Vorfälligkeitsentschädigung Meldung

Schon vor Ablauf der Zinsbindung raus aus dem Kredit? Jetzt noch schnell umschulden, um das niedrige Zinsniveau zu nutzen? Im Prinzip ist das möglich, aber in der Praxis meist ziemlich teuer. Denn wer ein Baudarlehen vorzeitig zurückgibt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Doch oft kassieren Banken zu viel.

Denn wenn eine Bank ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurücknimmt, lässt sie sich das fürstlich mit einer „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezahlen – oft allzu fürstlich: Viele Institute kassieren überhöhte Ablösesummen, mitunter auch einige tausend Euro zu viel. Es lohnt sich also nachzurechnen. Deshalb bieten die Stiftung Warentest in Zusammenarbeit mit den Verbraucherzentralen Hamburg und Bremen eine Analyse an. Damit können Sie zu viel gezahltes Geld zurückfordern.

Dass eine Bank überhaupt für die vorzeitige Kreditablösung kassiert, ist nachvollziehbar. Wegen der vorzeitigen Kündigung entgehen ihr die Kreditzinsen, die der Kunde sonst in den nächsten Jahren gezahlt hätte. Zwar kann die Bank das Geld neu anlegen, doch dafür gibt es in der Regel niedrigere Zinsen, vor allem in der jetzigen Niedrigzinsphase. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also eine Art Schadenersatz. Wie viel die Bank nehmen darf, hängt entscheidend davon ab, warum der Kunde sein Darlehen vorzeitig zurückgeben will.

Umschuldung: Wer den Kredit kündigen möchte, um einen neuen zu niedrigeren Zinsen abzuschließen, ist auf die Zustimmung der Bank oder Sparkasse angewiesen, denn ein Recht auf Kündigung gibt es in diesem Fall nicht. Viele Banken lehnen solche Anträge von vornherein ab. Stimmt das Institut aber zu, darf es ein Entgelt verlangen und dessen Höhe weitgehend nach eigenem Gutdünken festlegen.

Erbschaft: Hier gilt das Gleiche. Auch der Erbfall berechtigt nicht zur vorzeitigen Rückgabe des Kredits. Stimmt die Bank dennoch zu, darf sie das Entgelt dafür weitgehend frei kalkulieren.

Berechtigtes Interesse: Wenn der Kunde seine Immobilie verkaufen muss oder will, zum Beispiel weil er finanziell in der Klemme steckt oder wegen eines neuen Jobs umziehen muss, hat er ein „berechtigtes Interesse“ daran, den Baukredit abzulösen. In diesen Fällen muss die Bank zustimmen. Und in diesen Fällen darf sie die Entschädigung auch nicht nach eigenem Ermessen festlegen, sondern sie muss sich bei der Berechnung an Regeln halten, die der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in mehreren Urteilen aufgestellt hat.

Als „berechtigtes Interesse“ gilt auch, wenn der Kunde neues Geld braucht und das Darlehen aufstocken will – zum Beispiel weil eine Sanierung der Immobilie ansteht. Wenn die Bank die Aufstockung ablehnt und der Kunde eine andere findet, die ihm ein Darlehen gibt, darf er vorzeitig aus dem alten Vertrag aussteigen. Auch dann ist die Bank verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung nach den BGH-Regeln zu kalkulieren. Viele Banken halten sich aber trotzdem nicht daran. Typische Tricks:

Zins: Die Entschädigung errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem Kreditzins und dem Zinssatz, zu dem die Bank das Geld erneut anlegen kann. Es kommt aber nicht darauf an, welchen Zins sie tatsächlich erreicht. Vielmehr muss sie bei der Wiederanlage mit der Rendite für Pfandbriefe laut Bundesbankstatistik rechnen.

Bearbeitung: Die Bank darf eine Bearbeitungsgebühr nehmen. Da gibt es zwar keine feste Größe, aber mehr als 150 Euro sollten es nun auch nicht sein.

Risiko: Im Zinssatz steckt auch ein kleiner Teil Risikokosten. Schließlich kommt es immer mal wieder zu Kreditausfällen, wenn ein Kunde zahlungsunfähig wird. Dieses Risiko wird auf den Zinssatz für alle Kunden umgelegt. Durch die vorzeitige Kreditablösung entfällt es aber, und die ersparten Risikokosten müssen erstattet werden. Sie können mehrere hundert Euro betragen.

Sondertilgung: Ist im Kreditvertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart, etwa dass der Kunde jedes Jahr bis 5 Prozent der Kreditsumme zusätzlich zurückzahlen darf, muss die Bank so kalkulieren, als hätte er dieses Recht in vollem Umfang genutzt.

Datum: Bei der Berechnung nehmen viele Banken den Zinssatz des Tages, an dem der Sachbearbeiter die Berechnung tatsächlich durchführt. Es muss aber der Tag sein, an dem der Kunde die Kreditsumme überweist. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, fällt die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch aus.

Für ungeschulte Normalkunden sind die kalkulatorischen Tricks der Banken und Sparkassen in der Abrechnung über die Vorfälligkeitsentschädigung nur schwer zu erkennen. Es ist daher sinnvoll, die Berechnung von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen. In Streitfällen hat das Ergebnis unserer Kontrollrechnung schon des Öfteren weitergeholfen. Viele Banken und Sparkassen sind plötzlich zu einem Entgegenkommen bereit, wenn der Kunde unsere Vorfälligkeitsanalyse vorlegt.

Rückwirkend bis Anfang 2008

Das geht auch rückwirkend: Ansprüche aus zu hoch veranschlagten Vorfälligkeitsentschädigungen verjähren erst nach drei Jahren. Wobei ab Ende des Jahres gerechnet wird, in dem der Anspruch entstand.

Das bedeutet: Forderungen aus dem Jahr 2007 sind bereits verjährt, aber Ansprüche ab 2008 können noch bis Ende dieses Jahres reklamiert werden.

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