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Immobilie übertragen durch Bevollmächtigten
Bevollmächtigte dürfen mit einer Vorsorgevollmacht vor dem Tod des Vollmachtgebers Grundstücksgeschäfte tätigen, wenn die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist, zum Beispiel von einer Betreuungsbehörde.
Für eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung muss in der Regel niemand zum Notar gehen. Es reicht, wenn die Dokumente schriftlich, datiert und unterschrieben vorliegen. In Ordnung sind Ankreuzformulare wie die aus dem Vorsorge-Set der Stiftung Warentest. Diese legen Bevollmächtigte vor, wenn sie für den Vollmachtgeber handeln. Manchmal ist aber es sinnvoll oder nötig, die Unterschrift „öffentlich beglaubigen“ zu lassen, etwa wenn es um den Verkauf eines Hauses geht.
Beglaubigung bei zuständiger Betreuungsbehörde
Soll der Bevollmächtigte über dessen Haus oder Eigentumswohnung verfügen dürfen, reicht eine einfache Vorsorgevollmacht nicht. Formelle Voraussetzung für einen Grundbucheintrag ist nach der Grundbuchordnung (Paragraf 29) eine „öffentlich beglaubigte Urkunde“.
Das ist der Fall, wenn entweder eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vorliegt oder wenn die Unterschrift öffentlich beglaubigt ist. Mit der Beglaubigung ist die Echtheit der Unterschrift bestätigt. Eine öffentliche Beglaubigung kann ein Notar oder eine Betreuungsbehörde vornehmen. Bei einer notariell beurkundeten Vorsorgevollmacht bestätigt der Notar auch die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers.
Hier die zuständige Betreuungsbehörde finden
Wollen Sie die Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht beglaubigen lassen und suchen Ihre zuständige Betreuungsbehörde oder -stelle? Dann geben Sie Ihre Postleitzahl hier in unseren Betreuungsbehördenfinder ein. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Wohnsitz.
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Betreuungsbehörden dürfen Unterschrift beglaubigen
Vollmachtgeber können ihre Unterschrift unter der Vorsorgevollmacht bei ihrer Betreuungsbehörde oder -stelle für 10 Euro öffentlich beglaubigen lassen (Paragraf 6 Betreuungsbehördengesetz). Seit 2005 dürfen die rund 450 Betreuungsbehörden in Deutschland solche Beglaubigungen vornehmen. Damit wollte der Gesetzgeber die Vorsorgevollmacht stärken und erhofft sich, dass der Staat weniger rechtliche Betreuer einsetzen muss. Denn in den Fällen, in denen keine Vorsorgevollmacht vorliegt, wird das Betreuungsgericht eingeschaltet.
Streit um Beglaubigung
Vor den Gerichten gibt es seit der Gesetzesänderung hin und wieder Streit. Grundsätzlich dürfen solche Beglaubigungen nur Notare vornehmen (Paragraf 129 Bürgerliches Gesetzbuch). Einzelne Rechtspfleger an Grundbuchämtern bezweifeln, dass die Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde genauso wirksam ist wie die durch einen Notar. Im Gesetz ist das nicht eindeutig geregelt.
Bevollmächtigte erleben zwar eher selten, dass das Grundbuchamt ihre Vorsorgevollmacht nicht anerkennt. Manchmal landet ein Streit aber vor Gericht. Richter urteilten unterschiedlich, eine höchstrichterliche Rechtsprechung fehlt.
Beglaubigte Unterschrift gilt über den Tod hinaus
Im Jahr 2021 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine von einer Betreuungsbehörde öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht für Grundstücks- und Immobiliengeschäfte auch über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gilt (BGH, Beschluss, V ZB 148/19). Die öffentlich beglaubigte Unterschrift durch eine Betreuungsbehörde genüge den Anforderungen des Paragrafen 29 Grundbuchordnung (GBO) so der BGH.
Die Reichweite der von einer Betreuungsbehörde beglaubigten Unterschrift war bis dahin umstritten. Vorinstanzliche Gerichte (zum Beispiel Oberlandesgericht Köln, Az. 2 Wx 327/19) hatten geurteilt, dass eine Betreuungsbehörden zwar Vollmachten beglaubigen darf, die Dinge nach dem Tod regeln (transmortale Vollmacht), etwa die Beerdigung. Doch bei Immobiliengeschäften reiche die Befugnis der Behörde nicht so weit, die Vollmacht ende bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften mit dem Tod.
Beglaubigung oder Beurkundung bei einem Notar
Bei einem Notar können Vollmachtgeber entweder ihre Unterschrift „öffentlich beglaubigen“ oder der Notar erstellt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht:
- Beglaubigung der Unterschrift. Für die Beglaubigung der Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht bei einem Notar fallen in der Regel Gebühren zwischen rund 20 Euro bis rund 80 Euro an, Kopierkosten können hinzukommen. Die Unterschrift ist dann öffentlich beglaubigt.
- Beurkundung. Ein Notar berät und entwirft eine Vorsorgevollmacht. In einer Beratung klären Notare über die Tragweite und Risiken von Formulierungen in Vorsorgedokumenten auf und sorgen dafür, dass die Dokumente rechtssicher sind. Das kann sinnvoll sein, wenn es um Immobilienübertragungen, Geschäftsvermögen oder kompliziertere Familienverhältnisse geht. Soll der Bevollmächtigte einen Kredit aufnehmen dürfen, ist eine Beurkundung Pflicht. Die Urkunde bleibt im Besitz des Notars. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht hat bei Rechtsgeschäften einen hohen Stellenwert. Sie wird in der Regel auch von Banken anerkannt.
- Kosten für eine Beurkundung. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Sie richten sich bei Vorsorgevollmachten in der Regel nach der Hälfte des Vermögens. Eine Beurkundung kostet bei einem Vermögen von 100 000 Euro rund 200 Euro und bei 250 000 Euro Vermögen rund 350 Euro.
- Notarsuche. Die Notarauskunft der Bundesnotarkammer hilft bei der Suche nach einem Notar.
Vollmacht zur Kreditaufnahme
Manchmal ist es sinnvoll, dem Bevollmächtigten zu erlauben, einen Kredit aufzunehmen. Das kann wichtig sein, wenn im Vorsorgefall vielleicht der Umzug in eine neue Wohnung, eine besondere Krankenbehandlung oder ein Pflegeheimplatz zwischenfinanziert werden muss. Wer die Kreditaufnahme erlaubt, benötigt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht.
Beurkundung erleichtert Bankgeschäfte
Eine notariell beurkundete Vollmacht hat eine hohe Akzeptanz, zum Beispiel erkennen Banken diese in der Regel an. Eine Bankvollmacht ist dann nicht nötig. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn der Vollmachtgeber viele Bankkonten bei verschiedenen Geldinstituten hat. Anderenfalls müsste er für jedes einzelne Konto eine gesonderte Bankvollmacht erteilen. Das macht viel Arbeit.
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