Test Immobilien­finanzierung Test

Seit September 2016 sind Immobilien­kredite im Schnitt um einen halben Prozent­punkt teurer geworden. Im Vergleich zum lang­jährigen Durch­schnitt von rund 5 Prozent sind die aktuellen Zinsen aber immer noch sehr nied­rig. Zins­sätze unter 2 Prozent im Jahr gibt es bis zu 25 Jahre lang. Wer mehrere Finanzierungs­angebote einholt und vergleicht, kann zudem einige Zehn­tausend Euro sparen. Das zeigt unser Kredit­vergleich von rund 100* Banken, Vermitt­lern, Bausparkassen und Versicherern.

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TestTest Immobilien­finanzierung27.03.2017
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Spitzenzinsen für alle Fälle

Finanztest hat Kredit­angebote für fünf verschiede Modell­fälle ermittelt. Je nach Zins­bindung, Eigen­kapital und Immobilie unterscheiden sich die Zins­sätze erheblich. Topangebote gab es aber in allen Varianten. Immobilienkäufer, die auf Nummer Sicher gehen wollen, können sich Zinsen unter 2 Prozent im Jahr für die gesamte Lauf­zeit ihrer Finanzierung von 20 oder 25 Jahren ­sichern. Mitte Februar 2017 vergaben die güns­tigsten Anbieter so ein Darlehen mit 20 Jahren Lauf­zeit zum Effektivzins von 1,65 Prozent. Bei teuren Banken war das gleiche Darlehen mit einer Kreditsumme von 180 000 Euro um fast 25 000 Euro teurer.

Güns­tige Riester-Kombikredite der Bausparkassen

Vergleich­bar zins­sichere Kombikredite der Bauspar­kassen mit Lauf­zeiten von 18 bis 24 Jahren gibt es ebenfalls schon ab Effektivzinsen unter 2 Prozent. Diese Kombination eines Kredits mit einem Bauspar­vertrag eignet sich vor allem für Kreditnehmer, die Zulagen und Steuer­vorteile aus der staatlichen Riester-Förderung für ihre Finanzierung nutzen wollen. Das ist bei herkömm­lichen Bank­angeboten selten möglich.

Finanzierung zum Minizins mit KfW-Darlehen

Den Zins­hammer im Test gab es für die ­Finanzierung einer nach dem Stan­dard der staatlichen KfW-Bank sanierten Eigentums­wohnung. Eine Mischung aus Bank­kredit und Förderdarlehen mit jeweils zehn Jahren Zins­bindung bot ein Vermittler bereits zum Effektivzins von 0,31 Prozent an – dank eines kräftigen Tilgungs­zuschusses der KfW.

Güns­tige Kredite auch mit wenig Eigen­kapital

Auch mit wenig Eigen­kapital ist eine güns­tige Finanzierung möglich. Für einen Kredit in Höhe von 90 Prozent des Kauf­preises mit 15 Jahren Zins­bindung und flexibler Rück­zahlung verlangte eine Sparkasse nur einen Effektivzins von 1,67 Prozent.

Große Vielfalt an Kredit­angeboten

Banken und Kredit­vermittler versuchen nicht nur mit nied­rigen Zinsen, sondern auch durch ein vielfältiges Kredit­angebot zu punkten. Gefragt sind zunehmend Kredite mit langer Zins­bindung und flexibler Tilgung. Bei den meisten Banken ist es kein Problem mehr, einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbin­dung zu bekommen. Die Hälfte der Anbieter im Test garan­tieren den Zins­satz auf Wunsch auch für 30 Jahre – manchmal noch länger. Ein jähr­liches Recht auf Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme gehört bei allen Banken im Test schon zur Stan­dard­ausstattung ihrer Baukredite. Für die meisten Darlehens­nehmer reicht das völlig aus.

Kreditrate kann geändert werden

Kreditnehmer müssen sich auch nicht mehr auf eine starre Rate einlassen. Alle Vermittler und die Mehr­zahl der Banken im Test bieten Kredite mit varia­blem Tilgungs­satz an. Verbreitete Variante: Kunden dürfen den vereinbarten Tilgungs­satz jeder­zeit bis auf 5 Prozent erhöhen oder bis auf 1 Prozent herab­setzen. Damit können sie die Kreditrate bequem anpassen, wenn ihr Einkommen steigt oder vorüber­gehend sinkt.

Das bietet der Finanztest-Artikel

  • Test-Tabellen. Unsere filter­baren inter­aktiven Tabellen zeigen Bank­darlehen mit 20 und 25 Jahren Zins­bindung sowie Kombikredite der Bausparkassen mit Lauf­zeiten von 18 bis 28 Jahren für folgenden Modell­fall: Kauf einer Immobilie für 250 000 Euro, Kreditsumme 180 000 Euro, mit festen Zinsen während der gesamten Lauf­zeit. Außerdem Kredite mit flexiblen Tilgungs­möglich­keiten für einen Hauskauf zum Preis von 400 000 Euro (Kreditsumme 360 000 Euro, 15 Jahre Zins­bindung) sowie die Finanzierung eines energetisch sanierten Altbaus mit einer Kombination aus Bank­kredit und Förderdarlehen der KfW mit jeweils zehn Jahren Zins­bindung (Kauf­preis 300 000 Euro, Kreditsumme insgesamt 240 000 Euro).
  • Das Kredit­angebot von 93 Anbietern im Über­blick: Mindest­kreditsummen, Beleihungs­grenzen, Tilgungs­wahl­rechte, maximale Zins­bindung, Zins­vorteile für Voll­tilgerdarlehen, Riester-Darlehen.
  • Kombikredite. Unsere Grafik zeigt, wie die Kombination aus einem tilgungs­freien Darlehen und einem Bauspar­vertrag funk­tioniert.
  • Tipps. Eigen­kapital, Tilgung, Zins­bindung – es gibt viele Baustellen beim Thema Immobilienkauf. Finanztest gibt zwölf Tipps für die Finanzierung.

* Konditionen in den Modell­fällen wurden von insgesamt 105 Anbietern erhoben, darunter auch Bausparkassen. Soweit diese keine bank­üblichen Darlehen mit regel­mäßiger Tilgung (Annuitätendarlehen) anbieten, sind sie in der Tabelle „Immobilien­kredit“ nicht enthalten. Diese zeigt somit „nur“ das allgemeine Kredit­angebot von 93 Anbietern.

Nutzer­kommentare, die vor dem 21. März 2017 gepostet wurden, beziehen sich auf die Vorgänger­unter­suchung aus Finanztest 3/2016.

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