Vorfälligkeits­entschädigung bei Immobilien­kredit Special

Selten war es so teuer, einen Baukredit früh zu kündigen. Außerdem verlangen manche Banken immer noch zu viel Entschädigung.

Die Ehe ist aus. Der Exmann ist ausgezogen, die gemein­same Wohnung in Pulheim bei Köln will Irmgard R.* nun verkaufen. Mit dem Erlös muss die Seniorin das Baudarlehen der Deutschen Bank zurück­bezahlen, denn ohne die Wohnung fehlt der Bank die Sicherheit.

Vorfälligkeits­entschädigung bei Immobilien­kredit Special

Doch der Ausstieg aus dem Darlehen wird teuer. Denn anders als vorgesehen zahlen Kunden wie Irmgard R. die Rest­schuld auf einen Schlag zurück und entrichten künftig keine Zinsen mehr. Für den Zins­verlust verlangt die Bank eine Vorfälligkeits­entschädigung, oft etliche tausend Euro.

Einen Teil ihres Verlusts kann die Bank zwar ausgleichen, indem sie den zurück­gezahlten Betrag in sicheren Wert­papieren anlegt. Doch je weiter die Zinsen für die Papiere unter dem vereinbarten Kreditzins liegen, desto mehr Entschädigung verlangt das Institut noch vom Kunden.

Die meisten Banken ziehen die Renditen für Pfand­briefe heran, wenn sie ihren Verlust berechnen. Weil die Renditen der Papiere aber so stark gefallen sind, verlangen sie immer höhere Entschädigungen, zum Beispiel 14 000 Euro für die Kündigung unseres Beispiel­kredits mit einer Rest­schuld von 100 000 Euro.

Ähnlich hohe Forderungen stehen allen bevor, die vor wenigen Jahren einen Kredit aufgenommen haben und nun vorzeitig kündigen müssen. In den Verbraucherzentralen häufen sich die Anfragen. Die Verbraucherzentrale Bremen, die in Sachen Vorfälligkeits­entschädigung berät, berichtet von rund 300 Anfragen im ersten Quartal 2012 – üblich sind 150 bis 200 Anfragen pro Quartal.

Der Ausstieg rechnet sich nicht

Der frühe Verkauf der Immobilie und der Ausstieg aus dem Kredit rechnen sich fast nie, weil die Bank so viel Entschädigung verlangt. Wie die Neben­kosten, die beim Erwerb der Immobilie angefallen sind, ist das Geld verloren.

Doch viele haben keine Wahl. Immer wieder hören wir von Lesern wie Irmgard R., dass sie sich von ihrem Partner getrennt haben und die Finanzierung nicht mehr stemmen können. Auch Arbeits­losig­keit oder der Tod eines Eigentümers können Gründe sein.

Die Bank muss den Kunden aus dem Vertrag entlassen, wenn er die Immobilie verkauft. Behält er die Immobilie, bleibt er aber inner­halb der ersten zehn Jahre oder bis Ablauf der Zins­bindung an den Vertrag gebunden. Lässt die Bank den Kunden freiwil­lig aus dem Vertrag, darf sie sogar eine fast doppelt so hohe Entschädigung verlangen.

Daher lohnt es sich fast nie, einen neuen Kredit auszuwählen und den alten Vertrag zu kündigen – auch wenn güns­tige Anbieter zurzeit Zins­sätze unter 3 Prozent verlangen. In Ausnahme­fällen, wenn die Bank eine Entschädigung in üblicher Höhe verlangt, kann sich der Ausstieg aber rechnen. Das sei manchmal bei Forward-Darlehen der Fall, berichtet die Verbraucherzentrale Bremen. Forward-Darlehen heißen Kredite, die Kunden wenige Jahre vor Ende der Zins­bindung für die Anschluss­finanzierung abschließen.

Nicht immer entschädigen

Kredite mit einer Zins­bindung von mehr als zehn Jahren können Kunden ohne eine Entschädigung kündigen, wenn seit der vollen Auszahlung des Kredits bereits zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungs­frist beträgt sechs Monate.

Aus Krediten mit varia­blen Zinsen können Kunden sogar von Anfang an mit einer Frist von drei Monaten aussteigen. Solche Darlehen sind aber riskant, weil sie keinen Schutz vor steigenden Zinsen bieten.

Für Kredite ohne Grund­buch­sicherung fällt keine Entschädigung an, sofern der Vertrag schon älter ist. Für Kredit­verträge ab dem 10. Juni 2010 liegt die Entschädigung bei maximal 1 Prozent des zurück­gezahlten Betrags. Ohne Grund­buch­sicherung sind Kredite aber meist teurer.

Die Vorfälligkeits­entschädigung können Kunden auch umgehen, wenn sie ihren Immobilien­kredit nicht zurück­zahlen, sondern ihn für die Finanzierung einer anderen Immobilie nutzen, die so viel wert ist wie die alte. Das haben die Richter des Bundes­gerichts­hofs entschieden (Az. XI ZR 398/ 02).

Wenn eine Bank ihre Entschädigung ausrechnet, muss sie so tun, als ob der Kunde sonst seinen Kredit künftig so schnell wie möglich abbezahlt hätte.

Dürfte unser Kunde mit der Rest­schuld von 100 000 Euro seine Tilgung zum Beispiel auf 10 Prozent der anfäng­lichen Kreditsumme erhöhen, müsste er der Bank nur rund 10 800 Euro statt 14 000 Euro erstatten – 3 200 Euro weniger.

In der Fach­literatur vertreten Experten über­wiegend die Ansicht, dass Banken diese Sondertilgungs­rechte im vollen Umfang berück­sichtigen müssen. So steht es zum Beispiel im Münchener und Staudinger Kommentar zum Bürgerlichen Gesetz­buch.

Anderer Meinung sind die Richter am Ober­landes­gericht Frank­furt am Main. Sie fordern, der Kunde müsse glaubhaft machen, dass er zusätzliche Tilgungs­rechte wirk­lich genutzt hätte (Az. 16 U 182/99). Auf das Urteil berufen sich einige Banken.

Streit mit der Bank lohnt sich

Immerhin: Wenn Kunden die Banken auffordern, alle Tilgungs­möglich­keiten zu berück­sichtigen, lenken die Institute meist ein. Das berichten die Verbraucherzentralen Hamburg und Bremen, die für Bank­kunden die Höhe der Entschädigung über­prüfen.

Solange sich der Kunde nicht rührt, rechnen manche Institute aber ohne Tilgungs­rechte. Auch die ING-Diba berück­sichtigte die Rechte vielfach erst, nachdem die Verbraucherschützer sie darauf aufmerk­sam gemacht hatten. Inzwischen kalkuliere die Bank regel­mäßig alle Tilgungs­optionen ein, heißt es in den Verbraucherzentralen Hamburg und Bremen.

Das Institut bestreitet, falsch gerechnet zu haben. Aus „Kulanz“ habe man aber einge­lenkt, teilt ein Sprecher mit.

Einige Anbieter wollen auch in Zukunft nicht nachgeben. Sie schreiben in den Vertrag, dass Tilgungs­rechte für die Berechnung der Entschädigung keine Rolle spielen.

In den Verträgen der Allianz heißt es zum Beispiel: „Noch nicht ausgeübte Sondertilgungs­rechte entfallen bei einer vorzeitigen Voll- oder Teilrück­zahlung des Darlehens, die den Betrag des Sondertilgungs­rechts über­steigt.“ Die Verbraucherzentrale Hamburg hält das für rechts­widrig und will die Allianz nun verklagen.

Richter bremsen Banken

Viele Leser schreiben uns, dass sie die Angaben der Bank nicht nach­voll­ziehen können. Auch wenn alle Zahlen vorliegen, können sie nicht erkennen, ob die Höhe der Entschädigung angemessen ist.

Beispiel Deutsche Bank: Die Bank rechnet nicht mit den Pfand­briefrenditen, sondern kalkuliert, wie viel sie erzielen könnte, wenn sie das zurück­gezahlte Geld erneut verleiht. Von dem zugrunde gelegten Zins­satz zieht sie eine Marge von 0,5 Prozent­punkten ab.

Das ist zulässig, schließ­lich stecken in dem Zins­satz auch Kosten für Kreditrisiko und Verwaltung, die für die Berechnung der Entschädigung keine Rolle spielen. Der Haken: Welche Werte angemessen sind, können Kunden schwer nach­voll­ziehen.

Immerhin setzen Gerichte den Banken Grenzen. Das Amts­gericht Laufen stoppte die Volks­bank Raiff­eisen­bank Oberbayern Südost. Das Institut rechnete ähnlich wie die Deutsche Bank, verlangte aber in einem Fall eine Marge von 1,46 Prozent­punkten. Zu viel, fanden die Richter (Az. 2 C 25/11).

Beispiel Commerz­bank: Allein für die Berechnung der Entschädigung verlangt das Institut pauschal 300 Euro. Worin der Aufwand der Berechnung besteht, wollte uns das Institut nicht mitteilen.

Das Land­gericht Frank­furt am Main hält den Pauschal­preis der Commerz­bank für unzu­lässig, weil er sich nicht am Einzel­fall orientiert (Az. 2-21 O 324/11). Die Commerz­bank hat Berufung einge­legt.

EU-Richt­linie könnte Wende bringen

Solange die Pfand­briefrenditen sinken, müssen Kunden in Deutsch­land viel mehr Entschädigung bezahlen als in anderen Ländern in Europa. Das stellt das Institut für Finanz­dienst­leistungen in Hamburg fest. Die Wissenschaftler haben die Entschädigung in verschiedenen Ländern verglichen.

In Frank­reich zahlen Kunden maximal 3 Prozent der Rest­schuld oder sechs Monats­zins­beiträge. In Belgien sind es sogar nur die Zinsen für drei Monate. Unser Modell­kunde müsste in Frank­reich 2 500 Euro, in Belgien rund 1 200 Euro bezahlen – statt 14 000 Euro in Deutsch­land.

Die Vorfälligkeits­entschädigung beschäftigt mitt­lerweile die Europäische Union. In einem Richt­linienentwurf spricht die Europäische Kommis­sion davon, dass die Rück­zahlung eines Baukredits für den Kunden „keine über­mäßigen Kosten“ verursachen dürfe. Das Europäische Parlament berät den Entwurf derzeit.

*Name der Redak­tion bekannt.

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