Forward-Darlehen: Vorwärts blicken

Ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung ist häufig die bessere Lösung als eine Umschuldung.

Wenn ihre Bank die Umschuldung des Baukredits kategorisch ablehnt oder nur gegen horrende Ablösesumme zulässt, müssen Kreditnehmer nicht die Flinte ins Korn werfen. Läuft die Zinsbindung innerhalb der nächsten 42 Monate aus, können sie sich niedrige Zinsen langfristig mit einem Forward-Darlehen reservieren.

Anders als bei einer Umschuldung läuft das alte Darlehen in dieser Variante wie geplant weiter. Mit dem Forward-Darlehen löst der Kreditnehmer die Restschuld erst zum Ende der Zinsbindung ab. Der einzige, aber entscheidende Unterschied zu einer ganz normalen Anschlussfinanzierung: Zinssatz und Monatsrate für das Forward-Darlehen werden heute schon verbindlich vereinbart, lange bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Der Kreditnehmer hat dadurch kein Risiko mehr, dass die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung klettern und die Niedrigzinsphase womöglich spurlos an ihm vorübergeht.

Sicherheit gegen Zinsaufschlag

Diese Zinssicherung ist allerdings genauso wenig umsonst wie eine Umschuldung. Je nach Laufzeit bis zur Auszahlung verlangen Banken für das Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag. Jeder Monat Vorlauf verteuert das Darlehen um 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte.

Ein Forward-Darlehen mit einjähriger Vorlaufzeit und zehnjähriger Zinsbindung kostet daher im Schnitt rund 0,3 Prozentpunkte mehr als ein sofort beginnendes Zehn-Jahres-Darlehen. Bei zwei Jahren Wartezeit beträgt der Zuschlag im Schnitt 0,6 Prozentpunkte, bei drei Jahren müssen Kreditnehmer einen um knapp 1 Prozentpunkt höheren Zinssatz zahlen. Günstige Angebote zeigt die Tabelle.

Oft günstiger als Umschuldung

Ob und wie hoch die Zinsen in Zukunft steigen, kann heute niemand wissen. Forward-Darlehen bieten vorsichtigen Kreditnehmern aber die Möglichkeit, ihre Finanzierung relativ günstig gegen künftige Zinsrisiken abzusichern. Zudem bietet ein Forward-Darlehen gegenüber einer sofortigen Umschuldung handfeste Vorteile.

Freie Auswahl: Der Kreditnehmer kann zwischen vielen Angeboten wählen und die für ihn günstigste Bank aussuchen. Bei einer Umschuldung ist er dagegen auf die Zustimmung seiner Bank angewiesen. Die wird in der Regel nur einwilligen, wenn er auch das neue Darlehen bei ihr aufnimmt.

Transparenz: Weil Banken den Zinsaufschlag in den Effektivzins des Forward-Darlehens einrechnen müssen, sind Chancen und Risiken auf den ersten Blick zu erkennen. Bietet die Bank etwa ein in zwei Jahren fälliges Forward-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von 6 Prozent an, ist die Kalkulation denkbar einfach: Liegen die Zinsen für Zehn-Jahres-Darlehen in zwei Jahren über 6 Prozent, lohnt sich die vorgezogene Zinsfestschreibung. Bei geringerem Anstieg oder gar sinkenden Zinsen zahlt der Kreditnehmer drauf. Denn er muss auch in diesem Fall das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen abnehmen.

Ob sich eine Umschuldung lohnt, ist nicht so leicht festzustellen. Dazu ist eine komplizierte Berechnung nötig, die den neuen Darlehenszinssatz ebenso berücksichtigt wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Ohne Computerhilfe ist das kaum möglich.

Fairer Zinsaufschlag: Die Zinszu­schläge für Forward-Darlehen entsprechen ungefähr den höheren Kosten, die den Banken für die Refinanzierung entstehen. Für Umschuldungen kassieren Banken dagegen oft zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, die den Umstieg unrentabel machen.

Bevor sie sich für eine Umschuldung entscheiden, sollten sich Kreditnehmer daher stets auch Forward-Angebote einholen. Das stärkt nicht zuletzt ihre Position bei den Umschuldungsverhandlungen mit der Bank.

Der passende Kredit

Nicht nur der Zinssatz, auch die Darlehenssumme, die neue Zinsbindung und die Monatsrate werden beim Forward-Darlehen bereits bis zu dreieinhalb Jahre im Voraus vereinbart. Daher sollten Kreditnehmer die Eckdaten ihrer Finanzierung sehr sorgfältig festlegen.

Darlehenssumme: Die Höhe des Forward-Darlehens entspricht in der Regel der Restschuld des Altdarlehens zum Ende der Zinsbindung. Der Kreditnehmer ist zur Abnahme der vereinbarten Summe verpflichtet. Oder er muss der Bank für den nicht abgerufenen Darlehensteil eine Entschädigung zahlen. Steht fest, dass er bis dahin eine größere Summe für die Tilgung zur Verfügung hat, sollte er das Forward-Darlehen daher nicht über die volle Restschuld abschließen.

Zinsbindung: Niedrige Zinsen lange festschreiben – das gilt auch für Forward-Darlehen. Eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren sollte es in der ­aktuellen Niedrigzinsphase mindestens sein. Vorsichtige können bei einer Reihe von Banken und Vermittlungsgesellschaften auch eine Zinsbindung bis zu 20 Jahren wählen. Der Zinssatz ist dann allerdings höher und die Zahl der Anbieter nimmt bei den langen Laufzeiten deutlich ab.

Ratenhöhe: Die niedrigeren Zinsen nutzen Kreditnehmer am besten zu einem schnelleren Schuldenabbau. Wer bei einem Zinssatz von sieben oder acht Prozent die Raten bislang problemlos zahlen konnte, sollte die Rate beim Forward-Darlehen mindestens beibehalten. Die Zinsersparnis gegenüber dem alten Darlehen führt automatisch zu einer höheren Tilgung.

Kreditvergleich: Wer nicht unnötig Geld ausgeben will, vergleicht Angebote. Zehn-Jahres-Darlehen mit drei Jahren Vorlaufzeit gab es Ende September zu Effektivzinsen von 5,46 Prozent (interhyp) bis 6,43 Prozent (Deutsche Bank). Am Ende der Zinsbindung macht der Unterschied rund 10 000 Euro aus.

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