester-Vertrag kann auch der Ehepartner eines Förderberechtigten abschließen, selbst wenn er keine eigenen Einkünfte hat.

Wohn-Riester

Riester-Sparer dürfen ihr angespartes Guthaben für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände, für deren Entschuldung oder einen alters­gerechten Umbau einsetzen. Die bisherige Förderung bleibt ihnen dann erhalten. Nehmen sie für ihr Eigenheim ein Riester-Darlehen auf, erhalten sie für dessen Tilgung die gleichen Zulagen und Steuer­vorteile wie für einen Riester-Spar­vertrag oder eine Riester-Renten­versicherung.

Zulagen

Für die Tilgung gibt es 175 Euro Grund­zulage im Jahr plus 300 Euro für jedes Kind (185 Euro für vor 2008 geborene Kinder). Dafür müssen Kreditnehmer mindestens 4 Prozent ihres Brutto­jahres­einkommens des Vorjahres abzüglich der Zulagen in die Tilgung stecken. Mehr als 2 100 Euro im Jahr müssen es aber nicht sein.

Steuer­vorteil

Eine jähr­liche Tilgung bis zu 2 100 Euro (Ehepaare bis zu 4 200 Euro) ist als Sonder­ausgabe steuerlich absetz­bar. Bei 35 Prozent Steu­ersatz ergibt das eine Ersparnis bis zu 735 Euro im Jahr. Davon zieht das Finanz­amt aber die Zulagen ab.

Besteuerung

Die Zentrale Zulagen­stelle erfasst alle geförderten Beträge (Entnahmen und Tilgungen) auf einem Wohn­förderkonto, das mit 2 Prozent im Jahr verzinst wird. Im Alter ist die Summe zu versteuern. Der Eigentümer kann die Summe in jähr­lichen Raten bis zum 85. Lebens­jahr versteuern. Oder er löst das Konto auf einmal auf. Dann muss er nur 70 Prozent des Betrags versteuern. Ein Wechsel von der jähr­lichen zur Einmalbesteuerung ist jeder­zeit möglich.

Vorzeitige Besteuerung

Wer sein Haus verkauft oder vermietet, muss das Wohn­förderkonto vorzeitig versteuern. Ausnahmen: Der Riester-Sparer legt sich binnen fünf Jahren ein neues Eigenheim zu oder zahlt die geförderten Beträge binnen eines Jahres in einen herkömm­lichen Riester-Spar­vertrag ein. Auch eine zeit­weise Vermietung nach einem berufs­bedingten Umzug ist möglich.

Dieses Special ist erst­mals am 17. Dezember 2013 auf test.de erschienen. Es wurde am 10. September 2018 komplett aktualisiert.

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Micael am 17.05.2022 um 12:09 Uhr
Wohnriester erreicht 80% der Bausparsumme- was jet

Ich habe einen noch gut verzinsten Wohnriester mit 3% bei der ehemaligen Aachener, jetzt durch Aufkauf bei der Wuestenrot Bausparkasse. Bisher war der Plan spaeter in Rente zu wandeln. Nun schreibt die Wuestenrot Sie würde meine Bausparsumme verdoppeln, wenn ich nicht widerspreche. Ich gehe mal davon aus, das meine original Bedingungen dann an die schlechteren von Wuestenrot angepasst werden. Welche Alternativen habe ich sonst? Kann ich den Vertrag hoeher ansparen als die Bausparsumme oder kann ich die Regelbesparung einstellen? Vielen Dank MFG micael

Profilbild Stiftung_Warentest am 16.04.2021 um 12:44 Uhr
Riester-Bausparen/Alternativen Darlehensauszahlung

@Robert256: Dank für Ihre Anfrage, die wir gern zum Anlass nehmen, darzustellen, welche Alternativen zur Auszahlung des Darlehens zur Verfügung stehen.
Riester-Bausparende, die das Riester-Bauspardarlehen für die Finanzierung ihrer Immobilie nicht einsetzen wollen, weil zum Beispiel die Finanzierung über ein ungefördertes Darlehen günstiger ist, haben mehrere Möglichkeiten, das Guthaben aus dem Riester-Bausparvertrag zu verwenden.
1. Das Gesetz sieht zwar die Möglichkeit vor, Zahlungen zur Minderung des Wohnförderkontos auf einen anderen Riester-Vertrag zu leisten (§ 92a Abs. 2 EStG). Der Sparer kann also - so die Theorie - einen neuen Riester-Vertrag abschließen und darauf entsprechende Zahlungen vornehmen, um sein Wohnförderkonto abzubauen. Allerdings wird es schwer werden, einen Anbieter zu finden, der bereit ist, die Zahlungen zur Minderung des Wohnförderkontos anzunehmen. Wir können Ihnen keinen Anbieter nennen, der dazu bereit ist.
2. Die zweite Möglichkeit wäre, das im Riester-Bausparvertrag angesparte Guthaben sich auszahlen zu lassen ohne das Darlehen in Anspruch zu nehmen und zur (Sonder-) Tilgung des Kredits zu nutzen. Das geförderte Guthaben auf dem Bausparvertrag kann auch für die (teilweise) Ablösung eines Darlehens verwendet. Darin liegt keine förderschädliche Verwendung. Wenn die Umschuldung zu einem ungeförderten Darlehen deutlich günstiger ist als die Inanspruchnahme des Riester-Darlehens, kann das Sinn ergeben.
3. Die dritte Möglichkeit wäre die Fortsetzung der Besparung des Riester-Bausparvertrages oder den Riester-Bausparvertrag ruhen zu lassen. Dann verbleibt das Altersvorsorgevermögen im Vertrag. Wird das Darlehen bis Rentenbeginn nicht abgerufen, muss die Bausparkasse Ihnen eine lebenslange Rente anbieten.
4. Die vierte Möglichkeit ist die förderschädliche Kündigung des Vertrages: Mit der Kündigung des Vertrages ist der Kontostand des Wohnförderkontos vorzeitig (also auf einen Schlag) zu versteuern. Wie hoch der Auszahlbetrag dann ist, sollte vor der Kündigung beim Anbieter erfragt werden. (maa)

Robert256 am 07.04.2021 um 11:33 Uhr
Wohnriester zur Darlehensablöse noch sinnvoll?

Hallo,
wozu ich keine Frage gefunden habe, ist diese Situation: Wir haben 2011 zwei Wohnriester abgeschlossen, die mit 0,5% verzinst werden und einen Darlehenszins von 3% haben. Die aktuellen Immobiliendarlehen sind weit unter 1%. Macht es noch Sinn, mit Wohnriester das Bankdarlehens abzulösen?
Den Wohnriester laufen und später als Rente von der Bausparkasse auszahlen zu lassen, macht aufgrund der Verzinsung von 0,5% doch auch keinen Sinn, oder?
Außerdem habe ich 2011 meinen Riester in den Immobilienerwerb gesteckt.
Wäre es insgesamt nicht sinnvoller, das Wohnförderkonto und die Wohnriester in einen gewöhnlichen Riestervertrag auf Basis eines Fondssparplans zu übertragen und solange weiterzuführen, solange man noch Kinderzulagen bekommt, danach aber ruhen zu lassen?
Außerdem würde man die ganzen vielen Einschränkungen wie "Wohnen bis zum 85. Lebensjahr" (sofern man kein Dauerwohnrecht in einem Pflegeheim kauft) loswerden.
Herzlichen Dank

Profilbild Stiftung_Warentest am 25.03.2021 um 11:30 Uhr
Abschlussgebühr bei Vertragsänderung

@r.engels: Ein Vertragswechsel lohnt sich beim Bausparen in aller Regel nicht, wenn dafür eine erneute Abschlussgebühr fällig wird, wie es beim Wechsel zu einer anderen Bausparkasse der Fall ist. Günstigere Darlehenszinsen sind nur eine Seite der Medaille: Der Bausparer erkauft sie sich durch eine erneute Abschlussgebühr, erhält in der Regel niedrigere Guthabenzinsen, zahlt oft höhere Jahresgebühren und verliert seine beim alten Vertrag bereits erreichte Bewertungszahl. Ein günstiger Darlehenszins ist zudem oft mit längeren Zuteilungsfristen und/oder höheren Tilgungsbeiträgen verbunden.
Wenn der Bausparer bei der gleichen Bausparkasse den Tarif wechselt, ist es üblich, dass die für den alten Vertrag gezahlte Abschlussgebühr auf den neuen Vertrag angerechnet wird (bei gleicher Bausparsumme fällt dann keine neue mehr an). Das Guthaben wird übertragen und der Bausparer so gestellt, als hätte er von Anfang an den neuen Tarif abgeschlossen. Da bei so einem Tarifwechsel aber das Guthaben meist rückwirkend niedriger verzinst wird, sollte auch so ein Tarifwechsel kritisch überprüft werden. Oft geht es den Bausparkassen vor allem darum, Altverträge mit noch hoher Guthabenverzinsung loszuwerden. (TK)

r.engels am 24.03.2021 um 19:23 Uhr
Abschlussgebühr bei Vertragsänderung

Für einen Wohnriestervertrag über 75 000€ habe ich bei der Baussparkasse Schwäbisch Hall 2014 eine Abschlussgebühr von 750€ über 5 Jahre bezahlt. Da dort ein effektiver Darlehenszins von 2,7% ausgewiesen ist, schlägt der Berater nun einen Wechsel in einen neuen Vertrag mit bessereren Darlehenszinskonditionen vor (effektiv 1,7%). Der Preis für diese bessere Darlehenszinskondition ist allerdings, dass die Abschlussgebühr von 750€ erneut fälltig wird. Auf Nachfrage, warum die Abschlussgebühr ein zweites mal fällig wird, haben wir die Erklärung erhalten, es handle sich um eine Prämie für die Zinsgarantie. Ist das wiederholte Verlangen einer Abschlussgebühr bzw. einer Prämie für Zinsgarantie so zulässig?
Ist es evtl.günstiger, den Anbieter zu wechseln und die Wechselgebühr von 150€ zu bezahlen?