Wärmelieferung: Pflicht zu teurer Extra-Wärme

Sonder­vertrag über Wärmelieferung

Da müssen Mieter und Wohnungs­käufer hell­hörig werden: Wenn im Miet- oder Kauf­vertrag eine Verpflichtung zum Abschluss eines Wärmelieferungs­vertrags mit einem bestimmten Anbieter steht, drohen hohe Kosten. Zahlen müssen die Bewohner sogar dann, wenn sie den Wärmelieferungs­vertrag gar nicht unter­schreiben. Sobald sie heizen, gelten laut Verordnung über Fern­wärmever­träge: Fällig sind die Preise, wie sie auch die Nach­barn für die Heizung vergleich­barer Wohnungen zahlen.

Widerstand durch alle Instanzen

Von Anfang an lag der Käufer einer Wohnung im von der Gagfah gebauten Neuen Schweizer Viertel in Berlin mit verschiedenen Tochter­unternehmen im Clinch. Er sollte einen separaten Vertrag über die Wärmelieferung mit einem anderen Gagfah-Tochter­unternehmen unterzeichnen. „Contracting“ nennt das die Immobilienbranche. Doch er verweigerte die Unter­schrift. Dennoch präsentierte das Unternehmen im eine stolze Rechnung: Insgesamt fast 7 000 Euro sollte er am Ende für drei Jahre zahlen, obwohl er eine nach damaligen Maßstäben gut gedämmte Neubau­wohnung gekauft hatte.

Gleicher Preis für alle Nach­barn

Als sich der Wohnungs­käufer weigerte zu zahlen, zog die Gagfah vor Gericht. Durch alle Instanzen hindurch versuchte der Wohnungs­eigentümer die Rechnung zu drücken. Doch ohne Erfolg: Er muss die gleichen Preise zahlen wie seine Nach­barn. Möglich macht das die „Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fern­wärme“, kurz: AVBFern­wärmeV. Ein Vertrag kommt auch zustande, wenn Kunden zwar nicht unter­schreiben, aber Wärme entnehmen, heißt es dort. „Die Versorgung erfolgt zu den für gleich­artige Versorgungs­verhält­nisse geltenden Preisen“, so die Verordnung wörtlich.

Keine Billigkeits­kontrolle

Der Wohnungs­eigentümer hatte sich bis zuletzt gesträubt. Die für die Wärmelieferung zuständige Gagfah-Tochter diktiere allen Betroffenen einseitig über­höhte Preise, hatte er argumentiert. Doch ohne Erfolg. Auch wenn sich sowohl Mieter als auch Wohnungs­käufer bei Vertrags­schluss verpflichten müssten, einen Extra-Vertrag über die Wärmelieferung abzu­schließen, beruhten die Preise letzt­lich auf einer Vereinbarung und nicht dem Miss­brauch einer Mono­polstellung, argumentierten die Richter am Bundes­gerichts­hof. Für eine Billigkeits­kontrolle der Preise ist nur Raum, wenn das Unternehmen das Recht zu Preis­erhöhungen habe. Doch bei Fern­wärmever­trägen ist der Preis in der Regel fest vereinbart. Er errechnet sich ausgehend vom Start­preis anhand einer ziemlich komplizierten Formel unter Berück­sichtigung der Öl- und Gaspreise, eines Lohn­kosten­index und oft noch weiterer Faktoren.

Wenig Verbraucher­schutz

Der Berliner Mieter­ver­ein hatte schon vor Jahren schlechte Erfahrungen im Streit um die teure Gagfah-Wärme im Neuen Schweizer Viertel gesammelt. „Die Streitig­keiten sind damals komplett verloren gegangen“, erinnert sich Geschäfts­führer Reiner Wild. Mieter müssten sich genauso wie Wohnungs­käufer klarmachen: Das Mietrecht und die Regeln für die Neben­kosten­abrechnung gelten für die extra vereinbarte Wärmelieferung gar nicht, und die Regeln über Fern­wärmever­sorgung sind wenig verbraucherfreundlich.

Abzug wegen falsch montierter Zähler

Immerhin einen kleinen Erfolg konnte der Käufer in seinem Prozess­marathon gegen die Gagfah noch verbuchen. Im Laufe der Auseinander­setzung stellte sich heraus, dass die Wärmemengenzähler verkehrt herum einge­baut waren und deshalb nicht richtig funk­tionierten. Die Gagfah musste neu abrechnen, die Kosten für die Wärme nach Wohn­fläche verteilen und alle Beträge um 15 Prozent reduzieren. So sieht es die Heiz­kosten­ver­ordnung vor, wenn nicht nach Verbrauch abge­rechnet werden kann.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 17.10.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 292/11