Wer billig an Verwandte vermietet, muss aufpassen: Ist die Miete zu niedrig, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nicht an. Aber die Miete deutlich raufzusetzen, verbietet das Mietrecht.

Eine Wohnung preisgünstig an Verwandte zu vermieten, ist für beide Seiten lukrativ: Die Angehörigen sparen Miete, die Vermieter sparen Steuern. Denn je niedriger die Miete, desto eher entstehen steuerliche Verluste, die abgesetzt werden können. Und das Geld, das weniger eingenommen wird, bleibt schließlich in der Familie. Typischer Fall ist die Einliegerwohnung im eigenen Haus, die Eltern als Studentenbude an Sohn oder Tochter vermieten.

Doch für die steuerliche Anerkennung gibt es eine Bedingung: Das Finanzamt akzeptiert die Werbungskosten nur dann in voller Höhe, wenn die individuell vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Das ist eine Konsequenz aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 48/01). Die Regelung gilt seit Januar 2004. Wer also maximal 25 Prozent Mietrabatt einräumt, ist auf der sicheren Seite.

Gewinnprognose für 30 Jahre

Spannend wird es zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete. Da werden die vollen Werbungskosten nur anerkannt, wenn absehbar ist, dass die Wohnung langfristig Gewinn bringt. Dafür stellt das Finanzamt eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre an. Nur bei positivem Ergebnis sind die Werbungskosten voll absetzbar.

Stehen aber am Ende rote Zahlen, sind also die Werbungskosten insgesamt höher als die Mieteinnahmen, werden sie nur anteilig anerkannt – und zwar im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete (siehe „So wird die Prognose berechnet“). Immerhin hat der Bundesfinanzhof betont, dass eine negative Ertragsprognose keine „Liebhaberei“ bedeutet. Bei einer Bewertung als „Liebhaberei“ können keinerlei Werbungskosten abgesetzt werden.

Ist die Miete noch niedriger als 56 Prozent des am Markt üblichen, sind die Verhältnisse wieder klar. Dann können Werbungskosten nur anteilig abgesetzt werden. Beispiel: Beträgt die Miete ein Drittel des Ortsüblichen, wird nur ein Drittel der Kosten anerkannt. Eine Überschussprognose wird gar nicht erst angestellt.

Aber auch dabei machen die Finanzämter Ausnahmen. Wer eine Luxuswohnung vermietet, muss mit einer Überschussprognose rechnen. So zogen Eltern den Kürzeren, die eine 300-Quadratmeter-Wohnung mit Schwimmhalle an ihren Sohn vermieteten (BFH, Az. IX R 30/03).

Wie hoch die ortsübliche Miete ist, geht aus dem Mietspiegel hervor. Dort sind die Preise für vergleichbare Wohnungen aufgelistet. Mietspiegel gibt es bei den Mietervereinen sowie den Haus- und Grundbesitzervereinen, oft auch bei den Wohnungsämtern.

Entscheidende Rechengröße ist dabei nicht die Kaltmiete. Vielmehr werden auch die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen, zum Beispiel für Heizung, Wasser und Müllabfuhr. Je weniger Nebenkosten umgelegt werden, um den Geldbeutel der Verwandten zu schonen, desto größer ist die Gefahr, die 75-Prozent-Grenze zu unterschreiten.

Konflikt mit dem Mietrecht

Problem ist nur, dass manche Vermieter in einen Gesetzeskonflikt geraten, wenn sie die 75-Prozent-Marke erreichen wollen. Oft müssten sie dafür die Miete extrem erhöhen – aber das Mietrecht lässt nur eine Steigerung von 20 Prozent in drei Jahren zu. Wer bisher beispielsweise nur 50 Prozent des Ortsüblichen nahm und jetzt um 20 Prozent erhöht, ist erst bei 60 Prozent der ortsüblichen Miete.

In dieser Situation kommen viele auf die Idee, in einer einvernehmlichen Vereinbarung mit dem Verwandten die Miete einfach auf die erforderliche Höhe anzuheben. Das hat aber einen Haken: Das Finanzamt erkennt Mietverträge unter Verwandten nur an, wenn sie so abgeschlossen werden, wie es unter Fremden üblich wäre. Und eine solche Vereinbarung würde einem „Fremdvergleich“ nicht standhalten. Denn kein normaler Mieter würde so einer Erhöhung zustimmen.

Einige Finanzämter reagieren auf das Dilemma. So verfügt die Oberfinanzdirektion Münster, dass die Ämter in ihrem Bereich nicht allein aus mietrechtlichen Gründen den vollen Abzug der Werbungskosten ablehnen (Az. S 2253 – 60 – St 22 – 31). Und das Finanzministerium Niedersachsen stellt im Internet klar: „Das Finanzamt wird eine mit dem Mieter vereinbarte Mieterhöhung auch dann akzeptieren, wenn sie in dieser Höhe zivilrechtlich nicht durchgesetzt werden könnte.“

Betroffene Vermieter haben daher nach Meinung von Steuerexperten gute Chancen, den vollen Werbungskostenabzug durchzusetzen. Denn schließlich sind sie für den Widerspruch zwischen verändertem Steuer- und geltendem Mietrecht nicht verantwortlich. Dennoch: Solange eine bundeseinheitliche Regelung fehlt, ist diese Frage offen und Streit mit uneinsichtigen Finanzämtern programmiert.   

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