Vermietete Immobilien Meldung

Käufer von vermieteten Altbauten können Sanierungskosten jetzt sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dieses Urteil des Bundesfinanzhofs bringt eine völlige Kehrtwende gegenüber der bisherigen Praxis.

Wer eine Mietimmobilie kauft und anschließend saniert, kann nun einen satten Steuervorteil nutzen. Er darf die Modernisierungskosten sofort als Werbungskosten abziehen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH-Urteile, Az. IX R 39/97 und Az. IX R 52/00). Damit ist die so genannte 15-Prozent-Grenze hinfällig, die seit Jahren von den Finanzämtern als strenge Messlatte angelegt wurde.

Hintergrund: Wer einen Altbau kauft, um ihn zu vermieten, muss häufig direkt nach dem Erwerb weiteres Geld investieren, um das Haus auf einen zeitgemäßen Wohnstandard zu bringen. Nur so lassen sich Mieter finden. Überschritten die Rechnungen dafür 15 Prozent des Kaufpreises, wollte das Finanzamt darin bisher keine Werbungskosten sehen, die sofort in vollem Umfang absetzbar gewesen wären. Vielmehr deklarierten die Beamten diese Kosten als „anschaffungsnahen Herstellungsaufwand“.

Damit wurden sie gewissermaßen dem Kaufpreis zugeschlagen und steuerlich genauso behandelt: Abschreibung in winzigen Jahreshäppchen über die Lebensdauer des Gebäudes verteilt. Das bedeutete nur eine bescheidene Entlastung des Vermieters, der lediglich kleine Beträge über 40 bis 50 Jahre verteilt abschreiben konnte, anstelle eines großen Batzens, der als Werbungskosten sofort fällig gewesen wäre.

Erst nach einer Wartezeit von drei Jahren ab dem Kauf fiel die 15-Prozent-Grenze. Folge: Wer auf den Werbungskostenabzug nicht verzichten wollte, musste seine Sanierungspläne zurückstellen. Das hatte oft teure Folgen, zum Beispiel Mietausfälle wegen des schlechten Zustands der Wohnungen.

Nun dürfen die Finanzbeamten bei Modernisierungsausgaben keinen Unterschied mehr zwischen den Käufern von Neu- und Altbauten machen.

Sanierung oder Herstellung

Allerdings haben die Finanzrichter auch deutlich gemacht, dass nicht jede Modernisierung sofort steuerlich absetzbar ist: Sobald der ursprüngliche Zustand der Immobilie durch die Baumaßnahmen wesentlich verbessert wird, handelt es sich weiterhin um Anschaffungs- oder Herstellungsaufwand. Dann darf nur langfristig abgeschrieben werden.

Ob die Qualität der Immobilie durch eine geplante Modernisierung aufgewertet wird, dafür hat der BFH ein Prüfschema entwickelt: Es unterscheidet zwischen „sehr einfa­chem, mittlerem und sehr anspruchsvollem Gebrauchswert“. Führt die Modernisierung zu einem Wechsel innerhalb der drei Gruppen, liegt eine wesentliche Verbesserung vor und damit Herstellungsaufwand.

Beispiel: In einer maroden Villa werden Einfachfenster durch Wärmeschutzfenster ersetzt, die Kohleheizung wird gegen eine komfortable Fußbodenheizung ausgetauscht, hinzu kommt ein Marmorbad mit Whirlpool. Dadurch steigt der Gebrauchswert der Immobilie von einfach auf anspruchsvoll. Konsequenz: Das Finanzamt betrachtet die Ausgaben nicht als Werbungs-, sondern als Herstellungs- oder Anschaffungskosten.

Tipp: Sobald der Vermieter nachweisen kann, dass das Gebäude bereits früher einen anspruchsvollen Ausstattungsstandard hatte, müssen die Beamten diese Einschätzung ändern.

Erfahrungsgemäß stehen in den meisten Fällen „normale“ Modernisierungen an, die den Zustand der Immobilie nicht wesentlich verändern, sondern lediglich zu einem zeitgemäßen Wohnstandard verhelfen. Solche Aufwendungen sollten die Finanzämter als Werbungskosten akzeptieren – solange die Baumaßnahmen den ursprünglichen Qualitätsstandard zum Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung nicht wesentlich verändern. Keine Rolle spielt dabei, ob der Vermieter danach die Miete erhöht.

Um sicherzugehen, dass ein Modernisierungsplan beim Finanzamt durchgeht, sollten Vermieter Vorkehrungen treffen. „Einem Käufer muss klar sein, in welche Qualitätsstufe sein Mietshaus vor und nach der Modernisierung eingeordnet wird“, meint Karin Schopp vom Steuerberaterverband Berlin-Brandenburg.

Bewertungskriterium ist der Zustand des Hauses zum Kaufdatum. Die Verhältnisse sollten mit Fotos und Aufzeichnungen dokumentiert werden. „Bei aufwendigeren Sanierungen sind Modernisierer auf der sicheren Seite, wenn sie ein Gutachten einholen. Diese Investition zahlt sich meist aus“, empfiehlt Steuerberaterin Karin Schopp. Nachweise über Umfang und Zeitpunkt der Bauarbeiten seien ebenfalls wichtig.

Stolpersteine Kernbereiche

Und noch eine Steuerfalle lauert: die „Kernbereiche“ Fenster, Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation. Diese vier Bereiche sind nach den Vorstellungen der obersten Steuerrichter ein wichtiges Indiz für die Qualität einer Immobilie. Werden drei von vier Kernbereichen deutlich verbessert, spricht das für einen Standardwechsel.

Wenn ein Vermieter beispielsweise das normal ausgestattete Bad mit einer Dusche komplettiert, die einfachen Fenster durch schallgedämmte Doppelfenster ersetzt, die Kohleheizung gegen eine Gasetagenheizung austauscht und auch die Elektroanlage reparieren lässt, verbessert er drei der vier Kernbereiche wesentlich, nur bei der Elektroanlage beschränkt er sich auf einfache Reparaturen. Folge: Die Modernisierungskosten kann er nur mit einem Abschreibungssatz von 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr geltend machen. Eine schnelle Steuerersparnis wäre aber möglich, wenn das Bad nur mit einer Schönheitsreparatur aufgemöbelt und auf den Einbau der Dusche verzichtet würde. Dann gelten alle Kosten als sofort absetzbare Erhaltungskosten.

Achtung Erstbesitzer und Erben: Auch für sie gilt diese neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Renoviert zum Beispiel ein Erstbesitzer seine Immobilie nach 20 Jahren, kann er heute steuerlich schlechter dastehen. Denn während er bisher die Renovierungskosten sofort in voller Höhe absetzen konnte, greift nun das neue dreistufige Prüfschema des BFH. Bei der Beurteilung des Baustandards zählt der Zustand beim Bau.

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