Heftartikel als PDF Immobilie übertragen durch einen Bevollmächtigten
Bevollmächtigte dürfen mit einer Vorsorgevollmacht vor dem Tod des Vollmachtgebers Grundstücksgeschäfte tätigen, wenn die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist, zum Beispiel von einer Betreuungsbehörde.
Für eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung muss in der Regel niemand zum Notar gehen. Es reicht, wenn die Dokumente schriftlich vorliegen – handschriftlich oder per Computer verfasst – sowie mit Datum versehen und unterschrieben sind. In Ordnung sind Ankreuzformulare wie die aus dem Vorsorge-Set der Stiftung Warentest. Das unterschriebene Dokument legen Bevollmächtigte vor, wenn sie für den Vollmachtgeber handeln. Manchmal ist es sinnvoll oder notwendig, die Unterschrift „öffentlich beglaubigen“ zu lassen, etwa um dem Bevollmächtigten zu ermöglichen, das Haus zu verkaufen. Hier erklären wir, wie das geht.
Aufgepasst bei Übertragung einer Immobilie!
Soll der Bevollmächtigte zu Lebzeiten des Vollmachtgebers über dessen Haus oder Eigentumswohnung verfügen dürfen, reicht eine einfache Vorsorgevollmacht nicht. Der Grund: Formelle Voraussetzung für einen Grundbucheintrag ist nach der Grundbuchordnung (Paragraf 29) eine „öffentlich beglaubigte Urkunde“. Das ist der Fall, wenn entweder eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vorliegt oder wenn die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist. Mit der Beglaubigung ist die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Eine öffentliche Beglaubigung kann ein Notar oder eine Betreuungsbehörde vornehmen. Bei einer notariell beurkundeten Vorsorgevollmacht bestätigt der Notar auch die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers.
Tipp: Wollen Sie die Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht beglaubigen lassen und suchen Ihre zuständige Betreuungsbehörde oder -stelle? Dann geben Sie Ihre Postleitzahl hier in unseren Betreuungsbehördenfinder ein. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Wohnsitz.
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Auch Betreuungsbehörden dürfen Unterschrift beglaubigen
Vollmachtgeber können ihre Unterschrift unter der Vorsorgevollmacht bei ihrer Betreuungsbehörde oder -stelle für 10 Euro öffentlich beglaubigen lassen (Paragraf 6 Betreuungsbehördengesetz). Seit dem Jahr 2005 dürfen die rund 450 Betreuungsbehörden in Deutschland solche Beglaubigungen vornehmen (Kosten: maximal 10 Euro). Damit wollte der Gesetzgeber die Vorsorgevollmacht stärken. Auf diese Weise erhoffte er sich, dass der Staat weniger rechtliche Betreuer einsetzen muss. Denn in den Fällen, in denen keine Vorsorgevollmacht vorliegt, wird das Betreuungsgericht eingeschaltet.
Streit um Beglaubigung
Vor den Gerichten gibt es seit der Gesetzesänderung hin und wieder Streit. Grundsätzlich dürfen solche Beglaubigungen nur Notare vornehmen (Paragraf 129 Bürgerliches Gesetzbuch). Einzelne Notare und Rechtspfleger an Grundbuchämtern bezweifeln, dass die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde genauso wirksam ist wie die durch einen Notar. Im Gesetz ist das nicht eindeutig geregelt. Bevollmächtigte erleben zwar eher selten, dass das Grundbuchamt ihre Vorsorgevollmacht nicht anerkennt. Manchmal landet ein Streit aber vor Gericht. Richter urteilten unterschiedlich, eine höchstrichterliche Rechtsprechung fehlt.
Bei Immobilien endet die Vollmacht mit dem Tod
- Keine Immobilienübertragung. Eine Beglaubigung der Vorsorgevollmacht durch die Betreuungsbehörde reicht nach aktueller Rechtslage nicht aus, wenn der Vollmachtgeber verstirbt und sein Grundstück nach seinem Tod übertragen werden soll. Das hat das Oberlandesgericht Köln (OLG) im Jahr 2019 entschieden (Az. 2 Wx 327/19, nicht rechtskräftig, anhängig beim Bundesgerichtshof, Az. V ZB 148/19). Der Fall: Eine Bevollmächtigte wollte nach dem Tod des Vollmachtgebers sein Haus übertragen. Die Unterschrift unter der Vollmacht war von einer Betreuungsbehörde beglaubigt worden. Doch der Rechtspfleger am Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung.
- Transmortale Vollmacht. Das Gericht gab dem Rechtspfleger recht. Betreuungsbehörden dürfen zwar Vollmachten beglaubigen, die Dinge nach dem Tod regeln (transmortale Vollmacht), etwa die Beerdigung. Doch bei Immobiliengeschäften reicht die Befugnis der Behörde nicht so weit, die Vollmacht endet in diesem Bereich mit dem Tod. Richterin Birgit Niepmann, Direktorin des Amtsgerichts Bonn, erklärt im Interview mit test.de den Hintergrund des Rechtsstreits.
- Beschluss des OLG Köln. Pressesprecher und Richter am Oberlandesgericht Dr. Ingo Werner erklärt zum Beschluss des OLG Köln: „Der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat im Jahr 2019 nur die Konstellation entschieden, in der eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte transmortale Vorsorgevollmacht für ein Immobiliengeschäft nach dem Tod des Vollmachtgebers eingesetzt worden ist. Solche Vollmachten sind nach Auffassung des Senats nicht geeignet, nach dem Tod des Vollmachtgebers Grundstücksgeschäfte abzuwickeln. Mit der Entscheidung wird kein generelles Verbot der Beglaubigung von transmortalen Vorsorgevollmachten durch die Betreuungsbehörden ausgesprochen. Diese Frage war überhaupt nicht Gegenstand der Entscheidung. Der Beschluss befasst sich auch nicht mit Immobilienkaufverträgen, die vor dem Tod des Vollmachtgebers geschlossen werden.“
Beglaubigung oder Beurkundung bei einem Notar
Bei einem Notar können Vollmachtgeber entweder ihre Unterschrift „öffentlich beglaubigen“ oder der Notar erstellt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht:
- Beglaubigung der Unterschrift. Für die Beglaubigung der Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht bei einem Notar fallen in der Regel Gebühren zwischen rund 20 Euro bis rund 80 Euro an, Kopierkosten können hinzukommen. Die Unterschrift ist dann öffentlich beglaubigt.
- Beurkundung. Ein Notar berät und entwirft eine Vorsorgevollmacht. In einer Beratung klären Notare über die Tragweite und Risiken von Formulierungen in Vorsorgedokumenten auf und sorgen dafür, dass die Dokumente rechtssicher sind. Das kann sinnvoll sein, wenn es um Immobilienübertragungen, Geschäftsvermögen oder kompliziertere Familienverhältnisse geht. Soll der Bevollmächtigte einen Kredit aufnehmen dürfen, ist eine Beurkundung Pflicht. Die Urkunde bleibt im Besitz des Notars. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht hat bei Rechtsgeschäften einen hohen Stellenwert. Sie wird in der Regel auch von Banken anerkannt.
- Kosten für eine Beurkundung. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Sie richten sich bei Vorsorgevollmachten in der Regel nach der Hälfte des Vermögens. Eine Beurkundung kostet bei einem Vermögen von 100 000 Euro rund 200 Euro und bei 250 000 Euro Vermögen rund 350 Euro.
- Notarsuche. Die Notarauskunft der Bundesnotarkammer hilft bei der Suche nach einem Notar.
Mehr Infos zum Thema Immobilienübertragung
Vertiefte Informationen erhalten Sie, wenn Sie das 12-seitige PDF „Vorsorgevollmacht: Ob bei Arzt oder Bank – so können andere im Notfall für Sie entscheiden“ aus Finanztest 7/2020 freischalten. Schwerpunkt des Artikels ist die Immobilienübertragung zu Lebzeiten des Vollmachtgebers.
Kreditaufnahme
Manchmal ist es sinnvoll, dem Bevollmächtigten zu erlauben, einen Kredit aufzunehmen. Das kann wichtig sein, wenn im Vorsorgefall vielleicht der Umzug in eine neue Wohnung, eine besondere Krankenbehandlung oder ein Pflegeheimplatz zwischenfinanziert werden muss. Wer die Kreditaufnahme erlaubt, benötigt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht.
Beurkundung erleichtert Bankgeschäfte
Eine notariell beurkundete Vollmacht hat eine hohe Akzeptanz, zum Beispiel erkennen Banken diese in der Regel an. Eine Bankvollmacht ist dann nicht nötig. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn der Vollmachtgeber viele Bankkonten bei verschiedenen Geldinstituten hat. Anderenfalls müsste er für jedes einzelne Konto eine gesonderte Bankvollmacht erteilen. Das macht viel Arbeit.
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