Immobilie über­tragen durch Bevoll­mächtigten

Beglaubigung bei zuständiger Betreuungs­behörde

Soll der Bevoll­mächtigte über dessen Haus oder Eigentums­wohnung verfügen dürfen, reicht eine einfache Vorsorgevoll­macht nicht. Formelle Voraus­setzung für einen Grund­buch­eintrag ist nach der Grund­buch­ordnung (Paragraf 29) eine „öffent­lich beglaubigte Urkunde“.

Das ist der Fall, wenn entweder eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht vorliegt oder wenn die Unter­schrift öffent­lich beglaubigt ist. Mit der Beglaubigung ist die Echt­heit der Unter­schrift bestätigt. Eine öffent­liche Beglaubigung kann ein Notar oder eine Betreuungs­behörde vornehmen. Bei einer notariell beur­kundeten Vorsorgevoll­macht bestätigt der Notar auch die Geschäfts­fähig­keit des Voll­macht­gebers.

Hier die zuständige Betreuungs­behörde finden

Wollen Sie die Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht beglaubigen lassen und suchen Ihre zuständige Betreuungs­behörde oder -stelle? Dann geben Sie Ihre Post­leitzahl hier in unseren Betreuungs­behördenfinder ein. Die Zuständig­keit richtet sich nach dem Wohn­sitz.

Betreuungs­behörden dürfen Unter­schrift beglaubigen

Voll­macht­geber können ihre Unter­schrift unter der Vorsorgevoll­macht bei ihrer Betreuungs­behörde oder -stelle für 10 Euro öffent­lich beglaubigen lassen (Paragraf 6 Betreuungsbehördengesetz). Seit 2005 dürfen die rund 450 Betreuungs­behörden in Deutsch­land solche Beglaubigungen vornehmen. Damit wollte der Gesetz­geber die Vorsorgevoll­macht stärken und erhofft sich, dass der Staat weniger recht­liche Betreuer einsetzen muss. Denn in den Fällen, in denen keine Vorsorgevoll­macht vorliegt, wird das Betreuungs­gericht einge­schaltet.

Streit um Beglaubigung

Vor den Gerichten gibt es seit der ­Gesetzes­änderung hin und wieder Streit. Grund­sätzlich dürfen solche Beglaubigungen nur Notare vornehmen (Paragraf 129 Bürgerliches Gesetz­buch). Einzelne Rechts­pfleger an Grund­buch­ämtern bezweifeln, dass die Beglaubigung durch die Betreuungs­behörde genauso wirk­sam ist wie die durch einen Notar. Im Gesetz ist das nicht eindeutig geregelt.­­

Bevoll­mächtigte erleben zwar eher selten, dass das Grund­buch­amt ihre Vorsorgevoll­macht nicht anerkennt. Manchmal landet ein Streit aber vor Gericht. Richter urteilten unterschiedlich, eine höchst­richterliche Recht­sprechung fehlt.

Beglaubigte Unter­schrift gilt über den Tod hinaus

Im Jahr 2021 hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden, dass eine von einer Betreuungs­behörde öffent­lich beglaubigte Vorsorgevoll­macht für Grund­stücks- und Immobilien­geschäfte auch über den Tod des Voll­macht­gebers hinaus gilt (BGH, Beschluss, V ZB 148/19). Die öffent­lich beglaubigte Unter­schrift durch eine Betreuungs­behörde genüge den Anforderungen des Paragrafen 29 Grund­buch­ordnung (GBO) so der BGH.

Die Reich­weite der von einer Betreuungs­behörde beglaubigten Unter­schrift war bis dahin umstritten. Vorinstanzliche Gerichte (zum Beispiel Ober­landes­gericht Köln, Az. 2 Wx 327/19) hatten geur­teilt, dass eine Betreuungs­behörden zwar Voll­machten beglaubigen darf, die Dinge nach dem Tod regeln (trans­mortale Voll­macht), etwa die Beerdigung. Doch bei Immobilien­geschäften reiche die Befugnis der Behörde nicht so weit, die Voll­macht ende bei Grund­stücks- und Immobilien­geschäften mit dem Tod.

Beglaubigung oder Beur­kundung bei einem Notar

Bei einem Notar können Voll­macht­geber entweder ihre Unter­schrift „öffent­lich beglaubigen“ oder der Notar erstellt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht:

• Beglaubigung der Unter­schrift. Für die Beglaubigung der Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht bei ­einem Notar fallen in der Regel ­Gebühren zwischen rund 20 Euro bis rund 80 Euro an, Kopier­kosten können hinzukommen. Die Unter­schrift ist dann öffent­lich beglaubigt.
• Beur­kundung. Ein Notar berät und entwirft eine Vorsorgevoll­macht. In einer Beratung klären Notare über die Trag­weite und Risiken von Formulierungen in Vorsorgedokumenten auf und sorgen dafür, dass die Dokumente rechts­sicher sind. Das kann sinn­voll sein, wenn es um Immobilien­über­tragungen, Geschäfts­vermögen oder kompliziertere Fami­lien­verhält­nisse geht. Soll der Bevoll­mächtigte einen Kredit aufnehmen dürfen, ist eine Beur­kundung Pflicht. Die Urkunde bleibt im Besitz des Notars. Eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht hat bei Rechts­geschäften einen hohen Stellen­wert. Sie wird in der ­Regel auch von Banken anerkannt.
• Kosten für eine Beur­kundung. Die Gebühren sind gesetzlich fest­gelegt. Sie richten sich bei Vorsorgevoll­machten in der Regel nach der Hälfte des Vermögens. Eine Beur­kundung kostet bei einem Vermögen von 100 000 Euro rund 200 Euro und bei 250 000 Euro Vermögen rund 350 Euro.
• Notar­suche. Die Notarauskunft der Bundes­notarkammer hilft bei der ­Suche nach einem Notar.

Voll­macht zur Kredit­aufnahme

Manchmal ist es sinn­voll, dem Bevoll­mächtigten zu erlauben, einen Kredit aufzunehmen. Das kann wichtig sein, wenn im Vorsorgefall vielleicht der Umzug in eine neue Wohnung, eine besondere Krankenbe­hand­lung oder ein Pfle­geheim­platz zwischen­finanziert werden muss. Wer die Kredit­aufnahme erlaubt, benötigt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht.

Beur­kundung erleichtert Bank­geschäfte

Eine notariell beur­kundete Voll­macht hat eine hohe Akzeptanz, zum Beispiel erkennen Banken diese in der Regel an. Eine Bankvollmacht ist dann nicht nötig. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn der Voll­macht­geber viele Bank­konten bei verschiedenen Geld­instituten hat. Anderenfalls müsste er für jedes einzelne Konto eine gesonderte Bank­voll­macht erteilen. Das macht viel Arbeit.