Unternehmensbeteiligung Meldung

Riskante Unternehmens-
beteiligung: Die Neubausiedlung der Bema Beteiligungsgesellschaft mbH in Mahlow bei Berlin. Durch die Anlage laufen Hochspannungskabel, Holzschuppen ersetzen die Keller.

Unternehmensbeteiligungen sind riskant und oft nur wenig rentabel. Die Bema GmbH in Rostock, die das Geld der Anleger in Immobilien und Aktien steckt, ist ein typisches Beispiel.

"Im Einkauf liegt das Geschäft." Nach diesem richtigen Kaufmannsprinzip hat die Bema Investitions- und Beteiligungsgesellschaft mbH eine Neubausiedlung in Mahlow bei Berlin deutlich unter Marktpreis von ihrer Muttergesellschaft, der Odin AG, gekauft. Das behauptet jedenfalls Per Harald Lökkevik, Geschäftsführer der Bema GmbH und gleichzeitig Vorstandsvorsitzender der Odin AG.

Gemeinsam mit den Anlegern, die Bema-Beteiligungen erworben haben, will sie nun von steigenden Immobilienpreisen profitieren. So steht es im Prospekt. Doch Finanztest-Berechnungen zeigen, dass das versprochene "relativ sichere Zusatzeinkommen" bei den bis zum Jahr 2013 dauernden Beteiligungen wenig wahrscheinlich ist.

Anleger, die sich schon ab 5.000 Euro plus 400 Euro Abwicklungsgebühr an der Bema beteiligen können, sind außerdem als atypisch stille Gesellschafter nicht nur an den Gewinnen, sondern auch an den Verlusten der Bema beteiligt. Geht die Investition schief, verliert der stille Gesellschafter sein Geld.

So weit wird es für Bema-Beteiligte wohl nicht kommen. Aber noch sind die Bema-Immobilien in Berlin-Mahlow nicht voll vermietet. Von rund 500 Eigentumswohnungen sind zurzeit 60 Prozent mit Preisen etwas unter der im Prospekt kalkulierten Nettokaltmiete von 7,41 Euro pro Quadratmeter vermietet. Jeden Monat kommen aber nach Angaben der Bema 15 bis 20 Neuvermietungen hinzu. Das Hotel ist seit 1. Januar 2002 vermietet, die Geschäftszeile steht noch leer. Die Vollvermietung des Gesamtobjekts ist für die zweite Hälfte 2002 geplant.

Schlechte Lage

Mietsteigerungen, wie sie im Prospekt mit 3 Prozent pro Jahr ab 2005 eingeplant sind, hält Finanztest für unrealistisch. Denn die Wohnanlage überzeugt weder durch ihre Lage direkt an der Bundesstraße B 96 in der Nähe des Flughafens Berlin-Schönefeld, noch durch ihre Bauweise. Neben den Häusern stehen Schuppen, die wohl die fehlenden Keller ersetzen sollen. Zudem verläuft eine Hochspannungsleitung mitten durch das Neubaugebiet.

Unrealistisch scheint auch die Annahme im Prospekt, dass der Veräußerungserlös beim Verkauf der Immobilien im Jahr 2013 um knapp 60 Prozent über dem Gesamtkaufpreis liegen soll. So sollen zum Beispiel die Eigentumswohnungen zum 20fachen der Nettokaltmiete im Jahr 2013 verkauft werden, obwohl der Kaufpreis nur beim knapp 15fachen der Jahresmiete lag. Bis Ende 2001 haben sich über 2.000 Anleger mit durchschnittlich 25.000 Euro an der Bema beteiligt. Mit ihrem Geld bezahlen sie allerdings nicht nur die reinen Immobilien.

Zusätzliche Kosten

Obwohl Per Harald Lökkevik von "sehr geringen Weichkosten und laufenden Verwaltungskosten" spricht, beträgt der Aufschlag für einmalige Zusatzkosten für Vertrieb, Verwaltung sowie Kaufnebenkosten rund 20 Prozent des reinen Immobilienkaufpreises von gut 61 Millionen Euro. Damit sind die Nebenkosten doppelt so hoch wie beim Kauf einer Immobilie über einen Makler.

Hinzu kommen nach Fertigstellung des gesamten Objekts ab dem Jahr 2002 jährliche Verwaltungskosten in Höhe von insgesamt 230.000 Euro. Dies sind immerhin 5,3 Prozent der laufenden Mieteinnahmen.

10 Prozent der Überschüsse aus der Immobilienvermietung kassiert außerdem die Bema für ihre Bemühungen. Ebenso viel steckt sie vom geplanten Veräußerungsgewinn im Jahr 2013 ein.

Gefährliche Kreditfinanzierung

Fast alle Anleger zahlen ihre Beteiligung nicht aus der eigenen Tasche, sondern nehmen dafür laut Lökkevik einen Kredit bei der Ostsee Sparkasse Rostock auf.

Doch Anleger, die ihre Beteiligung in Höhe von beispielsweise 25.000 Euro vollständig auf Pump kaufen und nur die einmalige Abwicklungsgebühr von 8 Prozent oder 2.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen, machen zumindest bis zum Jahr 2013 ein schlechtes Geschäft. Bei einem Darlehenszins von aktuell 7,15 Prozent zahlen sie Jahr für Jahr Zinskosten in Höhe von 1.788 Euro, sofern sie ein tilgungsfreies Darlehen mit einem Festzins bis zum Jahr 2013 aufgenommen haben. Sie bekommen aber jedes Jahr nur 1.000 Euro Ausschüttung, das sind 4 Prozent ihrer Beteiligungssumme. Das jährliche Minus beläuft sich für sie somit vor Steuern auf 788 Euro im Jahr oder auf rund 66 Euro im Monat.

So kommen in zwölf Jahren 9.450 Euro zusammen plus die einmalige Abwicklungsgebühr von 2.000 Euro. Doch der Anleger soll am Ende der Beteiligung nicht nur seinen Kredit tilgen können, sondern auch das Mehrfache seines Kapitaleinsatzes von insgesamt 11.450 Euro herausbekommen.

Gewagte Hochrechnung mit Aktien

Damit die Rechnung aufgeht, will die Bema GmbH zusätzlich zu den Immobilien für gut 61 Millionen Euro bis Ende März 2002 noch für knapp 23 Millionen Euro Wertpapiere in Form von Zertifikaten auf den europäischen Aktienindex Euro Stoxx 50 kaufen. Solche Wertpapiere entwickeln sich wie der Aktienindex, auf den sie sich beziehen.

Falls die versprochene Jahresausschüttung von 4 Prozent infolge sinkender Mieterträge nicht eingehalten werden kann, will die Bema vor dem Jahr 2013 einen Teil dieser Papiere verkaufen. Der Großteil soll aber erst 2013 verkauft werden.

Laut Prognose soll sich der Wert dieser Zertifikate bei einer durchschnittlichen jährlichen Wertsteigerung von 15,6 Prozent bis zum Jahr 2013 mehr als verfünffachen. Der Anleger würde dann im Falle des Verkaufs von einem immensen Veräußerungsgewinn profitieren.

Der Wertpapierkauf soll mit 20 Millionen Euro über einen Kredit bei der Ostsee Sparkasse Rostock finanziert werden, der durch Grundschulden auf den Bema-Immobilien abgesichert werden soll. Mitte Dezember 2001 fehlte die Kreditzusage der Ostsee Sparkasse jedoch noch.

Doch die Bema rechnet damit. Für das Jahr 2013, in dem die Immobilien und die Wertpapiere wieder verkauft werden sollen, prognostiziert sie eine Schlussausschüttung von 66.413 Euro insgesamt pro 25.000 Euro Anfangseinzahlung. Nach Abzug des Darlehens von 25.000 Euro sollen dem Anleger 41.413 Euro vor Steuern bleiben.

Diese voraussichtliche Auszahlung erscheint viel zu hoch. Nach Berechnungen von Finanztest erhält der Anleger nicht einmal seinen Kapitaleinsatz von 11.450 Euro zurück. Dabei legt Finanztest realistischerweise den Verkauf der Wohnungen zur 15fachen Jahresnettokaltmiete zugrunde sowie die vorsichtige Annahme, dass die Wertpapiere höchstens um 7 Prozent pro Jahr steigen.

Die als "optimale Bema-Beteiligung" gepriesene Anlage ist also bestenfalls ein Nullsummenspiel. Sofern die Schlussausschüttung sogar unter die Darlehenssumme von 25.000 Euro rutscht, muss der Anleger den Rest aus eigenem Geld zuzahlen, um seine Schulden auf einen Schlag abzulösen.

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