Die Umschuldung von Baukrediten lassen sich ­viele Banken fürstlich bezahlen.

Baugeld wird immer billiger. Die ersten Internetdiscounter verlangen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung jetzt sogar Effektivzinsen unter 5 Prozent.

Davon können viele Kreditnehmer nur träumen. Sie haben ihr Haus schon vor Jahren zu einem festen Zinssatz von 7 oder 8 Prozent finanziert. An das Darlehen sind sie vertraglich noch bis zum Ende der Zinsbindung in beispielsweise zwei oder drei Jahren gebunden. Wenn sie Pech haben, sind die Bauzinsen längst wieder gestiegen, wenn sie dann eine Anschlussfinanzierung brauchen.

Zinsen sichern

Wer dieses Risiko nicht eingehen will, sollte heute schon handeln. Viele Banken bieten Forward-Darlehen an. Damit können Kreditnehmer schon heute niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung festklopfen.

Wenn die eigene Bank mitspielt, können sie ihren teuren Altkredit auch sofort gegen ein billiges Darlehen tauschen. Umschulden heißt das. Das hat aber einen Haken: Auf den Handel lässt sich die Bank nur ein, wenn der Kunde sie für den Zinsverlust entschädigt, der ihr durch die vorzeitige Kreditablösung entsteht. Diese Vorfälligkeitsentschädigung ist mindestens so hoch wie die Ersparnis durch den niedrigeren Darlehenszins. Bis zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung ist die Umschuldung daher bestenfalls ein Nullsummenspiel.

Sinn hat eine Umschuldung aber, um sich niedrige Zinsen weit über die ursprüngliche Zinsbindung hinaus zu sichern. Das kann sich rechnen, sofern

  • die Zinsbindung des neuen Kredits deutlich länger ist als die restliche Zinsbindung des Altdarlehens und
  • die Zinsen für Hypothekendarlehen bis zum Ende der ursprünglichen Zinsbindung steigen.

Beträgt die Restlaufzeit zum Beispiel noch zwei Jahre, kann sich die Umschuldung zu einem Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung derzeit schon lohnen, wenn künftig die Zinsen lediglich um einen halben Prozentpunkt steigen.

Zu hohe Ablösesummen

Kreditnehmer können sich aber nicht darauf verlassen, dass sie von ihrer Bank ein faires Umschuldungsangebot erhalten. Das zeigt die Untersuchung von Finanztest. Wir haben 33 Banken nach den Konditionen für die Umschuldung eines 100 000-Euro-Darlehens mit zweijähriger Restlaufzeit befragt. Das ernüchternde Ergebnis:

  • Fast die Hälfte der Banken verhält sich stur und ist auch gegen volle Entschädigung nicht bereit, den Kunden vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
  • Nicht einmal die Hälfte der übrigen Institute berechnete die Vorfälligkeitsentschädigung fair. 10 von 18 Banken setzten die Entschädigung um mindestens 500 bis über 2 000 Euro zu hoch an. Für die Ablösung des gleichen Darlehens kalkulierten die Banken mit einer Entschädigung von 6 302 (Commerzbank) bis 9 100 Euro (NF Bank) – ein Unterschied von über 40 Prozent.
  • Bei Banken, die eine überhöhte Entschädigung verlangen, lohnt sich eine Umschuldung in aller Regel nicht – selbst dann nicht, wenn die Zinsen für das neue Darlehen relativ günstig sind.

Wirre Kostenansätze

Ob sich die Umschuldung rechnet, steht und fällt also mit der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Sie wird so berechnet, dass die Bank durch die Anlage des gesamten Ablösebetrags (Restschuld plus Entschädigung) auf dem Kapitalmarkt die gleichen Einnahmen wie aus Zins und Tilgung des Altdarlehens erhält. Davon zieht die Bank ersparte Kosten für die Darlehensverwaltung und das Kreditrisiko ab.

Nach dieser Methode rechnen fast alle Institute. Doch im Detail geht es drunter und drüber. So setzen mehrere Banken das Kreditrisiko mit jährlich 0,10 Prozent der Restschuld an. Die Postbank schreibt ihren Kunden nur ein Siebtel davon (0,014 Prozent) gut. Für die Verwaltungskosten vergüten manche Institute 25 Euro, andere über 60 Euro pro Jahr. Und während viele Institute für Umschuldungen keine Bearbeitungsgebühr berechnen, langen andere kräftig zu – Rheinboden online beispielsweise mit einer saftigen Gebühr von 255 Euro.

Viele kassieren doppelt

Entscheidend ist aber, dass rund die Hälfte der Institute den Wunsch des Kunden nach niedrigeren Zinsen nutzen, um ihren Gewinn zu verdoppeln. Nach der üblichen Berechnungsmethode enthält die Vorfälligkeitsentschädigung auch die Gewinnmarge, die der Bank durch die vorzeitige Kreditrückzahlung während der restlichen Zinsbindung entgeht. Das ist in Ordnung, wenn der Kunde aus der Finanzierung ganz aussteigt, weil er sein Haus verkauft oder den Kreditgeber wechselt. Nimmt er aber ein neues Darlehen bei seiner Bank auf, kassiert sie die Marge für die Restlaufzeit zweimal: für das alte und das neue Darlehen.

Faire Banken ziehen deshalb von der Vorfälligkeitsentschädigung eine Marge von 0,5 bis 0,6 Prozentpunkten ab. Im Modellfall macht das etwa 950 Euro aus. Die anderen Institute behalten diesen Betrag einfach.

Verhandlungssache

Wer sich ein Umschuldungsangebot einholt, sollte deshalb darauf bestehen, dass die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Marge erstattet oder – wie die Deutsche Bank – gar nicht erst einrechnet. Einen Rechtsanspruch darauf hat der Kunde aber nicht. Die Bank kann die Umschuldung auch ablehnen.

Die Verhandlungsposition des Kreditnehmers ist aber nicht schlecht. Schließlich bringt die Umschuldung auch der Bank Vorteile. Sie sichert sich das Geschäft mit dem Kunden ohne größeren Aufwand weit über die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung hinaus. Kommt die Bank dem Kunden nicht entgegen, muss sie damit rechnen, dass er ein Forward-Darlehen bei der Konkurrenz abschließt oder spätestens zum Ende der Zinsbindung abspringt. Zeigt sich ihre Bank zunächst unwillig, sollten Kunden daran keinen Zweifel lassen.

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