Vermögens­anlagen Test

Viele der neuen Kurz­informationen helfen Anlegern wenig, die in Wind­räder oder Bürotürme investieren wollen.

Romantisch sieht das Hotel am See im Dämmerlicht aus. Wie geschaffen für einen Wochen­endtrip zu zweit. Bleibt nur noch zu klären, was die Zimmer kosten und wie sie ausgestattet sind.

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Zäher Text­brei.

Doch das Foto ist gar nicht dazu gedacht, Über­nachtungs­gäste anzu­locken. Vielmehr schmückt es ein Informations­blatt für den geschlossenen Immobilienfonds DFV Seehotel Am Kaiser­strand. Das soll Interes­senten bei der Entscheidung helfen, ob sie sich mit mindestens 20 000 Euro an dem Hotel beteiligen wollen. Dafür müssen sie natürlich weit mehr in Erfahrung bringen als bei einer Zimmerbuchung.

Wer die drei Seiten liest, erfährt aber noch nicht einmal, wo das Hotel genau steht, wie viele Zimmer es hat und wie stark es ausgelastet ist. Selbst solche grund­legenden Informationen sind nur im 204 Seiten dicken Verkaufs­prospekt zu finden.

Damit verfehlt die Kurz­information für diesen Fonds ihr Ziel: Der Gesetz­geber verpflichtet fast alle Anbieter von Geld­anlagepro­dukten dazu, alles Wesentliche auf wenigen Seiten darzustellen und nicht nur in den ausführ­lichen Verkaufs­prospekten. Damit sollen es Verbraucher leichter haben, Angebote zu vergleichen und die für sie passenden auszuwählen.

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Unver­ständlich.

Für geschlossene Fonds, Genuss­rechte und sons­tige Vermögens­anlagen, die ab Juni 2012 auf den Markt gekommen sind, müssen die Anbieter ein Vermögens­anlagen-Informations­blatt (VIB) erstellen. Es darf höchs­tens drei Din-A4-Seiten umfassen und muss „in allgemein verständlicher Sprache“ gehalten sein. Interes­senten müssen den Inhalt verstehen können, ohne auf weitere Dokumente zurück­zugreifen.

Die Idee ist gut, denn viele Anleger lesen die Verkaufs­prospekte für Beteiligungs­modelle an Wind­rädern, Bürotürmen oder Senioren­heimen nicht und verlassen sich voll auf ihre Berater. Die schwatzen ihnen schon mal Produkte auf, die nicht zu den Kunden passen. Sichere Anlagen zur Alters­vorsorge sind unternehmerische Beteiligungs­modelle beispiels­weise nicht.

Nicht auf der Internetseite zu finden

Wir haben im März 2013 geprüft, wie nützlich die Blätter sind. Im Einsatz waren in dieser Zeit 67 Kurz­informationen für Vermögens­anlagen. Die Blätter müssen laut Gesetz auf der Internetseite des Anbieters bereit­gehalten und aktualisiert werden, solange Anleger einsteigen können. Bei 17 Kurz­informationen, also gut einem Viertel, war das aber im März nicht der Fall. Erst nach Anfragen von Finanztest stellten Anbieter die meisten der fehlenden Blätter auf ihre Internetseite.

Sogar das Emissions­haus Real I.S., eine Tochtergesell­schaft der Bayerischen Landes­bank, hatte ihre Blätter zunächst nicht auf der Webseite. Es holte auf Nach­frage erst bei einem Anwalt eine Stellung­nahme ein, bevor es die Informationen ins Netz stellte.

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Guter Ansatz.

Inhalt­lich haben wir in einer Stich­probe 24 Kurz­informationen unter die Lupe genommen. Einige gingen sehr genau auf ihre Anlage­objekte ein, wie etwa Hannover Leasing beim Flug­zeugfonds Flight Invest 50. Viele andere waren aber enttäuschend.

Die Texte ähnelten sich oft, vor allem bei geschlossenen Immobilienfonds. Ihre Anbieter ließen sich offen­bar von einem Muster der Lobby­ver­einigung Verband Geschlossener Fonds (VGF) inspirieren. Sie stellte ein Formular bereit, in das die Nutzer nur noch ihre Fonds­daten eintragen mussten. Die Vorlage ist logischer­weise sehr allgemein gehalten. Sie kann Besonderheiten verschiedener Beteiligungs­modelle vom Schiff bis zum Pfle­geheim nicht ausreichend erfassen.

Inhalte viel zu allgemein gehalten

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Knack­punkt fehlt.

Mehrere Anbieter fühlten sich daher ohne präzise Beschreibung ihrer Anlagen auf der sicheren Seite. Die Internet Stars GmbH etwa legt einen geschlossenen Fonds auf, der ein Darlehen vergibt, geht aber nicht auf die Konditionen ein. „Bei der Darstellung haben wir uns an der Vorlage des VGF orientiert, so dass aus unserer Sicht alle relevanten Informationen“ enthalten seien, teilt sie dazu mit. „Eine Indivi­dualisierung und Anpassung an die jeweilige Vermögens­anlage ist zwingend erforderlich“, hat der VGF der Branche aber eigentlich einge­schärft.

Geschäfts­risiken bleiben vage

Viele Blätter strotzen daher vor juristischen Allgemeinplätzen, geizen aber mit Details zu den konkreten Angeboten.

IBC Solar Invest nennt etwa beim geschlossenen Fonds Jura Solar­parks den Stand­ort der Fonds-Fotovoltaikanlagen und des Umspann­werks nicht, von weiteren zentralen Punkten wie der Größe und der zu erwartenden Strom­produktion ganz zu schweigen. Das Geschäfts­risiko ist so allgemein beschrieben, dass es mit minimalen Anpassungen auf jeden geschlossenen Fonds passen würde. Dabei wäre es in diesem Fall zum Beispiel wichtig, auf das Risiko von Interes­sens­konflikten hinzuweisen. Denn der Anbieter ist verflochten mit der General­unternehmerin für die Anlagen.

Wenn alle sehr im Allgemeinen bleiben, ist ein sinn­voller Vergleich unmöglich. Dabei wäre es zum Beispiel bei geschlossenen Immobilienfonds wichtig zu wissen, ob und welche Risiken es bei der Vermietung oder mit Fremdwährungen gibt oder was bei der Besteuerung zu beachten ist.

Geradezu verwirrend sind oft Angaben zu den Kosten und Erträgen. In der Regel sind die erwarteten Kapitalrück­flüsse an die Anleger aufgelistet, also zum Beispiel 170 Prozent der Einlage über zehn Jahre Lauf­zeit. Welche Rendite in Prozent sich daraus für die Anleger ergibt, rechnen die Anbieter nicht vor. Auch das macht einen Vergleich der Offerten mit unterschiedlichen Lauf­zeiten und Zahlungs­strömen schwierig.

Wenig aussagekräftig sind auch manche Analysen, was passieren kann, wenn sich der Markt anders entwickelt als erhofft. Sie sind vorgeschrieben. Einige Anbieter ließen konkrete Rechnungen dieser Art aber ganz weg. Die Cleantech Management GmbH aus Frank­furt etwa stellt bei ihren geschlossenen Infrastrukturfonds Dritte und Fünfte Cleantech (ThomasLloyd CTI 8 und CTI 15) lapidar fest, bei negativer Entwick­lung könne das Kapital ganz oder teil­weise verloren­gehen. Solche Gemeinplätze bringen nichts.

Real I.S. wiederum variiert bei ihrem Bayernfonds Australien 9 nur die Steigerungs­rate für die Miete. Im Negativ­szenario beträgt sie „nur“ 2,8 Prozent pro Jahr statt der erwarteten 3,5 Prozent. Vorsichtiger wäre es, auch die Auswirkung fallender oder gleich­bleibender Mieten zu berück­sichtigen.

Bei Genuss­rechten oder geschlossenen Fonds, die Darlehen vergeben, sind die Anbieter oft sehr spar­sam mit Angaben, die eine Einschät­zung der finanziellen Lage der Schuldner erlauben. Das ist aber sehr wichtig für die Beur­teilung. Internet Stars etwa erwähnt nicht, dass die Darlehens­schuldnerin des geschlossenen Fonds noch sehr jung ist und erst im August 2012 ins Handels­register einge­tragen wurde.

Aus der Qualität des Informations­blatts allein lässt sich zwar nicht schließen, ob eine Anlage etwas taugt. Für eine Negativ­auslese ist es aber brauch­bar: Wenn Anleger es nicht verstehen, können sie sicher sein, dass die Vermögens­anlage nichts für sie ist – und sie vielleicht mehr von einem Wochen­endtrip in einem Hotel haben.

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