Timesharing Urlaub lebenslänglich

Die Ferienidee der Zukunft? Für zwei sächsische Eheleute war das, was ihnen ein scheinbar so sympathischer Verkäufer als besonders cleveres Konzept aufschwatzte, wohl eher die größte Dummheit ihres Lebens. Die beiden kauften sich für 7 500 Euro bei einem Timesharing-Club ein. Damit sollte ihr Urlaubsapartment künftig fast umsonst sein, ein Leben lang.

Tatsächlich klang die Idee bestechend: eine eigene Ferienwohnung für kleines Geld. „Bezahlen Sie nicht das Zimmer, kaufen Sie das Hotel“, strahlte der Verkäufer. Und richtig: Beim Timesharing werden die Kunden Eigentümer, nur kaufen sie das Objekt nicht komplett — wozu auch, wenn sie nur ein paar Urlaubswochen dort verbringen wollen? Stattdessen nehmen sie es nur für die Zeit, in der sie Ferien machen. Sie kaufen das Recht, dort regelmäßig eine oder mehrere Wochen Urlaub zu machen. Im Rest des Jahres sind andere dran.

Das hat Vorteile. So beträgt der Preis nur einen Bruchteil dessen, was sonst beim Kauf einer Immobilie fällig wäre. Auch Instandhaltung und Verwaltung werden von den anderen Eigentümern mitbezahlt. Außerdem entfällt das Leerstandsrisiko. Während viele Ferienhausbesitzer nach Urlaubern suchen, die ihr Objekt für ein paar Wochen mieten, halsen Timesharer sich diese Last gar nicht erst auf. In ihrer Wohnung wohnen andere Miteigentümer.

So weit die Theorie – die Praxis hat jedoch einige Haken. Da sind als Erstes die Betrügereien, mit denen kriminelle Drückerkolonnen arbeiten. Vor allem auf den Kanarischen Inseln und auf dem spanischen Festland, aber auch an der portugiesischen Algarve, in Griechenland und Italien sind zahlreiche Abzocker unterwegs. Oft sprechen sie Urlauber auf der Straße an: Hier eine kurze Meinungsumfrage, dort ein Gewinnspiel, im Gegenzug gibt es Gutscheine für eine kostenlose Ausflugsfahrt.

Aggressive Vermarktung

Die führt dann oft in eine weit entfernte Ferienanlage, wo die „Gewinner“ in einer endlosen Verkaufsveranstaltung systematisch von Profiverkäufern bearbeitet werden. „Es wird das Blaue vom Himmel versprochen, aber im Vertrag findet sich später nichts davon wieder“, berichtet Andrea Sack, Juristin beim Europäischen Verbraucherzentrum EVZ. Auch Meglena Kuneva, bis Anfang 2010 EU-Verbraucherschutzkommissarin, beklagte die „aggressive Vermarktung und irreführende Werbung“. Nun verschärft die EU die Gesetze gegen Timesharing . Denn derzeit hebeln die Abzocker den Verbraucherschutz gezielt aus. So gilt das Widerrufsrecht bisher nur bei Timesharing ab drei Jahren. Viele Verträge laufen deshalb über 35 Monate und drei Wochen. Oder die Abzocker verlegen ihren Geschäftssitz auf die Isle of Man. Die Steueroase gehört als autonomer Besitz direkt zur britischen Krone und nicht zur EU — daher greift der Verbraucherschutz nicht. Einen solchen Vertrag erklärte das Landgericht Duisburg wegen „verwerflicher Gesinnung“ für nichtig (Az. 8 O 129/93).

Komplizierte Vertragsgestaltung

Auffallend ist auch die ungewöhnlich komplizierte Vertragsgestaltung: Oft sind es zig Seiten starke Konvolute, hinzu kommen die Regelungen zur Verwaltung und die Satzung des Timesharing-Clubs. „Bewusst schwer verständlich formuliert“, urteilte das Oberlandesgericht Dresden in einem Fall. Es gehe vor allem darum, die Risiken zu verschleiern (Az. 8 U 1205/99). Ein anderer Weg, Verbraucherrechte ins Leere laufen zu lassen, sind Vereinsmitgliedschaften, zum Beispiel „Travel Discount Clubs“. Da erwerben die Opfer den Zugang zu einer Internetseite, die erhebliche Rabatte bringen soll bei Flügen, Unterkünften oder Mietwagen. Die Freischaltung kostet mehrere tausend Euro, doch die Rabatte fallen dürftig aus. Wer nicht im Urlaub angebaggert wird, sondern in Deutschland, hat bessere Aussichten, wenigstens nicht an Abzocker zugeraten. Doch auch dann ist Timesharing häufig alles andere als ein toller Tipp. Meist werden die Käufer gar nicht wirklich Eigentümer, sondern treten einem Timesharing-Club bei, der die Anlage betreibt, und bekommen lediglich ein Nutzungsrecht.

Das volle Standortrisiko

Beim klassischen Timesharing wird dieses Recht genau für eine konkrete Immobilie und einen konkreten Zeitraum festgelegt. Zum Beispiel immer in der 25. Kalenderwoche Wohnung Nr. 138, zweiter Block, 14. Stock. Das gilt dann jedes Jahr aufs Neue, auch wenn aus dem netten Restaurant an der Ecke plötzlich ein Import-Export-Shop geworden ist oder eine Disco und nur noch betrunkene Partytouristen die Gegend unsicher machen: Timesharer tragen das volle Standortrisiko. Dennoch können sie weder über die Wohnung verfügen noch sie nach eigenem Geschmack einrichten.

In Wahrheit sind sie praktisch nahezu rechtlos, meint Rechtsanwalt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA): „Natürlich können sie an der jährlichen Hauptversammlung teilnehmen, aber bei so vielen Miteigentümern kann von einem echten Mitspracherecht keine Rede sein.“

Umso erstaunlicher sind die Preise. „Eine Woche kostet im Schnitt 7 000 bis 12 000 Euro“, erklärt Leonhard Dörr, Präsident des Deutschen Bundesverbands für Teilzeitwohnrechte (DBTW), in dem sich Anbieter zusammengeschlossen haben. Gemeint sind in der Regel Zweizimmer-Apartments. Abzocker in südlichen Ländern verlangen noch mehr, teils reine Mondpreise. Als das Landgericht Duisburg bei einem Apartment auf Gran Canaria nachrechnete, kam es auf schier unglaubliche 10 000 Euro pro Quadratmeter – umgerechnet auf den konventionellen Kauf. Und das schon 1994, als vergleichbare Wohnungen keine 1 000 Euro kosteten (Az. 8 O 129/93).

Weitere Nebenkosten

Außerdem müssen Timesharer laufend weiter zahlen: Mitgliedsbeiträge, Instandhaltung, Verwaltung. „Das sind bei einer Ferienwoche insgesamt etwa 350 Euro jährlich, bei Immobilien in Deutschland etwa 450 Euro“, schätzt Dörr. Diese Kosten steigen erfahrungsgemäß. Bei dem sächsischen Ehepaar kletterte die „Servicegebühr“ von 77 Euro jährlich auf 118 Euro, die Betriebskosten von 168 Euro auf 359 Euro – für eine Woche. Endreinigung, Bettwäsche, Kurtaxe, Strom, Wasser gehen extra, Anreise und Verpflegung sowieso.

Über 1 000 Euro für eine Ferienwoche

Dass sich das nicht lohnt, belegt eine einfache Rechnung: Wer statt 20 000 Euro Kaufpreis zu zahlen, das Geld bei der Bank anlegt, darf langfristig rund 600 Euro Jahreszins kalkulieren. Timesharern entgeht das Geld. Eine Urlaubswoche kostet sie inklusive Nebenkosten schnell über 1 000 Euro. Dafür kann man auch Wohnungen mieten.

Eine andere Variante ist das flexible Timesharing. Da erhalten die Käufer „Wohnpunkte“, die sie in verschiedenen Ferienanlagen nutzen können. So erwerben Kunden der Schweizer Hapimag Firmenaktien zum Stückpreis von derzeit rund 5 150 Euro. Dafür gibt es 60 Wohnpunkte, eine Woche Urlaub kostet aber rund 100 Punkte. Das Unternehmen hat 56 Ferienanlagen. Geschäftsführer Kurt Scholl verweist auf zigtausende zufriedene Kunden.

Zusätzliche Tauschgebühren

Fragt sich nur: Welchen Vorteil haben sie? Schließlich gibt es weltweit ein Riesenangebot an Mietwohnungen in allen Preislagen. Wer mietet, kann mal hierhin, mal dorthin, kann Schnäppchenangebote nutzen. Dagegen müssen Timesharer ständig in dasselbe Apartment. Immerhin betreiben viele Clubs Tauschsysteme, damit die Mitglieder auch mal in andere Anlagen können. Dafür erhalten die Wohnrechte jährliche Bewertungen. Aber wie dieses angeblich „ausgefeilte Bewertungssystem“ zustande kommt, bleibt beim Kauf oft unklar.

Außerdem kostet das Tauschen zusätzlich: meist 100 bis 150 Euro — wenn es denn überhaupt klappt. Schließlich ist eine kleine Wohnung in einer einfachen spanischen Anlage kaum gegen eine Luxussuite in Florida zu tauschen. Nicht nur Urlaubsziel und Lage der Wohnung müssen passen, sondern auch Qualität, Größe und Termin, ob Vor- oder Hauptsaison. Dennoch wird Timesharing gern als vernünftige Investition gepriesen. So suggeriert Hapimag in Prospekten, der Kunde würde mit seinem Kauf eine nachhaltige Investition tätigen. Doch im Gespräch mit test erklärte Geschäftsführer Scholl: „Das ist sicher kein Finanzinvestment.“

Kann es auch gar nicht sein. Denn dafür wäre Voraussetzung, dass der Käufer seine Anteile wieder verkaufen kann. Genau das aber geht meist nicht. Wer einmal Timesharing hat, wird es kaum wieder los. Das Europäische Verbraucherzentrum kennt keinen Fall, wo ein Kunde sein Wohnrecht verkaufen konnte .

Selbst der Timesharingverband DBTW gibt zu, der Wiederverkauf sei schwierig. Präsident Dörr fällt nichts anderes ein als: „Verschenken oder vererben“ – einen besseren Rat wissen selbst die Anbieter nicht. Immerhin lässt Hapimag einen Ausstieg zu, versichert Scholl. Allerdings nehme man die Aktien nur zum „Substanzwert“ zurück: derzeit rund 2 200 Euro — nur etwa 40 Prozent des aktuellen Preises. Ein schlechtes Geschäft für die Kunden, aber wenigstens ein Angebot. Viele Time-sharer wären schon froh, wenn sie überhaupt aus dem Vertrag kämen. So versuchte auch das sächsische Ehepaar verzweifelt, die Wohnrechte loszuwerden. Doch weit und breit war kein Käufer zu finden.

Tickende Zeitbombe

Schlimm ist das vor allem, wenn die Besitzer sich das Wohnrecht nicht mehr leisten können oder wenn sie aus gesundheitlichen Gründen keine Reisen mehr machen können. Manche Verträge haben Laufzeiten von 40, 70 oder gar 99 Jahren. Wer das einmal unterschrieben hat, hängt am Haken, auch wenn eine Fünf-Sterne-Anlage mit den Jahren auf null Sterne absteigt. „Wenn dann noch Sanierungen anstehen, bekommen viele Besitzer das Gefühl, auf einer tickenden Zeitbombe zu sitzen“, berichtet Andrea Sack vom EVZ. Vor allem in südlichen Ländern ist die Bauqualität mitunter bescheiden. Wenn dann — wie teils der Fall — die Instandhaltungsrücklagen nicht reichen, müssen die Käufer Geld nachschießen. Für sie wird Timesharing zum unkalkulierbaren Risiko.