Vorfälligkeit Meldung

Wer Haus oder Wohnung vorzeitig verkauft und das Darlehen ablöst, muss eine Entschädigung zahlen. Wir prüfen, ob Ihre Bank da allzu kräftig zugelangt hat.

Hilflos der Bank ausgeliefert: So fühlen sich viele , die vorzeitig ihre Immobilie verkaufen müssen. Wer auf einer langfristigen Zinsbindung sitzt, kommt nicht ohne weiteres aus dem Baukredit heraus. Denn einfach die Immobilie verkaufen und der Bank ihr Geld zurückgeben – das geht nicht.

Vielmehr will die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung sehen. Und die ist oft so gewaltig, dass es vielen Immobilienverkäufern die Sprache verschlägt. Je nach Restlaufzeit und Kredithöhe kommen leicht fünfstellige Summen zustande. Viel zu viel, stellt die Verbraucherzentrale (VZ) Bremen immer wieder fest. Von den rund 200 Rechnungen, die sie im ersten Halbjahr 2009 kontrollierte, war etwa jede zweite falsch. So sollte ein Ehepaar bei der ING Diba 10 400 Euro zahlen. Nachdem die Verbraucherschützer die Rechnung geprüft hatten, senkte die Bank ihre Forderung auf 5 900 Euro. Es lohnt sich also, die Sache zu prüfen.

Deshalb bieten wir in Zusammenarbeit mit den VZ Bremen und Hamburg eine Analyse an. Sie kostet 51 Euro pro Darlehen. Wir brauchen dafür eine Kopie Ihres Kreditvertrags und – falls vorhanden – der Bankabrechnung über die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Auswertung dauert meist zwei Wochen. Sie gilt nur für private Baufinanzierungen.

Dass Banken überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung nehmen, ist durchaus erlaubt. Schließlich entgehen ihnen all die Zinsen, die der Kunde hätte zahlen müssen, wenn er das Darlehen wie vereinbart weitergeführt hätte. Stattdessen muss das Institut nun das vorzeitig zurückgezahlte Geld neu anlegen. Und dafür erzielt es meist nicht den Zins, den der Kreditkunde gezahlt hätte. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase ist der Unterschied sehr groß. Diese Differenz wollen die Geldhäuser ersetzt bekommen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also eine Art Schadenersatz.

Doch wie groß ist der Schaden? Weil die Banken ihn natürlich gern besonders hoch ansetzen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen Regeln aufgestellt. Sie gelten aber nur für die Fälle, in denen Kunden ihre Immobilie verkaufen müssen, zum Beispiel weil sie finanziell in der Klemme stecken oder weil sie wegen eines neuen Jobs umziehen müssen. Dasselbe gilt, wenn der Kunde eine Aufstockung des Kredits braucht, die Bank dies aber ablehnt.

Dagegen greifen die vom BGH aufgestellten Regeln nicht, wenn der Kunde zum Beispiel geerbt hat und nun sein Baudarlehen vorzeitig ablösen möchte. Oder wenn er umschulden will, weil das Darlehen hohe Zinsen kostet und ein neues viel günstiger zu haben wäre. In solchen Fällen dürfen die Banken die Kreditrückgabe ablehnen oder eine Entschädigung verlangen, deren Höhe sie frei festlegen können, notfalls bis an die Grenze zur Sittenwidrigkeit.

Ansonsten aber sagt der Bundesge­richtshof: Die Bank darf nur den Ersatz ihres Schadens verlangen, mehr nicht. Sie darf nicht aus der Zwangslage des Kunden zusätzlichen Profit schlagen.

Im Prinzip ist es einfach: Der Schaden besteht aus der Differenz zwischen den Zinsen, die die Bank bei Fortführung des Darlehens eingenommen hätte, und denen, die sie bei Kündigung und Wiederan­lage des zurückgezahlten Betrags bekäme. Hinzu kommt eine Bearbeitungsgebühr, die aber 150 Euro nicht überschreiten sollte.

Aber in der Praxis arbeiten viele Banken mit unerlaubten Tricks.

Zinssatz: Als Zinssatz für die Ersatzanla­ge müssen sie den für Pfandbriefe statt den für öffentliche Anleihen heranziehen (BGH, Az. XI ZR 27/00). Vorteil für Kunden: Pfandbriefe bringen meist eine höhere Rendite, der Zinsschaden fällt kleiner aus.

Datum: Bei ihrer Berechnung stützen sich viele Banken auf den Zinssatz an dem Tag, an dem sie ihre Berechnung ausgeführt haben. Es muss aber der Tag sein, an dem der Kunde die Kreditsumme überweist.

Ausfallrisiko: Im Kreditzins ist auch das Risiko einkalkuliert, dass der Kunde seine Raten nicht mehr zahlen kann. Dieses Risiko fällt nach der Kündigung weg. Das muss die Bank durch einen Abschlag bei der Entschädigung berücksichtigen.

Sondertilgung: Viele Kunden haben sich das Recht zu Sondertilgungen gesichert. Dann müssen die Banken bei der Berechnung unterstellen, dass der Kunde während der Restlaufzeit diese Rechte genutzt hätte. Dasselbe gilt, wenn er das Recht hatte, seine Tilgungsrate nachträglich zu erhöhen.

Die BGH-Rechtsprechung gilt auch für Altfälle. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie wird gerechnet ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand. Forderungen aus 2005 sind bereits verjährt. Wer aber 2006 eine zu hohe Entschädigung gezahlt hat, sollte sich beeilen. Ansprüche können bis Ende 2009 reklamiert werden.

Wie hoch die Erstattung ausfallen kann, darüber gibt Ihnen unser Excel-Rechner Baudarlehen: Entschädigung bei Kreditablösung einen überschlägigen Anhaltspunkt.

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