Tchibo bietet ein massives Einfamilienhaus der Baufirma Heinz von Heiden an. Der Kaffeeröster nennt es „Energie-Konzepthaus“ und bringt es in drei Versionen auf den Markt, das günstigste für 170 000 Euro. test.de hat gemeinsam mit den Baurechts-Experten der Verbraucherzentrale Bremen die Verträge geprüft.
Energie von der Sonne und aus der Erde
Das Energie-Konzepthaus des Unternehmens Heinz von Heiden bietet Tchibo in drei Varianten mit Wohnflächen von 158 bis 168 Quadratmeter und Preisen zwischen 169 990 und 178 990 Euro an. Das Grundstück muss der Bauherr selbst bereitstellen. Im Preis ist eine Bodenplatte enthalten, ein Keller kostet extra. Verlockend klingt die Versorgung mit erneuerbaren Energien. Auf dem Dach ist eine kleine Solaranlage mit einer Leistung von rund 2,34 Kilowatt peak (kWp) vorgesehen. Die Heizwärme kommt aus der Erde und wird mit einer Wärmepumpe im Haus verteilt. Das Haus soll mindestens 30 Prozent weniger Energie benötigen als ein Standard-Neubau nach der Energieeinsparverordnung. Mit diesem Standard können Hausbauer zinsgünstige Kredite der staatlichen KfW-Bank beantragen.
Abenteuerliches Energiekonzept
Für die Erdwärmeanlage müssen zwei Sonden mindestens 60 Meter tief in der Erde versenkt werden. Dazu sind Bohrungen nötig. Erreicht der Bohrer plötzlich Felsgestein oder Grundwasser wird die Arbeit teuer. Das Risiko trägt der Bauherr. Solche Bohrungen und auch der Einbau der Wärmpumpe müssen Behörden genehmigen. Die Gebühren dafür zahlt der Bauherr. Verweigert das Amt die Bohrung, enthält der Bauvertrag keine Alternative. Zusatzkosten für eine andere Heizung trägt der Bauherr. Eine Erdwärmeheizung ist zwar einiges teurer als eine Öl- oder Gasheizung. Dennoch können dem Kunden Zusatzkosten entstehen. Heinz von Heiden legt einen Festpreis für das gesamte Haus fest und schlüsselt die einzelnen Posten nicht auf. Der Bauherr erfährt von den Kosten für die Erdwärme-Heizung nichts und kann sie somit auch nicht abziehen. Ebenso muss er die Kosten für den Abtransport des Erdaushubs übernehmen. Ob für die Solaranlage wie versprochen Marken-Module von SIG Solar auf das Dach kommen, ist nicht sicher. Im Vertrag steht „oder gleichwertig“.
Keine Kosten- und Planungssicherheit
Wenn der Kunde den Vertrag mit Heinz von Heiden unterschreibt, weiß er nicht, was ihn das Haus tatsächlich kostet. Auch die baurechtliche Planung ist nicht gesichert. Sollte das Bauvorhaben scheitern, hat das Bauunternehmen gegenüber dem Kunden einen Schadenersatzanspruch, weil der Vertrag bereits unterschrieben ist. Der Kunde zahlt, um aus dem Vertrag rauszukommen. Welche Fenster, Türen, Treppen, Dachziegel, Sanitär- und Elektroausstattung das Haus haben wird, ergibt sich aus dem sogenannten Bemusterungsgespräch. Das findet auch erst nach Vertragsschluss statt. Sonderausstattungen kosten meistens extra. Der Preis steigt weiter. Nicht enthalten im Festpreis sind Fußbodenbeläge und Malerarbeiten. Auch durch das Grundstück können Mehrkosten entstehen, etwa wenn es am Hang liegt. Die Beschaffenheit des Grundstücks wird aber erst nach Vertragsschluss geprüft.
Unwirksame Zahlungsvereinbarung
Grundsatz beim Bauen ist: Die Baufirma geht in Vorleistung. Sie muss die Leistungen vertragsgemäß erbringen, erst dann zahlt der Bauherr. Im Zahlungsplan des Vertrags ist jedoch eine erste Zahlung in Höhe von zwei Prozent des Gesamtpreises nach Vertragsabschluss fällig, ohne dass bereits ein Gegenwert da ist. Diese Abschlagszahlung ist rechtlich unwirksam. Der Bauherr hat einen gesetzlichen Anspruch auf Vertragserfüllung und kann damit fünf Prozent der Vergütung als Sicherheit behalten. Sie soll dem Bauherrn die rechtzeitige Fertigstellung ohne gravierende Mängel garantieren und ihn im Insolvenzfall der Baufirma abfedern. Stattdessen sieht der Zahlungsplan die Schlussrate in Höhe von zwei Prozent des Gesamtpreises nach Hausübergabe und nach im Wesentlichen mangelfreier Abnahme vor. Auch diese Abschlagszahlung ist unwirksam.
Zwang zum Versicherungspaket
Der Bauherr wird im Vertrag verpflichtet, eine Baufertigstellungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht-, Bauleistungs-, Feuerrohbau- und Gebäudeversicherung der LVM abzuschließen. Die ersten zwei Jahre sind die Policen im „5-Sterne-Bauherren-Schutzbrief“ beitragsfrei. Wie hoch die Kosten für den Eigentümer danach sind und wie lang die Laufzeit ist, erfährt er erst bei Unterschrift. Mit Bezugsfertigkeit soll automatisch auch eine Leitungswasserversicherung, eine Sturm- und Hagelversicherung einschließlich deren Haftungserweiterung „Wohngebäude-Plus“ beginnen. Die Baufertigstellungsversicherung soll den Bauherren glauben machen, dass er vor finanziellen Ausfällen bei Insolvenz des Bauunternehmens während der Bauphase geschützt ist. Die Police tritt aber im Versicherungsfall nur ein, wenn es sich um zusätzliche Kosten handelt. Sie gibt also keine Sicherheit.
Tipp: Je nach Laufzeit der Verträge können Sie spätestens nach drei Jahren und nach Ablauf jedes folgenden Vertragsjahres alle Versicherungen kündigen. Drei Monate vor Ablauf der Frist muss die Kündigung eingehen. Dann würden Sie einmalig die Jahresbeiträge zahlen. Danach können Sie eine gute Bauversicherung aus dem Test Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung wählen.
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Das Beispiel zeigt, dass mangels Alternative zur Wärmepumpe eine Fachberatung statt Flachberatung im Fall X not tut. In manchen Gegenden ist eine Sonde gar ganz verboten, zum Beispiel in Trinkwasserzonen, oder wenn Grundwasser verseucht ist. Ob Wärmepumpen tatsächlich ökologisch sind, das bezweifelt auf das Umweltbundesamt- Meines Erachtens ist eine Gasbrennwerttherme und Solarthermie mit Heizungsunterstützung mindestens gleich öklogisch- man muss sich die Jahresbilanz anschauen. Die PV-Anlage wird im Tiefwinter wenig Strom erzeugen- aber die Wärmpumpe entsprechend viel benötigen-dafür werden auch alte fossile Kraftwerksreserven noch vorgehalten oder eben Atomstrom importiert. www.sonnenhaus-institut.de äußert noch mehr Kritik zu dem Thema.
Der Preis ist- das muss ich als Architekt sagen - recht sportlich, insbesondere, wenn man unabhängig regionalen Tiefpreise bauen will.
Es stellt sich noch die Frage nach der Ökologie der Baustoffe - die haben entscheidend mit dem Wohlfühlen zu tu
Die Kritik von Test, bzw. Verbraucherzentrale ist voll gerechtfertigt. Bei einer derart hohen Investitionssumme kann ich Planungssicherheit erwarten und wird mir in vielen Fällen sogar per Gesetz garantiert. Schwammige Formulierungen "oder gleichwertig", das Ausgehen vom Optimalfall (Erdbohrung), Zwang zu bestimmten Versicherungen oder gar direkt Geld zu kassieren, kaum dass der Vertrag unterschrieben ist, spricht nicht gerade für das Angebot. Aber klar: Kalkuliert man im Vorhinein solide sind solche Traumpreise natürlich nicht zu halten.
Zunächst mal vielen Dank der treuherzigen Erklärungen der HvH-Hausverkäufer und der wirtschaftlich verbundenen Kommentatoren hier.
1. Natürlich sind die einzelnen kleinen Tricks und Kniffs nicht in den Verträgen sofort sichtbar. Das ein Hausbauvertrag etwas besonders wichtiges ist, das ist jedem, der es einmal durchgemacht hat (und eben nicht nur daran verdiente), wohl klar, wenn auch manchmal viel zu spät. Deshalb verdient er besonderes Augenmerk. Diese Verträge sind eben BGB-Werk-Verträge. Und diese bedingen die Einhaltung des BGB. 2. Finanzierungslücken werden so oft von Hausbaufirmenvertretern billigend in Kauf genommen, damit der erste Abschluss erst einmal gemacht wurde und der Kunde vom Markt ist. Über diverse Nachträge wird dann der Gewinn realisiert. Oder halt mit Materialien gebaut, die als "gleichwertig" im Vertrag betitelt wurden... Weisen Sie mal das Gegenteil nach...Diesen Vertriebsweg versuchen manche Größen. Ob das ihnen gut tut?...siehe Tschibo & "ExNorm"200
Heutzutage werden Häuser von Hausverkäufern verkauft als wär's ein Stück Kühlschrank oder ein Auto. Kommt denn irgend jemand vielleicht auch mal auf die Idee bei, der teuersten Entscheidung im Leben einen echten Fachmann hinzuzuziehen. Da haben Leute jahrelang Bauwesen studiert und wissen worauf es ankommt. Aber nein, man geht zum Hausverkäufer. Und anschließend die kostenpflichtige Hotline! Und die fachliche Kompetenz des Hausverkäufers? Vertriebs orientiertes handeln! Das ist deren Job. Verkaufen. Und für einen Abschluss wird schon mal viel erzählt was zuletzt dann doch ein wenig anders ist. Der Fairness wegen- Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel.
Das mag jetzt hässlich klingen, aber ich finde schon, Dummheit sollte ruhig auch mal bestraft werden.
Ich sehe hier keine Kostenfalle, welche Leistung ich erhalte steht sehr genau in der Baubeschreibung und die sollte doch jeder bauwillige vorher einmal gelesen haben. Logisch ist auch, dass der Anbieter eines produktes doch nur den Preis für sein Produkt in einer bestimmten Situation anbieten kann, das Häuser am Hang mehr kosten als auf einer absoluten Ebene sollte doch jedem klar sein. Welche Ausstattung das Haus hat kann ich auch vorher lesen und wenn das nicht reicht kann ich mir alles vorher in einer Ausstellung genau ansehen und auch beraten lassen.
Ein Architekt kann sicher helfen, nur übernimmt er keine Kostengarantie - warum wohl - und die war mir besonders wichtig.
Erdwärme ist doch absolut toll und das dafür Löcher gebohrt werden müssen ist ja wohl klar, wie soll es sonst gehen. All diese Leistungen zu diesem Preis ist sagenhaft und hab ich noich nicht an anderer Stelle gesehen und was die Versicherungen angehen, die forderte meine Bank von mir.