Lösen Kunden ihren Immobilienkredit durch eine andere Bank ab, darf die bisherige Bank kein Entgelt dafür verlangen, dass sie die Grundschuld im Rahmen eines Treuhandverhältnisses auf den neuen Kreditgeber überträgt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden (Az. XI ZR 7/19).
100 Euro und mehr für Treuhandaufträge
Bearbeitungskosten von 100 Euro und mehr für Treuhandaufträge kassieren bisher viele Kreditinstitute, wenn ihr Kunde zu einer anderen Bank wechselt. Bei einer solchen Umschuldung werden Grundschuld und Ablösesumme Zug um Zug zwischen den beteiligten Banken übertragen. Dabei gibt der bisherige Kreditgeber die Grundschuld üblicherweise nur unter der Treuhandauflage frei, dass die ablösende Bank darüber erst nach Zahlung der Restschuld verfügen darf.
BGH: Kein Entgelt für Treuhandaufträge – Klausel unwirksam
Für die Bearbeitung solcher Treuhandaufträge darf weder die alte noch die neue Bank ein Entgelt verlangen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Die Klausel im Preisverzeichnis der Kreissparkasse Steinfurt über ein Bearbeitungsentgelt von 100 Euro ist unwirksam.
Banken sind verpflichtet, die Grundschuld freizugeben
Nach Auffassung der Richter sind Banken vertraglich verpflichtet, die bestellten Sicherheiten freizugeben, wenn sie diese nicht mehr benötigen. Dabei könne der Darlehensnehmer frei wählen, ob er eine Löschungsbewilligung, eine löschungsfähige Quittung oder die Abtretung der Grundschuld an sich oder eine andere Bank wünscht. Der damit verbundenen Aufwand sei bereits mit den Darlehenszinsen abgegolten. Ein Zusatzentgelt steht der Bank dafür nicht zu.
Kreditnehmer können Erstattung fordern
Finanztest geht davon aus, dass das Urteil grundsätzliche Bedeutung hat und auch Kunden anderer Banken Anspruch auf Erstattung gezahlter Treuhandentgelte haben. Erstattungsansprüche verjähren frühestens nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem das Entgelt gezahlt wurde. 2016 und später gezahlte Treuhandentgelte können also auf jeden Fall noch zurückgefordert werden. Die ausführliche Begründung des Urteils steht allerdings noch aus.
Diese Meldung ist erstmals am 19. Februar 2019 auf test.de erschienen. Sie wurde am 11. September 2019 aktualisiert.
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@Jogi05: Das Grundsatzurteil des BGH befasst sich nicht speziell mit dem Fall einer Umschuldung, sondern es geht generell um Treuhandgebühren im Rahmen einer Abtretung.* Nach Auffassung des BGH sind Banken vertraglich verpflichtet, die bestellten Sicherheiten freizugeben, wenn sie diese nicht mehr benötigen. Dabei kann der Darlehensnehmer frei wählen, ob er eine Löschungsbewilligung, eine löschungsfähige Quittung oder die Abtretung der Grundschuld an sich oder eine andere Bank wünscht. Der damit verbundenen Aufwand ist bereits mit den Darlehenszinsen abgegolten. Ein Zusatzentgelt steht der Bank für die Freigabe nicht zu.*
Das ist nach unserer Auffassung eindeutig und umfasst auch den Fall einer Rückzahlung mit anschließender Neufinanzierung bei einer anderen Bank.*
*korrigiert am 29.4.2022
Hallo,
wir wollen unsere Grundschuld nach vollständiger Tilgung für die Finanzierung einer neuen Immobilie abtreten. In dem Urteil geht es ja eher um eine Kreditablösung für die gleiche Immobilie.
Dürfen in unserem Fall von der Bank Gebühren verlangt werden oder sind die Abtretungsgebühren auch in diesem Fall unzulässig?
@fallenderEuro: Für die Abtretung einer Grundschuld dürfen Banken nach unserer Auffassung keine Gebühren verlangen. Sie dürfen lediglich die Fremdkosten, die der Bank entstehen, an die Kunden weiterreichen.
www.test.de/themen/geldanlage-banken/meldung/-Bankgebuehren/1751193/1751193
(maa)
Hallo,
Anschlussfinanazierung steht an und würde gerne mit einer anderen Bank unser Objekt weiterfinanzieren. Dazu müsste meine jetzige Sparkasse die Grundschuld abtreten. Laut Tabelle wären das 204€. Jetzt würde aber die Sparkasse gleichen Betrag nochmals von uns als Gebühr verlangen (Gebührentabelle für Urkunden im Grundbuchverkehr).
Ist das nach dem Urteil überhaupt rechtens?
Danke
@Fragenjetzt: Der BGH hat im Einzelfall, wie zum Beispiel bei den Kreditbearbeitungsgebühren, die Verjährung auf bis zu zehn Jahre verlängert, mit der Begründung, dass solche Gebühren von der Rechtsprechung lange Zeit – auch vom BGH - als zulässig erachtet wurden.
Ob die Rechtsprechung der verbraucherfreundlichen Auslegunge des vzbv vom §199 BGB folgen wird, bleibt abzuwarten. Nach Ansicht des vzbv beginnt die Verjährungsfrist erst mit dem BGH-Urteil vom 10.9.2019 zu laufen, mit der Folge, dass die Verjährung frühestens mit Ablauf des dem 31.12.2022 eintreten kann. (maa)