Test Immobilien­finanzierung Test

Trotz Zins­anstiegs können sich Immobilienkäufer jetzt noch Zinsen unter 2 Prozent im Jahr sichern – bis zu 25 Jahre lang.

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen weiter – und jetzt auch die Kreditzinsen. Seit September sind Baukredite im Schnitt um fast einen halben Prozent­punkt teurer geworden. Und für die Immobilien müssen Käufer tiefer in die Tasche greifen als je zuvor. Die Preise für Eigentums­wohnungen etwa legten allein im vergangenen Jahr im Schnitt um 7,1 Prozent zu, ermittelte der Verband deutscher Pfand­brief­banken.

Die Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf haben sich deshalb erst­mals seit Jahren deutlich verschlechtert. Trotzdem: Im Vergleich zum lang­jährigen Durch­schnitt von rund 5 Prozent sind die aktuellen Zinsen immer noch fantastisch nied­rig. Wer mehrere Kredit­angebote einholt und vergleicht, kann außerdem einige Zehn­tausend Euro bei seiner Finanzierung sparen. Das zeigt unser Kredit­vergleich von mehr als 100 Banken, Vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern für fünf Finanzierungs­fälle.

Spitzenzinsen für alle Fälle

Je nach Zins­bindung, Eigen­kapital und Immobilie unterscheiden sich die Zins­sätze in den Modell­fällen erheblich. Topangebote fanden wir aber in allen Varianten:

  • Immobilienkäufer können sich Zinsen unter 2 Prozent sogar für die gesamte Lauf­zeit ihrer Finanzierung von 20 oder 25 Jahren sichern. Die Hypo­ver­eins­bank, deren Kredite auch bei Vermitt­lern wie Planethome und Enderlein erhältlich sind, vergab so ein Darlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit Mitte Februar zum Effektivzins von 1,65 Prozent. Bei teuren Banken war das gleiche Darlehen mit einer Kreditsumme von 180 000 Euro um fast 25 000 Euro teurer (siehe PDF, Tabellen S. 60).
  • Vergleich­bare Kombikredite der Bausparkassen mit Lauf­zeiten von 18 bis 24 Jahren gibt es ebenfalls schon ab Effektivzinsen unter 2 Prozent. Diese Kombination eines Kredits mit einem Bausparvertrag eignet sich vor allem für Kreditnehmer, die Zulagen und Steuer­vorteile aus der staatlichen Riester-Förderung für ihre Finanzierung nutzen wollen. Das ist bei herkömm­lichen Bank­angeboten selten möglich (siehe PDF, Tabelle S. 61).
  • Den Zins­hammer im Test gab es für die Finanzierung einer nach dem Stan­dard der staatlichen KfW-Bank sanierten Eigentums­wohnung. Eine Mischung aus Bank­kredit und Förderdarlehen mit jeweils zehn Jahren Zins­bindung bot der Vermittler Baugeld Spezialisten zum Effektivzins von 0,31 Prozent an – dank eines kräftigen Tilgungs­zuschusses der KfW (siehe PDF, Tabelle S. 59 unten).
  • Auch mit wenig Eigen­kapital ist eine güns­tige Finanzierung möglich. Das zeigt der Modell­fall 1 (siehe PDF, Tabelle S. 59 oben): Für den Kredit in Höhe von 90 Prozent des Kauf­preises mit 15 Jahren Zins­bindung und flexibler Rück­zahlung verlangte die Frank­furter Sparkasse nur einen Effektivzins von 1,67 Prozent.

Große Vielfalt an Kredit­angeboten

Banken und Kredit­vermittler versuchen nicht nur mit nied­rigen Zinsen, sondern auch durch ein vielfältiges Kredit­angebot zu punkten (Testergebnisse). Gefragt sind zunehmend Kredite mit langer Zins­bindung und flexibler Tilgung.

Bei den meisten Banken ist es kein Problem mehr, einen Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung zu bekommen. Die Hälfte der Anbieter im Test garan­tieren den Zins­satz auf Wunsch auch für 30 Jahre – manchmal noch länger.

Ein jähr­liches Recht auf Sondertilgungen bis zu 5 Prozent der Kreditsumme gehört bei allen Banken im Test schon zur Stan­dard­ausstattung ihrer Baukredite, bei vielen sind es sogar bis zu 10 Prozent der Kreditsumme. Für die meisten Darlehens­nehmer reicht das völlig aus. Wer will, kann auch höhere Sondertilgungs­rechte vereinbaren, allerdings oft nur gegen einen Zins­aufschlag.

Kreditrate kann geändert werden

Kreditnehmer müssen sich auch nicht mehr auf eine starre Rate einlassen. Alle Vermittler und die Mehr­zahl der Banken im Test bieten Kredite mit varia­blem Tilgungs­satz an. Verbreitete Variante: Kunden dürfen den vereinbarten Tilgungs­satz jeder­zeit bis auf 5 Prozent erhöhen oder bis auf 1 Prozent herab­setzen. Damit können sie die Kreditrate bequem anpassen, wenn ihr Einkommen steigt oder vorüber­gehend sinkt.

Die PSD Nord legt noch eins drauf und bietet Darlehen mit der Option auf eine „Raten­pause“ an: Bei Bedarf kann der Kreditnehmer bis zu sechs Monate mit den Raten aussetzen – ein Sicher­heits­puffer für klamme Zeiten oder unerwartete Ausgaben.

Besonders wichtig sind flexible Monats­raten für Selbst­ständige und für Arbeitnehmer mit varia­blen Gehalts­anteilen, etwa Leistungs­prämien oder Erfolgs­beteiligungen. Auch für junge Familien kann es wichtig sein, die Rate neu zu justieren, etwa nach der Geburt eines Kindes oder wenn einer der Partner nach der Eltern­zeit wieder voll in den Beruf einsteigt.

Fest­zins statt Abschnitts­finanzierung

In Deutsch­land dominiert die sogenannte Abschnitts­finanzierung: Der Kredit­vertrag sieht zwar eine Lauf­zeit bis zur vollen Schuldentilgung vor, der Zins­satz steht aber nur während des ersten Abschnitts von beispiels­weise 10 oder 15 Jahren fest. Läuft die Zins­bindung aus, muss über den Zins­satz für den nächsten Abschnitt neu verhandelt werden.

Das Risiko steigender Zinsen ist bei dieser Finanzierung immer mit dabei. Es ist umso größer, je früher die Zins­bindung endet und je weniger Schulden die Kreditnehmer bis dahin abge­tragen haben.

Banken bieten ihre Kredite aber zunehmend auch mit festen Zinsen für die gesamte Lauf­zeit an. Kreditnehmer müssen für die lange Zins­bindung einen höheren Zins­satz in Kauf nehmen, können dafür aber dauer­haft mit einer festen Kreditrate kalkulieren. Sie müssen sich später nicht um einen Anschluss­kredit kümmern. Und zehn Jahre nach der Auszahlung sind solche Kredite ausgesprochen flexibel: Dann kann der Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten jeder­zeit kündigen oder beliebig hohe Sondertilgungen leisten.

Bank­darlehen oder Kombikredit?

Zins­sichere Kredite gibt es in zwei Varianten:

  • Voll­tilgerdarlehen von Banken und Versicherern mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung.
  • Kombikredite von Bausparkassen, die aus einem Bauspar­vertrag und einem tilgungs­freien Darlehen bestehen. Statt den Kredit direkt zu tilgen, zahlt der Kreditnehmer Sparraten auf einen Bauspar­vertrag, mit dem er das Voraus­darlehen später ablöst (Grafik Kombikredite der Bausparkassen).

Die Zinsen sind auch bei Kombikrediten während der Gesamt­lauf­zeit fest. Die Monats­belastung kann sich aber vor und nach Zuteilung des Bauspar­vertrags unterscheiden.

Im Test waren die güns­tigsten Kombikredite der Bausparkassen einen Tick teurer als die Topangebote der Banken. Die Kombikredite sind außerdem nicht ganz so verläss­lich. Der Zuteilungs­termin des Bauspar­vertrags ist nicht garan­tiert. Er kann sich verzögern. Dann muss der Kunde das Voraus­darlehen länger als geplant in Anspruch nehmen.

Der Nachteil ist gering, wenn der Zins­satz des Voraus­darlehens bis zur tatsäch­lichen Zuteilung gültig ist. Bei einigen Bausparkassen endet die Zins­bindung aber schon zum anfangs kalkulierten Datum der Zuteilung (siehe PDF, Tabelle S. 61). Verzögert sie sich, muss der Kunde das Voraus­darlehen verlängern – wenn er Pech hat, zu einem viel höheren Zins­satz.

Vorteil der Kombikredite: Die meisten Bausparkassen bieten sie auch mit staatlicher Riester-Förderung an. Kreditnehmer erhalten dann für die Bausparbeiträge und die Tilgung des Bauspardarlehens Zulagen und Steuer­vorteile wie für einen Riester-Spar­vertrag. Das lohnt sich – voraus­gesetzt, der Zins­satz für den Riester-Kredit ist nicht oder kaum höher als für einen unge­förderten Kredit.

Riester-Kredite mit direkter Tilgung gibt es dagegen kaum noch. Einziger bundes­weiter Anbieter ist derzeit die Post­bank/DSL.

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