Recht­lich vorsorgen

Immobilie über­tragen durch Bevoll­mächtigten

Recht­lich vorsorgen - Vorsorgevoll­macht und weitere Verfügungen
Grundstücks­geschäfte. Bevoll­mächtigte dürfen mit einer Vorsorgevoll­macht beim Grund­buch­amt einen Grund­buch­eintrag vornehmen lassen, wenn die Unter­schrift öffent­lich beglaubigt ist, zum Beispiel von einer Betreuungs­behörde. © iStockphoto / Vladimir Cetinski

Für eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung muss meist niemand zum Notar. Manchmal ist das aber doch sinn­voll – etwa wenn es um den Verkauf eines Hauses geht.

Inhalt

Beglaubigung bei zuständiger Betreuungs­behörde

Soll der Bevoll­mächtigte über dessen Haus oder Eigentums­wohnung verfügen dürfen, reicht eine einfache Vorsorgevoll­macht nicht. Formelle Voraus­setzung für einen Grund­buch­eintrag ist nach der Grund­buch­ordnung (Paragraf 29) eine „öffent­lich beglaubigte Urkunde“.

Das ist der Fall, wenn entweder eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht vorliegt oder wenn die Unter­schrift öffent­lich beglaubigt ist. Mit der Beglaubigung ist die Echt­heit der Unter­schrift bestätigt. Eine öffent­liche Beglaubigung kann ein Notar oder eine Betreuungs­behörde vornehmen. Bei einer notariell beur­kundeten Vorsorgevoll­macht bestätigt der Notar auch die Geschäfts­fähig­keit des Voll­macht­gebers.

Hier die zuständige Betreuungs­behörde finden

Wollen Sie die Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht beglaubigen lassen und suchen Ihre zuständige Betreuungs­behörde oder -stelle? Dann geben Sie Ihre Post­leitzahl hier in unseren Betreuungs­behördenfinder ein. Die Zuständig­keit richtet sich nach dem Wohn­sitz.

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Betreuungs­behörden dürfen Unter­schrift beglaubigen

Voll­macht­geber können ihre Unter­schrift unter der Vorsorgevoll­macht bei ihrer Betreuungs­behörde oder -stelle für 10 Euro öffent­lich beglaubigen lassen (Paragraf 6 Betreuungsbehördengesetz). Seit 2005 dürfen die rund 450 Betreuungs­behörden in Deutsch­land solche Beglaubigungen vornehmen. Damit wollte der Gesetz­geber die Vorsorgevoll­macht stärken und erhofft sich, dass der Staat weniger recht­liche Betreuer einsetzen muss. Denn in den Fällen, in denen keine Vorsorgevoll­macht vorliegt, wird das Betreuungs­gericht einge­schaltet.

Streit um Beglaubigung

Vor den Gerichten gibt es seit der ­Gesetzes­änderung hin und wieder Streit. Grund­sätzlich dürfen solche Beglaubigungen nur Notare vornehmen (Paragraf 129 Bürgerliches Gesetz­buch). Einzelne Rechts­pfleger an Grund­buch­ämtern bezweifeln, dass die Beglaubigung durch die Betreuungs­behörde genauso wirk­sam ist wie die durch einen Notar. Im Gesetz ist das nicht eindeutig geregelt.­­

Bevoll­mächtigte erleben zwar eher selten, dass das Grund­buch­amt ihre Vorsorgevoll­macht nicht anerkennt. Manchmal landet ein Streit aber vor Gericht. Richter urteilten unterschiedlich, eine höchst­richterliche Recht­sprechung fehlt.

Beglaubigte Unter­schrift gilt über den Tod hinaus

Im Jahr 2021 hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden, dass eine von einer Betreuungs­behörde öffent­lich beglaubigte Vorsorgevoll­macht für Grund­stücks- und Immobilien­geschäfte auch über den Tod des Voll­macht­gebers hinaus gilt (BGH, Beschluss, V ZB 148/19). Die öffent­lich beglaubigte Unter­schrift durch eine Betreuungs­behörde genüge den Anforderungen des Paragrafen 29 Grund­buch­ordnung (GBO) so der BGH.

Die Reich­weite der von einer Betreuungs­behörde beglaubigten Unter­schrift war bis dahin umstritten. Vorinstanzliche Gerichte (zum Beispiel Ober­landes­gericht Köln, Az. 2 Wx 327/19) hatten geur­teilt, dass eine Betreuungs­behörden zwar Voll­machten beglaubigen darf, die Dinge nach dem Tod regeln (trans­mortale Voll­macht), etwa die Beerdigung. Doch bei Immobilien­geschäften reiche die Befugnis der Behörde nicht so weit, die Voll­macht ende bei Grund­stücks- und Immobilien­geschäften mit dem Tod.

Beglaubigung oder Beur­kundung bei einem Notar

Bei einem Notar können Voll­macht­geber entweder ihre Unter­schrift „öffent­lich beglaubigen“ oder der Notar erstellt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht:

Beglaubigung der Unter­schrift. Für die Beglaubigung der Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht bei ­einem Notar fallen in der Regel ­Gebühren zwischen rund 20 Euro bis rund 80 Euro an, Kopier­kosten können hinzukommen. Die Unter­schrift ist dann öffent­lich beglaubigt.

Beur­kundung. Ein Notar berät und entwirft eine Vorsorgevoll­macht. In einer Beratung klären Notare über die Trag­weite und Risiken von Formulierungen in Vorsorgedokumenten auf und sorgen dafür, dass die Dokumente rechts­sicher sind. Das kann sinn­voll sein, wenn es um Immobilien­über­tragungen, Geschäfts­vermögen oder kompliziertere Fami­lien­verhält­nisse geht. Soll der Bevoll­mächtigte einen Kredit aufnehmen dürfen, ist eine Beur­kundung Pflicht. Die Urkunde bleibt im Besitz des Notars. Eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht hat bei Rechts­geschäften einen hohen Stellen­wert. Sie wird in der ­Regel auch von Banken anerkannt.

Kosten für eine Beur­kundung. Die Gebühren sind gesetzlich fest­gelegt. Sie richten sich bei Vorsorgevoll­machten in der Regel nach der Hälfte des Vermögens. Eine Beur­kundung kostet bei einem Vermögen von 100 000 Euro rund 200 Euro und bei 250 000 Euro Vermögen rund 350 Euro.

Notar­suche. Die Notarauskunft der Bundes­notarkammer hilft bei der ­Suche nach einem Notar.

Voll­macht zur Kredit­aufnahme

Manchmal ist es sinn­voll, dem Bevoll­mächtigten zu erlauben, einen Kredit aufzunehmen. Das kann wichtig sein, wenn im Vorsorgefall vielleicht der Umzug in eine neue Wohnung, eine besondere Krankenbe­hand­lung oder ein Pfle­geheim­platz zwischen­finanziert werden muss. Wer die Kredit­aufnahme erlaubt, benötigt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht.

Beur­kundung erleichtert Bank­geschäfte

Eine notariell beur­kundete Voll­macht hat eine hohe Akzeptanz, zum Beispiel erkennen Banken diese in der Regel an. Eine Bankvollmacht ist dann nicht nötig. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn der Voll­macht­geber viele Bank­konten bei verschiedenen Geld­instituten hat. Anderenfalls müsste er für jedes einzelne Konto eine gesonderte Bank­voll­macht erteilen. Das macht viel Arbeit.

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137 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Profilbild Stiftung_Warentest am 09.08.2021 um 12:41 Uhr
Unterschied in 5. Auflage

@MarkRad: Wir haben zwar an verschiedenen Stellen Verdeutlichungen vorgenommen und in der 5. Auflage die Texte aktualisiert. Wir sprechen hier von einer Aktualisierung der statistischen Zahlen, Zitate, Links, Grafiken, … . Daraus ergibt sich kein Grund, ältere Vorsorgevollmachten zu verwerfen. Die Formulare und Ausführungen aus den alten Auflagen sind nach wie vor aktuell. Die Formulare entsprechen nach wie vor den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Wir senden Ihnen Anmerkungen zu den Änderungen per Mail zu. (TK)

MarkRad am 08.08.2021 um 14:44 Uhr
Unterschied in 5. Auflage

Die Vorlagen sind großartig. Es wäre hilfreich, wenn Sie die wesentlichen Unterschiede in den Auflagen kenntlich machen würden oder schreiben, dass es ggf. keine wesentlichen Neuerungen in der Auflage 5 gibt. Ich habe beim Vergleich nichts Wesentliches gefunden - es sind meist nur Formierungsunterschiede oder Felder, die statt 2 in einer Zeile Platz finden. Leider haben Sie in Auflage 5 einige Felder im PDF weggelassen, so dass man sie nicht vor dem Ausdruck ausfüllen kann.

Profilbild Stiftung_Warentest am 07.06.2021 um 13:23 Uhr
Ablage Vollmachten

@sunshine2021: Um Rechtsgeschäfte für die Vollmachtgebenden vornehmen zu können, muss sich die Vorsorgevollmacht in den Händen der bevollmächtigten Person befinden.
Das Risiko einer rechtsmissbräuchlichen Nutzung der Vollmacht besteht ab dem Moment der Unterschrift / Aushändigung der Vollmacht an die Bevollmächtigte. Deswegen sollte eine solche Vollmacht nur erteilt werden, wenn unter den Beteiligten ein sehr großes Vertrauensverhältnis besteht.
Sollten Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit der Bevollmächtigten bestehen, erteilt man keine Generalvollmacht und überlässt im Zweifel die Entscheidung der Beauftragung dem Gericht. In der Betreuungsverfügung kann man dann festlegen, wem nicht vertraut wird, bzw. wem man nicht als gesetzlichen Betreuer wünscht.
Auch die Betreuungsvollmacht kann der Beauftragten übergeben werden.
Bei der Patientenverfügung kann es Sinn machen, diese selbst oder durch den Ehepartner dem behandelnden Rettungsarzt / Krankenhaus zu übergeben. (maa)

sunshine2021 am 04.06.2021 um 14:51 Uhr
Ablage Vollmachten

Hallo,
ich habe für meine Eltern und mich eine Vorsorgevollmacht inkl. Patientenverfügung und Betreuungsvollmacht ausgefüllt. Alles unterschrieben und unter Dach und Fach.
Nun stellen sich aber weitere praktische Fragen:
Ist es sinnvoll, dass es die Vollmachten/Patienverfügungen meiner Eltern in doppelter Ausführung gibt (komplett unterschrieben- einmal in ihrer Wohnung, einmal bei mir)?
Da ich nicht bei meinen Eltern wohnen, hätte ich, sollte Ihnen etwas zustoßen, die Vorsorgevollmacht bei mir und wäre sofort handlungsfähig. Im Falle eines Brands bei Ihnen gingen die wichtigen Dokumente nicht verloren, da es quasi 2 "Originale" gäbe.
Allerdings: ist es nicht auch ein Sicherheitsrisiko für meine Eltern da ich allein durch "räumlichen Besitz" der Vollmachten damit Mißbrauch betreiben könnte?
Was also tun?

Eberhard-Hess am 31.05.2021 um 15:17 Uhr

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