Wohn-Riester Günstig finanzieren mit alten und neuen Riester-Verträgen

Förderung ist umständlich, aber lohnend

Kompliziert, schwer vermittel­bar, ein bürokratisches Monster – so lautet das Urteil von Kritikern über die Förderung der eigenen vier Wände im Rahmen der Riester-Rente. Ganz unrecht haben sie damit nicht. Doch von komplizierten Regeln sollten sich Bauherren, Wohnungs­käufer und Eigenheim­besitzer nicht abschre­cken lassen. Durch die Riester-Zulagen, Steuer­vorteile und Zins­erspar­nisse wird die Finanzierung der eigenen vier Wände oft um etliche Tausend Euro güns­tiger. Die Wohn-Riester-Förderung gibt es für den Bau oder Kauf, den alters­gerechten Umbau oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie – voraus­gesetzt, der Eigentümer hat dort seinen Haupt­wohn­sitz oder Lebens­mittel­punkt und Anspruch auf die Riester-Förderung (siehe Eigenheim statt Rente).

Drei Wege zum Wohn-Riester

Riester-Zulagen und Steuer­vorteile gibt es nur für Sparer, die ihren Vertrag zur Alters­vorsorge verwenden. Dazu zählt auch die eigene Immobilie, solange der Sparer selbst darin wohnt.

Zwei Förderwege

Die Förderung besteht aus zwei Komponenten, die Immobilien­eigentümer einzeln oder zusammen nutzen können:

Kapitalent­nahme. Wer schon einen Riester-Vertrag zur Alters­vorsorge abge­schlossen hat, kann das angesparte Guthaben als Eigen­kapital für den Bau oder Kauf verwenden – egal, ob es sich um eine Renten­versicherung, einen Bauspar­vertrag oder einen Bank- oder Fonds­sparplan handelt. Wohnt der Riester-Sparer schon in der eigenen Immobilie, kann er das Geld für den alters­gerechten Umbau oder die Tilgung eines laufenden Darlehens nutzen.

Riester-Darlehen. Nehmen Immobilienkäufer ein zertifiziertes Riester-Darlehen für ihre Finanzierung auf, erhalten sie für dessen Tilgung Zulagen wie für einen klassischen Riester-Spar­vertrag. Das sind pro Jahr bis zu 175 Euro Grund­zulage plus 300 Euro für jedes ab 2008 geborene Kind (185 Euro für vorher geborene Kinder). Dazu kommen eventuell Steuer­vorteile, weil das Finanz­amt eine Tilgung bis zu 2 100 Euro im Jahr als Sonder­ausgaben anerkennt (siehe Eigenheim statt Rente).

So klappt die Kapitalent­nahme

Vertrag lesen. Haus­eigentümer können in der Regel wählen, ob sie ihr gesamtes Riester-Kapital oder nur einen Teil davon entnehmen. Es müssen aber mindestens 3 000 Euro sein. Wollen sie ihr Riester-Guthaben nur teil­weise abheben, müssen mindestens 3 000 Euro im Altvertrag bleiben. Im Riester-Vertrag kann allerdings fest­gelegt sein, dass nur eine voll­ständige Entnahme möglich ist und der Vertrag danach endet. Das gilt zum Beispiel für Bauspar­verträge.

Entnahme beantragen. Damit das Riester-Geld pünkt­lich zur Verfügung steht, sollten Sparer die Entnahme bereits mehrere Monate vor dem geplanten Immobilienkauf bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragen. Erst wenn sie grünes Licht gibt, darf der Anbieter das Riester-Kapital auszahlen.

Anbieter informieren. Wichtig ist es auch, den Anbieter früh zu informieren. Eine Auszahlung fürs Eigenheim ist in der Regel nur zum Ende eines Quartals möglich. Mindestens drei Monate vorher muss der Kunde seine Absicht der Bank oder dem Versicherer mitteilen.

Sondertilgungs­recht prüfen. Wer sein Riester-Vermögen für die Entschuldung eines Immobilien­kredits einsetzen will, sollte zuerst prüfen, ob und wann sein Kredit­vertrag eine zusätzliche Tilgung erlaubt. Zum Ende der Zins­bindung ist das immer möglich. Vorher sind Sondertilgungen oft nur begrenzt, nur zu bestimmten Zeit­punkten oder gar nicht erlaubt.

Immobilie alters­gerecht umbauen

Spezielle Rege­lungen gelten für einen alters­gerechten Umbau. Zu den anerkannten Umbauten gehören zum Beispiel die Installation einer bodengleichen Dusche, der Einbau von breiteren Türen, Rampen, Treppenliften und Notrufsystemen. Die Förderung ist allerdings an mehrere Voraus­setzungen geknüpft:

• Baut der Eigentümer seine Wohnung inner­halb von drei Jahren nach dem Bau oder Kauf um, muss er dafür mindestens 6 000 Euro aus seinem Riester-Vertrag entnehmen. Baut er später um, beträgt die Mindest­summe sogar 20 000 Euro.
• Der Eigentümer muss mindestens die Hälfte des Entnahme­betrags für Umbauten nach der Din-Norm für barrierefreies Bauen verwenden (Din 18040 Teil 2). Die anderen Maßnahmen müssen ebenfalls zum Abbau von Barrieren führen. Beides muss ein Sach­verständiger bestätigen.
• Der Eigentümer darf für die Umbau­kosten keine weiteren öffent­lichen Zuschüsse oder Steuer­vorteile in Anspruch nehmen, zum Beispiel die Steuerermäßigung für Hand­werk­erleistungen. Es schadet aber nicht, wenn er den Umbau mit einem Darlehen der staatlichen KfW-Bank finanziert.

Schneller tilgen mit Riester-Darlehen

Die zweite Komponente der Eigenheimrente: Bauherren und Wohnungs­käufer nehmen ein spezielles Riester-Darlehen auf und nutzen die Förderung zur Schuldentilgung. Das ist für Haus­eigentümer meist besser als der Aufbau einer Geld­rente mit einem herkömm­lichen Riester-Vertrag. Denn durch die Kredittilgung sparen sie in der Regel deutlich mehr Zinsen, als sie zum Beispiel mit einer Renten­versicherung oder einem Bank­sparplan derzeit erzielen können.

Folgende Kredit­varianten werden gefördert:

• Bauspardarlehen aus einem bereits zugeteilten Riester-Bauspar­vertrag.
• Bauspar-Kombikredite mit festen Zinsen über die Gesamt­lauf­zeit von meist 20 bis 30 Jahren. Statt zu tilgen, spart der Kunde einen Bauspar­vertrag an, mit dem er das Darlehen nach der Zuteilung ablöst.
• Klassische Bank­darlehen mit direkter Tilgung und einer Zins­bindung von beispiels­weise 10, 15 oder 20 Jahren. Solche Riester-Darlehen bieten allerdings nur wenige Kredit­institute an. Einziger bundes­weiter Anbieter ist derzeit die Post­bank/DSL. Ihre Förderdarlehen sind aber auch über Vermittler und andere Banken erhältlich.

Für alle Varianten gilt: Der Vertrag muss vom Bundes­zentral­amt für Steuern zertifiziert sein. Er muss fest­legen, dass der Kredit spätestens bis zum 68. Lebens­jahr getilgt wird. Bei Ehepaaren müssen beide Partner einen eigenen Darlehens­vertrag abschließen, um die Riester-Förderung auszuschöpfen.

Kredit­angebote vergleichen

Ob Kombikredit oder Bank­darlehen: Welche Riester-Variante güns­tiger ist, lässt sich pauschal nicht sagen. Immobilienkäufer holen sich am besten Kredit­angebote in beiden Varianten ein. Ein Zins­vergleich ist dabei genauso wichtig wie das Ausschöpfen der Riester-Förderung. Denn die Zins­unterschiede können lang­fristig höher sein als Zulagen und Steuer­vorteile zusammen. Wirk­lich rechnen werden sich außerdem nur Riester-Darlehen, die nicht oder nur gering­fügig teurer sind als unge­förderte Kredite. Ist der Zins­satz des Riester-Darlehens um mehrere Zehntel Prozent­punkte höher, geht die Förderung ganz oder teil­weise durch die höheren Zinsen wieder drauf.

Beispiel: Fast 6 000 Euro gespart

Förderung. Ein 40-jähriger Allein­stehender nimmt für den Kauf seiner Eigentums­wohnung ein Riester-Darlehen mit einem Zins­satz von 2 Prozent auf. Er zahlt das Darlehen bis zu seinem Renten­beginn mit 65 Jahren ab und schöpft die Riester-Förderung mit einer jähr­lichen Tilgung von 2 100 Euro voll aus. Vor der Rente beträgt sein zu versteuerndes Einkommen 40 000 Euro, danach 25 000 Euro. Seine Förderbilanz bis zur Rente: Er bekommt 4 375 Euro Zulagen, spart 14 450 Euro Steuern und rund 5 300 Euro Kreditzinsen. Sein Vorteil summiert sich auf 24 125 Euro.

Steuern. Mit Renten­beginn muss der Eigentümer aber noch das Wohn­förderkonto versteuern. Das ist bis dahin auf 68 609 Euro angewachsen. Entscheidet er sich für die Einmalbesteuerung, muss er davon nur 70 Prozent, also 48 026 Euro, versteuern. Dafür kassiert das Finanz­amt 18 200 Euro Steuern. Trotzdem lohnt sich das Riester-Darlehen. Unterm Strich bringt es einen Vorteil von rund 5 925 Euro (24 125 Euro Fördervorteil abzüglich 18 200 Euro Steuern).