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Vorsorgevoll­macht, Patienten­verfügung, Betreuungs­verfügung, Organspende: So sorgen Sie recht­lich vor

Immobilie über­tragen durch einen Bevoll­mächtigten

Für eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung muss in der Regel niemand zum Notar gehen. Es reicht, wenn die Dokumente schriftlich vorliegen – hand­schriftlich oder per Computer verfasst – sowie mit Datum versehen und unter­schrieben sind. In Ordnung sind Ankreuzformulare wie die aus dem Vorsorge-Set der Stiftung Warentest. Das unter­schriebene Dokument legen Bevoll­mächtigte vor, wenn sie für den Voll­macht­geber handeln. Manchmal ist es sinn­voll oder notwendig, die Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht „öffent­lich beglaubigen“ zu lassen, etwa um dem Bevoll­mächtigten zu ermöglichen, das Haus zu verkaufen. Hier erklären wir, wie das geht.

Aufgepasst bei Über­tragung einer Immobilie!

Soll der Bevoll­mächtigte zu Lebzeiten des Voll­macht­gebers über dessen Haus oder Eigentums­wohnung verfügen dürfen, reicht eine einfache Vorsorgevoll­macht nicht. Der Grund: Formelle Voraus­setzung für einen Grund­buch­eintrag ist nach der Grund­buch­ordnung (Paragraf 29) eine „öffent­lich beglaubigte Urkunde“. Das ist der Fall, wenn entweder eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht vorliegt oder wenn die Unter­schrift öffent­lich beglaubigt ist. Mit der Beglaubigung ist die Echt­heit der Unter­schrift bestätigt. Eine öffent­liche Beglaubigung kann ein Notar oder eine Betreuungs­behörde vornehmen. Bei einer notariell beur­kundeten Vorsorgevoll­macht bestätigt der Notar auch die Geschäfts­fähig­keit des Voll­macht­gebers.*

Tipp: Wollen Sie die Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht beglaubigen lassen und suchen Ihre zuständige Betreuungs­behörde oder -stelle? Dann geben Sie Ihre Post­leitzahl hier in unseren Betreuungs­behördenfinder ein. Die Zuständig­keit richtet sich nach dem Wohn­sitz.

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[Hinweis 25. Juni 2020]: In einigen Fällen zeigt der Betreuungs­behördenfinder derzeit nicht die zuständige Betreuungs­behörde an. Wir arbeiten an einer Lösung des Problems.

Auch Betreuungs­behörden dürfen Unter­schrift beglaubigen

Voll­macht­geber können ihre Unter­schrift unter der Vorsorgevoll­macht bei ihrer Betreuungs­behörde oder -stelle für 10 Euro öffent­lich beglaubigen lassen (Paragraf 6 Betreuungsbehördengesetz). Seit dem Jahr 2005 dürfen die rund 450 Betreuungs­behörden in Deutsch­land solche Beglaubigungen vornehmen (Kosten: maximal 10 Euro). Damit wollte der Gesetz­geber die Vorsorgevoll­macht stärken. Auf diese Weise erhoffte er sich, dass der Staat weniger recht­liche Betreuer einsetzen muss. Denn in den Fällen, in denen keine Vorsorgevoll­macht vorliegt, wird das Betreuungs­gericht einge­schaltet.

Streit um Beglaubigung

Vor den Gerichten gibt es seit der ­Gesetzes­änderung hin und wieder Streit. Grund­sätzlich dürfen solche Beglaubigungen nur Notare vornehmen (Paragraf 129 Bürgerliches Gesetz­buch). Einzelne Notare und Rechts­pfleger an Grund­buch­ämtern bezweifeln, dass die Beglaubigung durch die Betreuungs­behörde genauso wirk­sam ist wie die durch einen Notar. Im Gesetz ist das nicht eindeutig geregelt.­­ Bevoll­mächtigte erleben zwar eher selten, dass das Grund­buch­amt ihre Vorsorgevoll­macht nicht anerkennt. Manchmal landet ein Streit aber vor Gericht. Richter urteilten unterschiedlich, eine höchst­richterliche Recht­sprechung fehlt.

Bei Immobilien endet die Voll­macht mit dem Tod

Keine Immobilien­über­tragung. Eine Beglaubigung der Vorsorgevoll­macht durch die Betreuungs­behörde reicht nach aktueller Rechts­lage nicht aus, wenn der Voll­macht­geber verstirbt und sein Grund­stück nach seinem Tod über­tragen werden soll. Das hat das Ober­landes­gericht Köln (OLG) im Jahr 2019 ent­schieden (Az. 2 Wx 327/19, nicht rechts­kräftig, anhängig beim ­Bundes­gerichts­hof, Az. V ZB 148/19). Der Fall: Eine Bevoll­mächtigte wollte nach dem Tod des Voll­macht­gebers sein Haus über­tragen. Die Unter­schrift unter der Voll­macht war von einer Betreuungs­behörde beglaubigt worden. Doch der Rechts­pfleger am Grund­buch­amt verweigerte die Eigentums­umschreibung.

Trans­mortale Voll­macht. Das Gericht gab dem Rechts­pfleger recht. Betreuungs­behörden dürfen zwar Voll­machten beglaubigen, die Dinge nach dem Tod regeln (trans­mortale Voll­macht), etwa die Beerdigung. Doch bei Immobilien­geschäften reicht die Befugnis der Behörde nicht so weit, die Voll­macht endet in diesem Bereich mit dem Tod. Richterin Birgit Niepmann, Direktorin des Amts­gerichts Bonn, erklärt im Interview mit test.de den Hintergrund des Rechts­streits.

Beschluss des OLG Köln. Presse­sprecher und Richter am Ober­landes­gericht Dr. Ingo Werner erklärt zum Beschluss des OLG Köln: „Der 2. Zivil­senat des Ober­landes­gerichts Köln hat im Jahr 2019 nur die Konstellation entschieden, in der eine von der Betreuungs­behörde beglaubigte trans­mortale Vorsorgevoll­macht für ein Immobilien­geschäft nach dem Tod des Voll­macht­gebers einge­setzt worden ist. Solche Voll­machten sind nach Auffassung des Senats nicht geeignet, nach dem Tod des Voll­macht­gebers Grundstücks­geschäfte abzu­wickeln. Mit der Entscheidung wird kein generelles Verbot der Beglaubigung von trans­mortalen Vorsorgevoll­machten durch die Betreuungs­behörden ausgesprochen. Diese Frage war über­haupt nicht Gegen­stand der Entscheidung. Der Beschluss befasst sich auch nicht mit Immobilienkauf­verträgen, die vor dem Tod des Voll­macht­gebers geschlossen werden.“

Beglaubigung oder Beur­kundung bei einem Notar

Bei einem Notar können Voll­macht­geber entweder ihre Unter­schrift „öffent­lich beglaubigen“ oder der Notar erstellt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht:

  • Beglaubigung der Unter­schrift. Für die Beglaubigung der Unter­schrift unter einer Vorsorgevoll­macht bei ­einem Notar fallen in der Regel ­Gebühren zwischen rund 20 Euro bis rund 80 Euro an, Kopier­kosten können hinzukommen. Die Unter­schrift ist dann öffent­lich beglaubigt.
  • Beur­kundung. Ein Notar berät und entwirft eine Vorsorgevoll­macht. In einer Beratung klären Notare über die Trag­weite und Risiken von Formulierungen in Vorsorgedokumenten auf und sorgen dafür, dass die Dokumente rechts­sicher sind. Das kann sinn­voll sein, wenn es um Immobilien­über­tragungen, Geschäfts­vermögen oder kompliziertere Fami­lien­verhält­nisse geht. Soll der Bevoll­mächtigte einen Kredit aufnehmen dürfen, ist eine Beur­kundung Pflicht. Die Urkunde bleibt im Besitz des Notars. Eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht hat bei Rechts­geschäften einen hohen Stellen­wert. Sie wird in der ­Regel auch von Banken anerkannt.
  • Kosten für eine Beur­kundung. Die Gebühren sind gesetzlich fest­gelegt. Sie richten sich bei Vorsorgevoll­machten in der Regel nach der Hälfte des Vermögens. Eine Beur­kundung kostet bei einem Vermögen von 100 000 Euro rund 200 Euro und bei 250 000 Euro Vermögen rund 350 Euro.
  • Notar­suche. Die Notarauskunft der Bundes­notarkammer hilft bei der ­Suche nach einem Notar.

Mehr Infos zum Thema Immobilien­über­tragung

Vertiefte Informationen erhalten Sie, wenn Sie das 12-seitige PDF „Vorsorgevoll­macht: Ob bei Arzt oder Bank – so können ­andere im Notfall für Sie entscheiden“ aus Finanztest 7/2020 frei­schalten. Schwer­punkt des Artikels ist die Immobilien­über­tragung zu Lebzeiten des Voll­macht­gebers.

Kredit­aufnahme

Manchmal ist es sinn­voll, dem Bevoll­mächtigten zu erlauben, einen Kredit aufzunehmen. Das kann wichtig sein, wenn im Vorsorgefall vielleicht der Umzug in eine neue Wohnung, eine besondere Krankenbe­hand­lung oder ein Pfle­geheim­platz zwischen­finanziert werden muss. Wer die Kredit­aufnahme erlaubt, benötigt eine notariell beur­kundete Vorsorgevoll­macht.

Beur­kundung erleichtert Bank­geschäfte

Eine notariell beur­kundete Voll­macht hat eine hohe Akzeptanz, zum Beispiel erkennen Banken diese in der Regel an. Eine Bankvollmacht ist dann nicht nötig. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn der Voll­macht­geber viele Bank­konten bei verschiedenen Geld­instituten hat. Anderenfalls müsste er für jedes einzelne Konto eine gesonderte Bank­voll­macht erteilen. Das macht viel Arbeit.

*Korrigiert am 8. Juli 2020

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SpecialVorsorgevoll­macht, Patienten­verfügung, Betreuungs­verfügung, Organspende16.06.2020
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