Umwandlung Eigentums­wohnung Special

Mieterin bleiben oder Eigentümerin werden? Vor dem Kauf sind Vertrag, Teilungs­erklärung und Kreditbedingungen zu prüfen.

Mieter dürfen einsteigen, wenn Vermieter ihre Wohnung in Eigentum umwandeln und verkaufen. Das kann sich lohnen.

Als der Vermieter die Umwandlung des Hauses in Eigentums­wohnungen ankündigte, ist Mieterin Astrid B. gleich klar: Der will die Wohnungen im gerade frisch­sanierten Haus verkaufen.

Wir erzählen anhand ihres fiktiven Falls, wie es weitergehen kann. Ihr Berater beim Mieter­ver­ein beruhigt Astrid B. An ihrem Miet­vertrag ändert sich dadurch gar nichts, erklärt er. Mindestens drei Jahre lang darf der neue Eigentümer den Miet­vertrag mit Astrid B. nicht kündigen – auch dann nicht, wenn er die Wohnung selbst braucht. In Gegenden mit Mangel an bezahl­barem Wohn­raum kann die Landes­regierung die Kündigungs­schutz­frist für Mieter umge­wandelter Wohnungen auf zehn Jahre verlängern. In Berlin zum Beispiel ist das schon der Fall.

Einstieg in den Kauf­vertrag

Monate später findet Astrid B. tatsäch­lich ein Schreiben ihres Vermieters im Brief­kasten. Er habe einen Käufer für ihre Wohnung gefunden, schreibt er. 109 000 Euro will dieser zahlen. „Ich unter­richte Sie hier­mit über Ihr Vorkaufs­recht“, heißt es weiter. Sie habe zwei Monate Zeit, es auszuüben.

Vorkaufs­recht heißt, dass Astrid B. in den Kauf­vertrag – so wie ihn der Vermieter mit dem Käufer ausgehandelt hat – einsteigen darf. Sie erfährt weiter: Der Vertrag steht ihr als Mieterin zu, wenn die Zwei­zimmerwohnung erst­mals nach der Umwandlung verkauft wird und sie bereits vor der Umwandlung einen gültigen Miet­vertrag hatte.

Bisher hat Astrid B. noch nie darüber nachgedacht, eine Wohnung zu kaufen. Doch die Wohnung gefällt ihr, die Nach­barn sind nett und das Haus ist nach der Sanierung in gutem Zustand. Sie hat etwas Geld gespart und bekommt als Angestellte im öffent­lichen Dienst ein anständiges und vor allem sicheres Gehalt.

Sie recherchiert. 109 000 Euro ist für eine bezugs­freie Eigentums­wohnung mit 60 Quadrat­metern wenig, findet sie heraus. Die kosten sonst in ihrer Gegend oft 150 000 Euro, gerne auch mehr. Für eine vermietete Wohnung allerdings ist der Preis hoch.

Wohnungs­unternehmer bezahlen in diesen Fällen meist 12 bis 14 Jahres­mieten als Kauf­preis. Astrid B. zahlt 600 Euro Kaltmiete pro Monat. Danach dürfte die Wohnung also nicht mehr als 100 800 Euro kosten.

Vertrag von Experten prüfen lassen

Astrid B. ruft ihren Vermieter an und bittet ihn, ihr eine Kopie des Kauf­vertrags zu über­lassen. Mit der geht sie zur Verbraucherzentrale. Der Berater sagt ihr: Der Vertrag ist ganz normal, es gelten keine besonderen Regeln. Im Kauf­vertrag verpflichtet sich der Käufer, an den Makler eine Provision in Höhe von 5 Prozent des Kauf­preises zuzüglich Umsatz­steuer zu zahlen. „Das gilt ja nicht für mich“, meint Astrid B. Sie kenne den Makler nicht und habe nichts mit ihm zu tun. „Doch, das gilt auch für Sie“, wider­spricht ihr der Berater.

Maklercourtage wird fällig

Als Vorkaufs­berechtigte könne sie den Vertrag nur so nehmen, wie er ist: mit der Pflicht, Courtage an den Makler zu zahlen, der den Vertrag vermittelt hat. Astrid B. schluckt: fast 6 500 Euro extra. „Plus Grund­erwerb­steuer, Kosten für Notar und Eintragung ins Grund­buch“, ergänzt ihr Berater. Macht noch mal rund 7 000 Euro.

20 000 Euro hat Astrid B. gespart. Der Berater gibt ihre Daten in seinen Rechner ein. Sie müsste monatlich knapp 350 Euro an die Bank zahlen, wenn sie den nötigen Kredit von 102 500 Euro für einen Zins­satz von 2 Prozent bekommt und anfäng­lich 2 Prozent tilgt. „Das ist ja wenig“, staunt sie.

Doch als Wohnungs­eigentümerin muss sie zusätzlich das sogenannte Hausgeld zahlen. Da stecken zum einen die Neben­kosten vor allem für Heizung, Haus­reinigung, Winter­dienst und Wartung drin, die sie auch als Mieterin zahlen musste. Hinzu kommen Kosten für die Eigentums­verwaltung und die Instandset­zungs­rück­lage: fast 200 Euro macht beides zusammen monatlich aus.

Kauf bringt fast 200 Euro Ersparnis

Bisher zahlte sie 600 Euro Miete und 144 Euro Neben­kosten. Beim Kauf zahlt sie 350 Euro Kreditrate und knapp 200 Euro Hausgeld – hätte aber keine Erspar­nisse mehr.

Aktuell nied­rige Zinsen machen es möglich: Das Vorkaufs­recht zahlt sich oft aus. Doch ganz ohne Eigen­kapital geht es kaum – auch wenn Banken und Vermittler das gerne suggerieren. Wenn der Kredit über 80 Prozent des Werts der Wohnung ausmacht, steigt nämlich der Zins­satz. Statt des laut Finanztest-Markt­platz aktuell idealen Effektivzinses von 1,76 Prozent für einen Kredit – ohne Riester-Förderung mit 15 Jahren Zins­bindung – sind dann bei einem Kredit für den gesamten Kauf­preis schnell 2,4 oder 2,5 Prozent Zinsen fällig. Trotz Raten an der Schmerz­grenze kann dann die Rest­schuld bei Auslaufen der Zins­bindung so hoch sein, dass die Finanzierung bei steigenden Zinsen platzt, weil die Raten dem Kreditnehmer über den Kopf wachsen.

Vorteil für vorkaufs­berechtigte Mieter: Sie können der Bank gegen­über damit argumentieren, dass der Kauf­preis wegen der Vermietung geringer ist als der Wert der Wohnung an sich. Wenn das die Bank über­zeugt, wird sie trotz Finanzierung von mehr als 80 Prozent des Kauf­preises einen güns­tigeren Zins­satz anbieten.

Umwandlung birgt teure Risiken

Der Kauf frisch umge­wandelter Wohnungen birgt aber auch besondere Risiken. Der bisherige Eigentümer behält bis zum Verkauf der Hälfte der Wohnungen die Mehr­heit in der Eigentümer­versamm­lung.

Er kann so teure Baumaß­nahmen durch­setzen, die dann aber alle Eigentümer mitbezahlen müssen. Auch bei der Verteilung der Kosten kann er versuchen, die zu benach­teiligen. Denn schließ­lich wählt er den Haus­verwalter aus, der den übrigen Eigentümern das Leben schwermachen kann.

Achtung vor Dach­geschoss­ausbau

Auch die Teilungs­erklärung legt der Alt-Eigentümer fest. Sie bestimmt, welche Rechte die Eigentümer haben. Käufer müssen sie genau prüfen. Oft finden sich etwa groß­zügige Regeln für den Ausbau der Dach­geschosse. Die kann der Eigentümer dann auch noch teuer verkaufen. Fehler beim Dach­ausbau können teuer werden. Zahlen müssen dann alle Eigentümer.

Längst nicht immer läuft alles so glatt wie bei Astrid B., die sich dafür entschieden hat, ihre Wohnung zu kaufen.

Unklar ist etwa, was gilt, wenn der bisherige Eigentümer seine Mieter nicht über den Verkauf einer Wohnung unter­richtet hat. Der Bundes­gerichts­hof urteilt demnächst über einen solchen Fall. Amts- und Land­gericht Hamburg hatten die Schaden­ersatz­klage des Mieters abge­wiesen.

Tipp: Wie dieser Fall ausgeht, lesen Sie in der Meldung Vorkaufsrecht:Schadenersatz für übergangene Mieter.

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