Das bringt einer Hamburger Mieterin nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs wohl fast 80 000 Euro: Der Vermieter hatte versäumt, sie zu informieren, als er ihre Räume in eine Eigentums­wohnung umwandelte und verkaufte. Erst als der neue Eigentümer die Wohnung teurer weiterkaufte, erfuhr sie davon, klagte auf Schaden­ersatz – und gewann.

Vorkaufs­recht schützt vor Spekulanten

So steht es im Gesetz: Wenn Vermieter ein Miets­haus in Eigentums­wohnungen umwandeln und die Wohnungen verkaufen, haben die Mieter der Wohnungen ein Vorkaufs­recht. Das heißt: Sie können in den Kauf­vertrag einsteigen und so selbst Eigentümer ihrer Wohnung werden. Kauf­preis ist, was ein Dritter nach­weislich bereit war, für die Wohnung zu zahlen. Auf diese Weise können Sie verhindern, dass Spekulanten die Wohnungen günstig kaufen, teuer sanieren und so die Miete zum Teil drastisch in die Höhe treiben. Dank der güns­tigen Zinsen ist das Vorkaufs­recht für Mieter, die etwas Eigen­kapital haben und auf Dauer in der Wohnung bleiben wollen, aktuell eine attraktive Chance: Vermietete Eigentums­wohnungen sind in der Regel billiger als solche, die der Käufer sofort beziehen kann.

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Vermieter hat die Pflicht zur Information

Der Vermieter muss seine Mieter informieren, wenn er ihre Wohnung verkauft. Ein Unternehmen aus Hamburg versäumte das aus Sicht der Mieterin. Es wandelte das bisherige Miets­haus in Eigentums­wohnungen um und verkaufte alle Wohnungen auf einen Schlag für 1,3 Millionen Euro. Auf die Wohnung der späteren Klägerin entfielen davon 186 571 Euro. Schon wenige Monate später verkaufte der neue Eigentümer alle Wohnungen im Haus einzeln weiter. Jetzt sollte die Wohnung der Klägerin bereits 266 250 Euro kosten. Als die Frau das erfuhr, schaltete sie Hamburger Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners ein. Die forderten in ihrem Auftrag Schaden­ersatz. Als der frühere Eigentümer nicht zahlen wollte, zogen sie vor Gericht.

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Mieter-Erfolg in letzter Instanz

Das Amts­gericht Hamburg-St. Georg und das Land­gericht Hamburg ließen die Mieterin mit dürftiger Begründung abblitzen: Schaden­ersatz stehe ihr nur zu, wenn der neue Eigentümer die Miete erhöhe, argumentierten die Richter dort. Der beim Weiterverkauf erzielte Gewinn dagegen gehe sie nichts an. Das ist falsch, urteilte jetzt der Bundes­gerichts­hof. „Der Gesetz­geber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Dritt­käufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglich­keit eröffnen, die Wohnung zu einem Kauf­preis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten güns­tigen Konditionen teilhaben lassen“, begründen die Bundes­richter ihr Urteil. Das Land­gericht muss den Fall jetzt neu aufrollen und letzte Einzel­heiten klären. Denk­barer Einwand des früheren Eigentümers: Der Verkauf aller Wohnungen gemein­sam löste das Vorkaufs­recht der Klägerin für ihre Wohnung gar nicht aus. Chancen hat er damit nach Ansicht von Mietrecht­lern nur, wenn die Umwandlung des Hauses in Eigentums­wohnungen zum Zeit­punkt des Verkaufs noch gar nicht voll­zogen war.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 21. Januar 2015
Aktenzeichen: VIII ZR 51/14

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