Mieter müssen selbst zahlen, wenn sie wegen einer aus formalen Gründen unwirksamen Eigenbedarfskündigung einen Anwalt einschalten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Bitter für Mieter im aktuell entschiedenen Fall: Der Anwalt hatte falsch taktiert und so den unfreiwilligen Auszug wohl noch beschleunigt. test.de erklärt, was zu beachten ist.

Teures Anwaltsschreiben

Zu entscheiden hatte der Bundesgerichtshof über die Kündigung eines Mietvertrags ins Potsdam. Der Vermieter hatte im November 2008 die Kündigung geschickt und sie ohne weitere Erklärung auf Eigenbedarf gestützt. Die Mieter schalteten einen Anwalt ein. Der schrieb an den Vermieter und wies die Kündigung zurück. Eigenbedarfskündigungen sind nur wirksam, wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf nachvollziehbar darstellt. Die Vermieter kündigten daraufhin erneut mit ordnungsgemäßer Begründung. Sie hatten tatsächlich Eigenbedarf, und die Mieter mussten ausziehen. Allerdings verlangten sie Ersatz für die Kosten des Anwalts, den sie wegen der formal unwirksamen ersten Kündigung eingeschaltet hatten - immerhin 667,35 Euro.

Kein Anspruch auf Einhaltung der Formalien

Doch auch auf diesen Kosten bleiben sie jetzt sitzen. Der Bundesgerichtshof wies die Klage in letzter Instanz ab. Mieter haben keinen Anspruch auf Einhaltung der Formalien, stellten die Bundesrichter in der heute veröffentlichten Entscheidung klar. Sie brauchen keinen Schutz, weil eine nicht ordentlich begründete Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Für die betroffenen Mieter aus Potsdam doppelt bitter: Der Brief des Anwalts an den Vermieter kommt sie nicht nur teuer zu stehen, sondern dürfte den Umzug auch noch beschleunigt haben. Ohne den Brief des Mieteranwalts hätte der Vermieter wahrscheinlich erst später gemerkt, dass die Kündigung unwirksam ist, und die Mieter hätten die Wohnung länger behalten dürfen.

Abwarten statt verteidigen

Hermann-Josef Wüstefeld, Jurist beim Deutscher Mieterbund, bestätigt: Bei einer aus formalen Gründen unwirksamen Kündigung sollten Mieter und ihre Anwälte gar nicht reagieren; je eher der Vermieter den Fehler bemerkt oder seinerseits einen Anwalt einschaltet, desto eher wird er einen neuen Anlauf unternehmen und eine fehlerfreie und wirksame Kündigung schicken. Zum Auszug zwingen kann der Vermieter Mieter ohnehin nur nach einer Räumungsklage. Allerdings: Ob eine Kündigung wirksam ist oder nicht, ist im Einzelfall schwer zu beurteilen. Wer als Mieter eine Kündigung bekommt, sollte sich deshalb beim Mieterbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht unbedingt sofort beraten lassen – auch wenn er die Kosten dafür in vielen Fällen selbst tragen muss. Falsch zu reagieren kann sehr viel teurer werden und den unfreiwilligen Auszug beschleunigen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2010
Aktenzeichen: VIII ZR 9/10

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