München ist der mit Abstand teuerste Immobilien­stand­ort in Deutsch­land. Kleiner Trost: Kredite sind im Schnitt etwas billiger als in anderen Städten.Zunehmend hängt der Zins­satz von der Region ab. Rabatte gibts in Städten wie München und Hamburg. Vermittler sind besonders günstig.

Welchen Zins­satz Bauherren und Immobilienkäufer für ihre Finanzierung zahlen, hängt nicht nur von Eigen­kapital, Zins­bindung und Bonität ab. Es kommt zunehmend auch darauf an, wo sie bauen oder kaufen. In wirt­schaftlich starken Ballungs­räumen sind Kredite tendenziell am güns­tigsten. In struktur­schwachen und ländlichen Regionen verlangen Banken oft höhere Zins­sätze, weil sie dort weniger Konkurrenz haben und das Ausfall­risiko höher einschätzen.

Regionalrabatte bis zu 0,20 Prozent

Die ING-Diba vergibt ihre Baudarlehen bereits seit Früh­jahr 2016 in einigen Regionen mit einem Zins­rabatt. Einen Nach­lass von 0,20 Prozent­punkten erhalten zum Beispiel Käufer in den begehrten Metro­polen Berlin, Hamburg und Stutt­gart. Für einen 300 000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung und einer Monats­rate von 1 200 Euro zahlen sie rund 8 000 Euro weniger Zinsen als Kunden in Leipzig oder Dort­mund.

Auch für Allianz-Kunden gelten unterschiedlich hohe Zins­sätze, je nachdem, in welche Regionalklasse der Versicherer ihre Stadt einordnet. In Düssel­dorf ist der Allianz-Kredit güns­tiger als in Duisburg, in der Stadt Kassel etwas billiger als im Land­kreis nebenan. Wer in Dresden finanziert, zahlt einen geringeren Zins­satz als in Leipzig oder Magdeburg – aber mehr als in Stutt­gart oder Wiesbaden.

Die Post­leitzahl entscheidet auch bei Vermitt­lern wie Interhyp und Dr. Klein über die Konditionen. Im Pool der Banken, deren Kredite sie vermitteln, tummeln sich immer mehr regionale Sparkassen und Genossen­schafts­banken. Die sahen in den Vermitt­lern lange eine lästige Konkurrenz. Heute nutzen sie die Kreditmakler als zusätzlichen Vertriebs­kanal – mitunter auch als Möglich­keit, Darlehen außer­halb ihres begrenzten Geschäfts­gebietes zu vermarkten.

Der Finanztest-Vergleich

Finanztest hat exemplarisch die Angebote regionaler und über­regionaler Anbieter für die Finanzierung einer 100-Quadrat­meter-Wohnung in vier Städten ermittelt: in München, Hamburg, Dort­mund und Leipzig. Die Kauf­preise entsprechen ungefähr den örtlichen Durch­schnitts­preisen für gut ausgestattete Wohnungen in guter Lage. Die Käufer bringen 20 Prozent des Kauf­preises aus eigenen Mitteln auf. 80 Prozent finanzieren sie mit einem Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung (Tabelle Zinssätze variieren je nach Stadt und Darlehenshöhe).

Die Unterschiede zwischen den Städten sind bemerkens­wert:

  • Nur jeder vierte über­regionale Anbieter nannte für alle Städte den gleichen Zins­satz, darunter die Deutsche Bank, die Santander Bank und die Sparda Hessen.
  • Bei mehr als der Hälfte der Anbieter lag der Effektivzins in der güns­tigsten Stadt mindestens einen zehntel Prozent­punkt unter dem Effektivzins in der teuersten Stadt. Bei jedem vierten Anbieter betrug der Unterschied mindestens 0,15 Prozent­punkte.
  • In den teuren Topstand­orten Hamburg und München war der Darlehens­zins­satz im Schnitt etwas güns­tiger als in Dort­mund und Leipzig – bei einigen Anbietern lag der Zins­vorteil sogar bei 0,20 Prozent­punkten und mehr.

Unser Rat

Finanzierungs­konzept. Um vergleich­bare Kredit­angebote einzuholen, sollten Sie zuerst die Eckdaten Ihrer Finanzierung fest­legen. Wie viel Geld benötigen Sie genau? Welche Rate können und wollen Sie zahlen? Für welche Zeit wollen Sie den Zins fest vereinbaren? Welche flexiblen Rück­zahlungs­möglich­keiten sind Ihnen wichtig – etwa ein Sondertilgungs­recht oder das Recht, die Rate zu ändern? Lassen Sie sich am besten in einer Verbraucherzentrale beraten.

Vergleich. Die besten Chancen auf eine güns­tige Finanzierung haben Sie bei Vermitt­lern und bei Banken, die wie die Hypo­ver­eins­bank oder die Commerz­bank neben eigenen Krediten Angebote anderer Institute vermitteln. Fragen Sie auch Ihre Haus­bank sowie die Sparkasse und Genossen­schafts­banken vor Ort. Viele bessern den Zins­satz nach, wenn Sie ein güns­tigeres Angebot der Konkurrenz vorlegen.

Höheres Darlehen, kleinerer Zins

In Leipzig sind die Wohnungs­preise deutlich gestiegen, aber nicht so stark wie in Berlin, München oder Hamburg. Kreditzins­sätze sind ähnlich hoch wie in Dort­mund.

Die Zins­unterschiede in der Tabelle Zinssätze variieren je nach Stadt und Darlehenshöhe beruhen allerdings nicht nur auf regional gestaffelten Zins­sätzen, sondern auch auf unterschiedlich hohen Immobilien­preisen. In Hamburg und München kosten Eigentums­wohnungen im Schnitt mehr als doppelt so viel wie in Leipzig und Dort­mund. Entsprechend höher sind die Kreditsummen, die Käufer in Hamburg und München aufnehmen müssen.

Die notgedrungen hohen Kredite verschaffen Kredit­kunden bei vielen Banken eine Art Mengenrabatt. Die ING-Diba und die Hamburger Volks­bank senken den Zins­satz ab einer Kreditsumme von 200 000 Euro um 0,05 Prozent­punkte. Die Post­bank gibt sogar einen Nach­lass von 0,16 Prozent­punkten.

Vermittler an der Spitze

In Hamburg sind Häuser und Wohnungen teuer und Kredite günstig. Im Vier-Städte-Vergleich waren die Zins­sätze für Immobilien­kredite in der Hanse­stadt am nied­rigsten.

Egal, ob Hamburg oder Dort­mund: Die güns­tigsten Kredite in unserem Vergleich stammen fast ausnahms­los von Anbietern, die über Onlineplatt­formen Kredite vieler Banken vermitteln. Dazu gehören reine Vermittler und einige Banken. Commerz­bank und Hypo­ver­eins­bank etwa vergeben neben eigenen Krediten auch Baudarlehen von bundes­weit mehr als 200 anderen Instituten.

Der Vorteil: Aus ihrem großen Pool können die Vermittler für fast jeden Finanzierungs­wunsch ein Topangebot heraus­picken. Dabei zahlt sich auch die Zusammen­arbeit mit Regional­banken aus. Im Zins­vergleich für Hamburg steckt hinter den Topangeboten von 16 Banken und Vermitt­lern ein Kredit der Sparkasse zu Lübeck. In Leipzig landeten mehr als ein Dutzend Anbieter mit einem Kredit der PSD Nürn­berg auf den vorderen Plätzen.

In Dort­mund sind Wohnungen noch erschwing­lich. Kredite sind im Schnitt teurer als in München oder Hamburg. Dafür brauchen Käufer viel weniger Geld von der Bank.

Flexible Zins­sätze

Unser Vergleich zeigt, dass bereits Immobilien­stand­ort und Darlehens­höhe den Zins­satz der Finanzierung erheblich beein­flussen. Darüber hinaus gibt es viele Varia­blen, mit denen Banken ihre Zins­sätze fest­legen.

Am wichtigsten sind die Zins­bindung und der Anteil des Kredits am Immobilien­wert. Dazu kommen je nach Bank Auf- und Abschläge. Selbst­ständige zahlen häufig mehr Zinsen als Angestellte. Das Recht auf Sondertilgung kostet oft extra. Eine schnelle Tilgung belohnen manche Banken mit Zins­rabatten.

Kreditnehmer können sich daher nicht auf Stan­dard­konditionen verlassen. Wie viel ihr Kredit wirk­lich kostet und welche Bank am güns­tigsten ist, zeigt sich erst, wenn alle Eckdaten der Finanzierung fest­stehen und sie darauf zuge­schnittene Angebote einholen.

Tipp: Viele Informationen, Tests und Rechner rund um die Immobilien­finanzierung finden Sie auf unserer Themenseite Immobilienkredit.

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