Vergleich Immobilien­kredite Test

Welchen Zins­satz Bauherren und Immobilienkäufer für ihre Finanzierung zahlen, hängt nicht nur von Eigen­kapital, Zins­bindung und Bonität ab. Wie unsere Unter­suchung zeigt, kommt es zunehmend auch darauf an, wo sie bauen oder kaufen. In wirt­schaftlich starken Ballungs­räumen sind Kredite tendenziell am güns­tigsten. In struktur­schwachen und ländlichen Regionen verlangen Banken oft höhere Zins­sätze, weil sie dort weniger Konkurrenz haben und das Ausfall­risiko höher einschätzen.

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TestVergleich Immobilien­krediteFinanztest 01/2018
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Regionalrabatte bis zu 0,20 Prozent

Eine große Direkt­bank vergibt ihre Baudarlehen bereits seit Früh­jahr 2016 in einigen Regionen mit einem Zins­rabatt. Einen Nach­lass von 0,20 Prozent­punkten erhalten zum Beispiel Käufer in den begehrten Metro­polen Berlin, Hamburg und Stutt­gart. Auch für Kunden eines großen Versicherers gelten unterschiedlich hohe Zins­sätze, je nachdem, in welche Regionalklasse der Versicherer ihre Stadt einordnet. In Düssel­dorf ist der Kredit güns­tiger als in Duisburg, in der Stadt Kassel etwas billiger als im Land­kreis nebenan. Die Post­leitzahl entscheidet auch bei Vermitt­lern wie Interhyp und Dr. Klein über die Konditionen. Im Pool der Banken, deren Kredite sie vermitteln, tummeln sich immer mehr regionale Sparkassen und Genossen­schafts­banken.

Das zeigt der Finanztest-Vergleich Immobilien­kredite

Zins­vergleich. Finanztest hat exemplarisch die Angebote regionaler und über­regionaler Anbieter für die Finanzierung einer 100-Quadrat­meter-Wohnung in München, Hamburg, Dort­mund und Leipzig ermittelt. Unsere Tabelle zeigt: Es gibt bemerkens­werte Unterschiede.

Flexible Konditionen. Unser Vergleich zeigt, dass bereits Immobilien­stand­ort und Darlehens­höhe den Zins­satz der Finanzierung erheblich beein­flussen und Kreditnehmer sich daher nicht auf Stan­dard­konditionen verlassen können.

Mengenrabatt. Vielen Banken geben bei hohen Immobilien­krediten eine Art Mengenrabatt. Davon profitieren Kredit­kunden in teuren Groß­städten.

Zinsen in Hamburg meist güns­tiger als in Dort­mund

Die unserem Test zugrunde liegenden Kauf­preise entsprechen ungefähr den örtlichen Durch­schnitts­preisen für gut ausgestattete Wohnungen in guter Lage. Die Käufer bringen 20 Prozent des Kauf­preises aus eigenen Mitteln auf. 80 Prozent finanzieren sie mit einem Kredit mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung. Die Unterschiede zwischen den Städten sind bemerkens­wert:

  • Nur jeder vierte über­regionale Anbieter nannte für alle Städte den gleichen Zins­satz.
  • Bei mehr als der Hälfte der Anbieter lag der Effektivzins in der güns­tigsten Stadt mindestens einen zehntel Prozent­punkt unter dem Effektivzins in der teuersten Stadt. Bei jedem vierten Anbieter betrug der Unterschied mindestens 0,15 Prozent­punkte.
  • In den teuren Topstand­orten Hamburg und München war der Darlehens­zins­satz im Schnitt etwas güns­tiger als in Dort­mund und Leipzig – bei einigen Anbietern lag der Zins­vorteil sogar bei 0,20 Prozent­punkten und mehr.

Höheres Darlehen, kleinerer Zins

Die Zins­unterschiede beruhen allerdings nicht nur auf regional gestaffelten Zins­sätzen, sondern auch auf unterschiedlich hohen Immobilien­preisen. In Hamburg und München kosten Eigentums­wohnungen im Schnitt mehr als doppelt so viel wie in Leipzig und Dort­mund. Entsprechend höher sind die Kreditsummen, die Käufer in Hamburg und München aufnehmen müssen. Ab einer Kreditsumme von beispiels­weise 200 000 Euro sinkt der Zins­satz für den Kredit bei vielen Banken.

Vermittler an der Spitze

Egal, ob Hamburg oder Dort­mund: Die güns­tigsten Kredite in unserem Vergleich stammen fast ausnahms­los von Anbietern, die über Onlineplatt­formen Kredite vieler Banken vermitteln. Dazu gehören nicht nur reine Vermittler, sondern auch einige Banken, die neben eigenen Krediten auch Baudarlehen anderer Kredit­institute vergeben.

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