Umschuldung von Immobilien­krediten BGH verbietet Treu­hand­gebühr

Lösen Kunden ihren Immobilien­kredit durch eine andere Bank ab, darf die bisherige Bank kein Entgelt dafür verlangen, dass sie die Grund­schuld im Rahmen eines Treu­hand­verhält­nisses auf den neuen Kredit­geber über­trägt. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundes­verbands gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden (Az. XI ZR 7/19).

100 Euro und mehr für Treu­hand­aufträge

Bearbeitungs­kosten von 100 Euro und mehr für Treu­hand­aufträge kassieren bisher viele Kredit­institute, wenn ihr Kunde zu einer anderen Bank wechselt. Bei einer solchen Umschuldung werden Grund­schuld und Ablösesumme Zug um Zug zwischen den beteiligten Banken über­tragen. Dabei gibt der bisherige Kredit­geber die Grund­schuld üblicher­weise nur unter der Treu­hand­auflage frei, dass die ablösende Bank darüber erst nach Zahlung der Rest­schuld verfügen darf.

BGH: Kein Entgelt für Treu­hand­aufträge – Klausel unwirk­sam

Für die Bearbeitung solcher Treu­hand­aufträge darf weder die alte noch die neue Bank ein Entgelt verlangen, entschied jetzt der Bundes­gerichts­hof. Die Klausel im Preis­verzeichnis der Kreissparkasse Steinfurt über ein Bearbeitungs­entgelt von 100 Euro ist unwirk­sam.

Banken sind verpflichtet, die Grund­schuld frei­zugeben

Nach Auffassung der Richter sind Banken vertraglich verpflichtet, die bestellten Sicherheiten frei­zugeben, wenn sie diese nicht mehr benötigen. Dabei könne der Darlehens­nehmer frei wählen, ob er eine Löschungs­bewil­ligung, eine löschungs­fähige Quittung oder die Abtretung der Grund­schuld an sich oder eine andere Bank wünscht. Der damit verbundenen Aufwand sei bereits mit den Darlehens­zinsen abge­golten. Ein Zusatz­entgelt steht der Bank dafür nicht zu.

Kreditnehmer können Erstattung fordern

Finanztest geht davon aus, dass das Urteil grund­sätzliche Bedeutung hat und auch Kunden anderer Banken Anspruch auf Erstattung gezahlter Treu­hand­entgelte haben. Erstattungs­ansprüche verjähren frühestens nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Kalender­jahres, in dem das Entgelt gezahlt wurde. 2016 und später gezahlte Treu­hand­entgelte können also auf jeden Fall noch zurück­gefordert werden. Die ausführ­liche Begründung des Urteils steht allerdings noch aus.

Diese Meldung ist erst­mals am 19. Februar 2019 auf test.de erschienen. Sie wurde am 11. September 2019 aktualisiert.

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Profilbild Stiftung_Warentest am 29.04.2022 um 12:56 Uhr
Grundschuldabtretung für neue Immobilie

@Jogi05: Das Grundsatzurteil des BGH befasst sich nicht speziell mit dem Fall einer Umschuldung, sondern es geht generell um Treuhandgebühren im Rahmen einer Abtretung.* Nach Auffassung des BGH sind Banken vertraglich verpflichtet, die bestellten Sicherheiten freizugeben, wenn sie diese nicht mehr benötigen. Dabei kann der Darlehensnehmer frei wählen, ob er eine Löschungsbewilligung, eine löschungsfähige Quittung oder die Abtretung der Grundschuld an sich oder eine andere Bank wünscht. Der damit verbundenen Aufwand ist bereits mit den Darlehenszinsen abgegolten. Ein Zusatzentgelt steht der Bank für die Freigabe nicht zu.*

Das ist nach unserer Auffassung eindeutig und umfasst auch den Fall einer Rückzahlung mit anschließender Neufinanzierung bei einer anderen Bank.*

*korrigiert am 29.4.2022

Jogi05 am 13.04.2022 um 22:57 Uhr
Grundschuldabtretung für neue Immobilie

Hallo,
wir wollen unsere Grundschuld nach vollständiger Tilgung für die Finanzierung einer neuen Immobilie abtreten. In dem Urteil geht es ja eher um eine Kreditablösung für die gleiche Immobilie.
Dürfen in unserem Fall von der Bank Gebühren verlangt werden oder sind die Abtretungsgebühren auch in diesem Fall unzulässig?

Profilbild Stiftung_Warentest am 25.01.2021 um 16:08 Uhr
Sparkasse will Gebühr für Abtretung Grundschuld

@fallenderEuro: Für die Abtretung einer Grundschuld dürfen Banken nach unserer Auffassung keine Gebühren verlangen. Sie dürfen lediglich die Fremdkosten, die der Bank entstehen, an die Kunden weiterreichen.
www.test.de/themen/geldanlage-banken/meldung/-Bankgebuehren/1751193/1751193
(maa)

fallenderEuro am 23.01.2021 um 18:18 Uhr
Sparkasse will Gebühr für Abtretung Grundschuld

Hallo,
Anschlussfinanazierung steht an und würde gerne mit einer anderen Bank unser Objekt weiterfinanzieren. Dazu müsste meine jetzige Sparkasse die Grundschuld abtreten. Laut Tabelle wären das 204€. Jetzt würde aber die Sparkasse gleichen Betrag nochmals von uns als Gebühr verlangen (Gebührentabelle für Urkunden im Grundbuchverkehr).
Ist das nach dem Urteil überhaupt rechtens?
Danke

Profilbild Stiftung_Warentest am 23.12.2019 um 10:13 Uhr
Rückzahlung abgelehnt - wegen Verjährung

@Fragenjetzt: Der BGH hat im Einzelfall, wie zum Beispiel bei den Kreditbearbeitungsgebühren, die Verjährung auf bis zu zehn Jahre verlängert, mit der Begründung, dass solche Gebühren von der Rechtsprechung lange Zeit – auch vom BGH - als zulässig erachtet wurden.
Ob die Rechtsprechung der verbraucherfreundlichen Auslegunge des vzbv vom §199 BGB folgen wird, bleibt abzuwarten. Nach Ansicht des vzbv beginnt die Verjährungsfrist erst mit dem BGH-Urteil vom 10.9.2019 zu laufen, mit der Folge, dass die Verjährung frühestens mit Ablauf des dem 31.12.2022 eintreten kann. (maa)