Immobilienfinanzierung: Kreditkunden holen hohe Gebühren zurück

Banken dürfen nur dann Gebühren verlangen, wenn sie dafür eine Dienstleistung für den Kunden erbringen. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon vor acht Jahren aufgestellt (Az. XI ZR 197/00). Doch vor allem in der Immobilienfinanzierung halten sich viele Banken nicht daran – und kassieren für jeden Handschlag extra.

Bank muss Schätzkosten erstatten

Unrechtmäßige Bankgebühren Test

Unzulässig. Die Volksfürsorge berechnete Olaf Pappermann 1990 für sein Baudarlehen eine Wertermittlungsgebühr. Als er 18 Jahre später reklamierte, bekam er das Geld zurück.

Beliebte Nebeneinnahmen der Banken bei Baufinanzierungen sind Wertermittlungs- oder Schätzgebühren: Kunden, die einen Immobilienkredit aufnehmen, müssen ein paar Hundert Euro dafür bezahlen, dass die Bank den Wert ihres Hauses ermittelt. So steht es im Kleingedruckten vieler Kreditverträge.

Solche Klauseln sind nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart gegen Wüstenrot unzulässig (Az. 20 O 9/07). Denn die Banken ermitteln den Immobilienwert ausschließlich im eigenen Interesse, um ihr Kreditrisiko einzuschätzen. „Von einer Dienstleistung für den Kunden kann keine Rede sein“, meint auch Gerd Nobbe, Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof. Die Kunden können daher die Gebühren zurückfordern.

Viele Banken kassieren zwar weiter. Doch der Wind bläst ihnen ins Gesicht. Inzwischen hat das Landgericht Düsseldorf eine Schätzkostenklausel der Sparda-Bank West für unzulässig erklärt (Az. 12 O 335/07). Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, die beide Urteile erstritten hat, hat gegen 30 Banken und Sparkassen Abmahn- oder Klageverfahren eingeleitet. 17 Institute haben sich bereits verpflichtet, die Klauseln nicht mehr zu verwenden.

Rückendeckung bekommen die Verbraucherschützer von den Ombudsleuten der privaten Banken. Sie haben in mehreren Schlichtungsverfahren entschieden, dass Banken ihren Kunden Schätzkosten erstatten müssen.

Strittig ist die Frage der Verjährung. Die Ombudsleute der privaten Banken meinen, dass Ansprüche schon drei Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres verjähren, in dem die Schätzkosten gezahlt wurden. Danach müssten Kunden ihre vor dem Jahr 2006 gezahlten Gebühren abschreiben. Nach Ansicht der Verbraucherzentrale NRW hat die Verjährungsfrist dagegen noch gar nicht begonnen. Erst nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs könnten Betroffene sicher sein, ob sie überhaupt einen Anspruch gegen die Bank haben.

Tipp: Fordern Sie Ihre Schätzkosten zurück. Viele Leser haben uns berichtet, dass ihre Bank die Gebühr nach ihrer Reklamation erstattet hat. Längst nicht alle Banken berufen sich auf eine Verjährung. Finanztest-Leser Rainer Belz bekam zum Beispiel von der Dresdner Bank 307 Euro zurück, die er schon 1998 gezahlt hatte.

Abschlussgebühr der Bausparkasse

Für unzulässig halten die Verbraucherschützer auch die Abschluss- und Darlehensgebühren der Bausparkassen. „Bei der Abschlussgebühr handelt es sich um Vertriebskosten, denen keine Leistung für den Kunden gegenübersteht“, sagt Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Stellvertretend für die gesamte Branche hat die Verbraucherzentrale die Bausparkassen Schwäbisch Hall, Deutscher Ring und BHW verklagt. Setzt sich die Verbraucherzentrale durch, kommen auf die Bausparkassen Rückforderungen in Milliardenhöhe zu. Mit einem endgültigen Urteil des Bundesgerichtshofs ist aber frühestens im Jahr 2010 zu rechnen.

Gebühr nach Kreditrückzahlung

Ärger mit der Bank hatten einige ­Finanztest-Leser nach der Rückzahlung oder Umschuldung ihrer Kredite.

Ein Kunde der Sparkasse Ettlingen etwa wollte nach der Rückzahlung seines Baukredits eine Löschungsbewilligung haben. Sie ist nötig, um die zugunsten der Bank eingetragene Grundschuld im Grundbuch zu löschen. Prompt zog die Sparkasse dafür ein „Entgelt für Grundbucherklärung“ in Höhe von 127 Euro von seinem Konto ein. Dabei hatte der BGH schon 1991 entschieden: Die Bank ist verpflichtet, eine Löschungsbewilligung auszustellen, eine Gebühr dafür ist unzulässig. Die Sparkasse buchte die Gebühr sofort ­zurück, als der Kunde protestierte.

Teuer kann es auch werden, wenn ein Kunde sein Darlehen umschuldet und zu einer anderen Bank wechselt. Für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank musste ein Leser 230 Euro an die Kreissparkasse Böblingen zahlen – zusätzlich zu den üblichen Grundbuchgebühren. Nach Auffassung der Verbraucherzentralen sind solche Abtretungsgebühren ebenso unzulässig wie die Gebühren für eine Löschungsbewilligung.

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