Jetzt steht wohl endgültig fest: Nur wenige Schrottimmobilienkäufer werden sich auf das verbraucherfreundliche Urteil des Europäischen Gerichtshofs von Oktober stützen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute geurteilt: Nur in seltenen Fällen haben Käufer die Chance, sich unbeschadet von dem ruinösen Geschäft zu lösen. Meist müssen sie die minderwertige Immobilie behalten. Viele Darlehensverträge zur Finanzierung können zwar widerrufen werden. Der noch offene Betrag ist dann jedoch sofort zu zahlen. Immerhin: Wenn arglistige Täuschung und Fehlinformation durch Vermittler eine Rolle spielen, können Immobilienkäufer häufiger als bisher der Bank gegenüber die Zahlung verweigern und Schadenersatz fordern.

Werbung mit Sicherheit und Rendite

In den 90er Jahren haben unzählige Vermittler für den Kauf von vermieteten Immobilien als Geldanlage geworben. Sie wiesen auf Steuervorteile hin, sprachen von Sicherheit und Rendite. Sogar ganz ohne Eigenkapital lohne sich das Geschäft und sei eine gute Alterversorgung, hieß es oft. Tatsächlich jedoch waren die Wohnungen oft schon beim Kauf weniger wert, als die Käufer zahlen sollten. Hinzu kam: Die Immobilienpreise stagnierten und der Bedarf nach Wohnraum und damit die Mieteinnahmen sanken. Viele Wohnungen erwiesen sich als weitgehend wertlos. Hunderttausende von Käufern solcher Schrottimmobilien verloren viel Geld. Unterdessen verdienten sich Vermittler und Banken goldene Nasen an den Anlageimmobilien.

Widerrufsrecht ohne Nutzen

Später stellte sich heraus: Beim Abschluss vieler Darlehensverträge stand Immobilienkäufern ein Widerrufsrecht zu. Kam der Vermittler nach Haus oder an den Arbeitsplatz, galt das Haustürwiderrufsgesetz. Daran hatten die Banken damals nicht gedacht. Sie versäumten daher, ihre Kunden über das Widerrufsrecht zu belehren. Die Folge: Noch Jahre nach Vertragsschluss konnten Immobilienkäufer die Darlehensverträge widerrufen. Das allein nützt ihnen jedoch wenig. Bei Widerruf des Darlehensvertrags ist die Restschuld sofort fällig, und die minderwertige Immobilie bleibt im Besitz des unglücklichen Anlegers.

Hoffnung auf Europa-Urteil

Noch im Oktober hatten viele Schrottimmobilienkäufer neue Hoffnung geschöpft: Das Risiko solcher auf Pump finanzierten Geschäfte muss die Bank tragen, wenn sie es versäumt hat, ihren Kunden beim Abschluss des Kreditvertrags über ein Widerrufsrecht zu belehren und der Käufer durch den Widerruf den Eintritt des Schadens hätte verhindern können, urteilte der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg. Allerdings hatte das Europa-Gericht über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Schrottimmobilienkäufer den Darlehensvertrag abgeschlossen hatte, bevor der Notartermin mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags anstand. In den meisten Fällen lief es umgekehrt: Zunächst war Notartermin und anschließend kam die Unterschrift unter den Darlehensvertrag. Wenn aber die wertlose Immobilie bereits im Besitz des Käufers ist, hilft ihm der Widerruf des Darlehensvertrags nicht, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof unter Berufung auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofs.

Banken haften für Vermittler-Lügen

In einem ganz anderen Punkt allerdings kam der Bundesgerichtshof Käufern von Schrottimmobilien entgegen: Wenn Vermittler und Banken gemeinsame Sache gemacht haben und arglistige Täuschung oder Fehlinformationen über den Wert der Immobilie eine Rolle spielten, haben es Schrottimmobilienkäufer etwas leichter als bisher, Banken in die Pflicht zu nehmen. Soweit Banken und Vermittler „in institutionalisierter Art und Weise“ zusammengearbeitet haben, ist laut Bundesrichtern zu vermuten, dass die Bank von Täuschungen und Fehlinformationen wusste und muss sich diese zurechnen lassen. Schrottimmobilienkäufer haben dann Anspruch auf Schadenersatz und können die Immobilie zurückgeben. Nur wenn der Bank in solchen Fällen der Nachweis gelingt, sie selbst habe von den Machenschaften der Vermittler nichts gewusst, behält sie ihren Anspruch auf Rückzahlung des Kredits. Wann genau die Voraussetzungen dafür vorliegen, blieb zunächst noch unklar. Der BGH veröffentlichte zunächst nur eine Presseerklärung. Die ausführliche schriftliche Urteilsbegründung wird erst noch erarbeitet.

Aktuelles Schrottimmobilienurteil des BGH:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Mai 2006
Aktenzeichen: XI ZR 6/04

Schrottimmobilienurteil des EuGH:
Europäischer Gerichtshof, Urteile vom 25. Oktober 2005
Aktenzeichen: C-350/03 und C-229/04

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