Tchibo bietet ein massives Einfamilien­haus der Baufirma Heinz von Heiden an. Der Kaffee­röster nennt es „Energie-Konzepthaus“ und bringt es in drei Versionen auf den Markt, das güns­tigste für 170 000 Euro. test.de hat gemein­sam mit den Baurechts-Experten der Verbraucherzentrale Bremen die Verträge geprüft.

Energie von der Sonne und aus der Erde

Das Energie-Konzepthaus des Unter­nehmens Heinz von Heiden bietet Tchibo in drei Varianten mit Wohn­flächen von 158 bis 168 Quadrat­meter und Preisen zwischen 169 990 und 178 990 Euro an. Das Grund­stück muss der Bauherr selbst bereit­stellen. Im Preis ist eine Bodenplatte enthalten, ein Keller kostet extra. Verlockend klingt die Versorgung mit erneuer­baren Energien. Auf dem Dach ist eine kleine Solar­anlage mit einer Leistung von rund 2,34 Kilowatt peak (kWp) vorgesehen. Die Heiz­wärme kommt aus der Erde und wird mit einer Wärmepumpe im Haus verteilt. Das Haus soll mindestens 30 Prozent weniger Energie benötigen als ein Stan­dard-Neubau nach der Energie­einspar­ver­ordnung. Mit diesem Stan­dard können Hausbauer zins­güns­tige Kredite der staatlichen KfW-Bank beantragen.

Abenteuerliches Energiekonzept

Für die Erdwärmeanlage müssen zwei Sonden mindestens 60 Meter tief in der Erde versenkt werden. Dazu sind Bohrungen nötig. Erreicht der Bohrer plötzlich Fels­gestein oder Grund­wasser wird die Arbeit teuer. Das Risiko trägt der Bauherr. Solche Bohrungen und auch der Einbau der Wärmpumpe müssen Behörden genehmigen. Die Gebühren dafür zahlt der Bauherr. Verweigert das Amt die Bohrung, enthält der Bauvertrag keine Alternative. Zusatz­kosten für eine andere Heizung trägt der Bauherr. Eine Erdwärmehei­zung ist zwar einiges teurer als eine Öl- oder Gasheizung. Dennoch können dem Kunden Zusatz­kosten entstehen. Heinz von Heiden legt einen Fest­preis für das gesamte Haus fest und schlüsselt die einzelnen Posten nicht auf. Der Bauherr erfährt von den Kosten für die Erdwärme-Heizung nichts und kann sie somit auch nicht abziehen. Ebenso muss er die Kosten für den Abtrans­port des Erdaushubs über­nehmen. Ob für die Solar­anlage wie versprochen Marken-Module von SIG Solar auf das Dach kommen, ist nicht sicher. Im Vertrag steht „oder gleich­wertig“.

Keine Kosten- und Planungs­sicherheit

Wenn der Kunde den Vertrag mit Heinz von Heiden unter­schreibt, weiß er nicht, was ihn das Haus tatsäch­lich kostet. Auch die baurecht­liche Planung ist nicht gesichert. Sollte das Bauvorhaben scheitern, hat das Bauunternehmen gegen­über dem Kunden einen Schaden­ersatz­anspruch, weil der Vertrag bereits unter­schrieben ist. Der Kunde zahlt, um aus dem Vertrag raus­zukommen. Welche Fenster, Türen, Treppen, Dachziegel, Sanitär- und Elektro­ausstattung das Haus haben wird, ergibt sich aus dem sogenannten Bemusterungs­gespräch. Das findet auch erst nach Vertrags­schluss statt. Sonder­ausstattungen kosten meistens extra. Der Preis steigt weiter. Nicht enthalten im Fest­preis sind Fußbodenbeläge und Maler­arbeiten. Auch durch das Grund­stück können Mehr­kosten entstehen, etwa wenn es am Hang liegt. Die Beschaffenheit des Grund­stücks wird aber erst nach Vertrags­schluss geprüft.

Unwirk­same Zahlungs­ver­einbarung

Grund­satz beim Bauen ist: Die Baufirma geht in Vorleistung. Sie muss die Leistungen vertrags­gemäß erbringen, erst dann zahlt der Bauherr. Im Zahlungs­plan des Vertrags ist jedoch eine erste Zahlung in Höhe von zwei Prozent des Gesamt­preises nach Vertrags­abschluss fällig, ohne dass bereits ein Gegen­wert da ist. Diese Abschlags­zahlung ist recht­lich unwirk­sam. Der Bauherr hat einen gesetzlichen Anspruch auf Vertrags­erfüllung und kann damit fünf Prozent der Vergütung als Sicherheit behalten. Sie soll dem Bauherrn die recht­zeitige Fertigstellung ohne gravierende Mängel garan­tieren und ihn im Insolvenzfall der Baufirma abfedern. Statt­dessen sieht der Zahlungs­plan die Schluss­rate in Höhe von zwei Prozent des Gesamt­preises nach Haus­über­gabe und nach im Wesentlichen mangelfreier Abnahme vor. Auch diese Abschlags­zahlung ist unwirk­sam.

Zwang zum Versicherungs­paket

Der Bauherr wird im Vertrag verpflichtet, eine Baufertigstellungs­versicherung, Bauherrenhaft­pflicht-, Bauleistungs-, Feuerrohbau- und Gebäude­versicherung der LVM abzu­schließen. Die ersten zwei Jahre sind die Policen im „5-Sterne-Bauherren-Schutz­brief“ beitrags­frei. Wie hoch die Kosten für den Eigentümer danach sind und wie lang die Lauf­zeit ist, erfährt er erst bei Unter­schrift. Mit Bezugs­fertigkeit soll auto­matisch auch eine Leitungs­wasser­versicherung, eine Sturm- und Hagel­versicherung einschließ­lich deren Haftungs­erweiterung „Wohn­gebäude-Plus“ beginnen. Die Baufertigstellungs­versicherung soll den Bauherren glauben machen, dass er vor finanziellen Ausfällen bei Insolvenz des Bauunter­nehmens während der Bauphase geschützt ist. Die Police tritt aber im Versicherungs­fall nur ein, wenn es sich um zusätzliche Kosten handelt. Sie gibt also keine Sicherheit.

Tipp: Je nach Lauf­zeit der Verträge können Sie spätestens nach drei Jahren und nach Ablauf jedes folgenden Vertrags­jahres alle Versicherungen kündigen. Drei Monate vor Ablauf der Frist muss die Kündigung eingehen. Dann würden Sie einmalig die Jahres­beiträge zahlen. Danach können Sie eine gute Bauversicherung aus dem Test Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung wählen.
Verbraucherzentrale Bremen: Kommentierung zum Hausbauvertrag
Verbraucherzentrale Bundes­verband (vzbv): Pressemeldung

Dieser Artikel ist hilfreich. 2616 Nutzer finden das hilfreich.