Tipps

Käufer und Verkäufer einer Immobilie können nach dem Urteil des Landgerichts München I oft viel Geld sparen, wenn der Käufer ein bestehendes Darlehen übernimmt statt selbst einen neuen Vertrag abzuschließen. Voraussetzung: Das Urteil hat auch in der nächsten Instanz Bestand. test.de sagt, was zu beachten ist und wie Sie sich alle Chancen sichern.

Für Immobilienverkäufer:

  • Information. Informieren Sie den Käufer der Immobilie so früh wie möglich über noch offene Darlehen und die genauen Konditionen und fragen Sie, ob er bereit ist, das oder die Darlehen zu übernehmen. Wenn Sie sich mit dem Käufer einig sind, können Sie sich gemeinsam mit ihm die Chance auf Geld sichern, dass Sie und/oder er sonst an die Bank zahlen müssen. Sie können dem Käufer etwa anbieten, im Gegenzug für die Übernahme der Schuld den Kaufpreise beispielsweise um die Hälfte der sonst fälligen Vorfälligkeitsentschädigung herabzusetzen. Umgekehrt kann der Käufer auch Ihnen entgegenkommen, wenn er durch die Schuldübernahme weniger Zinsen als bei Abschluss eines neuen Vertrags zahlen muss. Auch bei den Gebühren für die Grundbucheintragung ist eine Ersparnis drin, da die Grundschuld zur Sicherung der Finanzierung unverändert bleiben kann.
  • Berechnung. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist kompliziert zu ermitteln. Eine Abschätzung ermöglicht Ihnen der Finanztest-Rechner Vorfälligkeitsentschädigung. Eine gerichtsfeste Berechnung im Einzelfall liefert die Analyse Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Forderung. Wenn der Käufer mitzieht: Fordern Sie Ihre Bank auf, ihn als Ersatzkreditnehmer zu akzeptieren. Insistieren Sie, falls die Bank sich weigert, obwohl die Bonität des Käufers mindestens so gut ist wie Ihre. Weisen Sie auf das Urteil des Landgerichts München I vom 24. Juli 2008 mit dem Aktenzeichen 16HK 22814/05 hin. Zahlen Sie die von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich unter Vorbehalt, wenn sich diese weiterhin weigert. Der Grundstückskauf kann dann abgewickelt werden und Sie später die Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung durchsetzen.
  • Vertragsgestaltung. Informieren Sie den Notar, der den Immobilienkaufvertrag beurkunden soll, über die Bereitschaft des Käufers, das oder die Darlehen für die Finanzierung des Grundstücks zu übernehmen. Bitten Sie Ihn auch, wenn die Bank die Übernahme der Schuld bereits verweigert haben sollte, Regelungen für den Fall zu treffen, dass der Käufer bestehende Darlehen übernimmt. Der Notar ist verpflichtet, Sie und den Käufer über alle Optionen und rechtlichen Risiken zu informieren und entsprechend zu beraten.
  • Rechtsberatung. Je früher Sie im Streit mit der Bank um die Vorfälligkeitsentschädigung einen in Immobilienfinanzierungsfällen erfahrenen Rechtsanwalt einschalten, um so eher wird er alle Optionen nutzen können. Allerdings verlangen Rechtsanwälte in der Regel schon bei Übernahme eines Mandats einen Kostenvorschuss. Wenn Sie die Kosten zunächst noch scheuen, können Sie auch abwarten, ob Oberlandes- und Bundesgerichte die Rechtsprechung des Landgerichts München bestätigen und erst dann einen Rechtsanwalt beauftragen. Ärgerlich: Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, nützt ihnen das gar nichts. Für Streitigkeiten rund um Immobilien zahlen die Versicherer nicht.

Für Immobilienkäufer:

  • Prüfung. Fragen Sie den Verkäufer der Immobilie nach der bestehenden Finanzierung. Wenn Sie zu ihrem Finanzbedarf passt und die Konditionen günstiger sind als aktuelle Kreditangebote, haben Sie die Chance, sich gemeinsam mit dem Verkäufer Geld zu sichern, das sonst an die Bank(en) gehen würde. Umgekehrt ist fair, wenn der Verkäufer Sie am Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung beteiligt. Auch bei den Gebühren für die Grundbucheintragung ist eine Ersparnis drin, da die Grundschuld zur Sicherung der Finanzierung unverändert bleiben kann.
  • Risiko. Beachten Sie unbedingt die bei Übernahme einer bestehenden Finanzierung noch verbleibende Zinsbindung. Stellen Sie sicher, dass Sie die Belastung nach Umschuldung der bei Auslaufen der Zinsbindung verbleibende Restschuld trotz womöglich gestiegener Zinsen tragen können.

Dieser Artikel ist hilfreich. 413 Nutzer finden das hilfreich.