Studentena­part­ment als Kapital­anlage Hohe Kauf­preise, magere Rendite

Anleger greifen in Scharen zu

Privat finanzierte Studenten­wohn­heime schießen derzeit in den Universitäts­städten wie Pilze aus dem Boden. Und die Anleger greifen in Scharen zu.

In Frank­furt am Main wurde gerade erst der Grund­stein für das Apart­ment­haus Studio Eins im Gallus­viertel gelegt. Da war schon knapp die Hälfte der 224 Wohnungen verkauft.

In München ist der Hype noch größer. In Freimann am nördlichen Stadt­rand errichten die Unter­nehmens­gruppen Grammer und Meier bereits das zweite Studenten­wohn­heim. Im Spätsommer 2015 soll „Unity β“ mit 482 Apart­ments fertig sein. Etwa 90 Prozent sind laut Preisliste bereits verkauft oder reser­viert – zu Preisen um 6 000 Euro pro Quadrat­meter. Eine gut 21 Quadrat­meter große Wohnung im zweiten Stock kostet zum Beispiel 130 800 Euro.

Viel Komfort für Studenten

In anderen Städten sind die Apart­ments nicht ganz so teuer. Mit Quadrat­meter­preisen um 4 500 bis 5 000 Euro müssen aber auch Anleger in Berlin oder Heidel­berg rechnen. Diese Preise lassen es erahnen: Mit schlichten Studentenbuden haben die meist 18 bis 24 Quadrat­meter großen Komforta­part­ments wenig gemein­sam.

Den Studenten wird einiges geboten: voll­möbliertes Zimmer, modernes Bad, Küchenzeile mit Kühl­schrank, Koch­feld und Mikrowelle, Internet­anschluss und Kabel-TV. Dazu kommen Gemein­schafts­räume wie Fitness­center, Studien­lounge, Wasch­center, Fahr­radkeller oder der haus­eigene Sport­platz.

Mieten im Luxusbereich

Für so viel Komfort müssen Studenten oder ihre Eltern tief in die Tasche greifen: Zu mieten sind die Apart­ments für 16 bis über 20 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche und Monat. Dazu kommen die Neben­kosten – meist eine Pauschale von 80 bis 100 Euro, mit der Heizung, Strom, Internet und alle anderen Betriebs­kosten abge­golten sind.

440 Euro im Monat soll zum Beispiel eine 21 Quadrat­meter große Wohnung im Münchener Unity β kosten. Mit Neben­kosten sind es 530 Euro.

Im Campus Living Berlin, einem komplett sanierten und zum Studenten­wohn­heim umge­bauten Gebäude im Nobel­viertel Dahlem, beträgt die Monats­miete für eine vergleich­bare Wohnung 375 Euro plus Neben­kosten. Das ist auch für Berliner Verhält­nisse viel Geld. Vermietungs­probleme gibt es trotzdem nicht: Alle 209 Apart­ments sind derzeit belegt.

Die Wohnungen sind gefragt

Studenten­wohnungen gehen derzeit so gut wie nie. Durch doppelte Abitur­jahr­gänge und die Abschaffung der Wehr­pflicht ist die Zahl der Studenten stark gestiegen. Mehr Abiturienten als früher entscheiden sich für ein Studium.

Wohnungen sind in den Universitäts­städten chro­nisch knapp, die Mieten steigen seit Jahren. Um über­haupt eine Bleibe zu finden, sind viele Studenten bereit, an die finanzielle Schmerz­grenze zu gehen.

Trotzdem sind Studentena­part­ments keine Kapital­anlage mit Rendite­garantie. Dafür sind sie einfach zu teuer. Und ein guter Teil der Erträge geht durch einmalige und laufende Kosten wieder drauf.

Hohe Kosten schmälern die Rendite

Bis zu 5 Prozent Rendite sollen die Studentena­part­ments bringen, die den Finanztest-Mitarbeitern angeboten wurden – „ganz konservativ gerechnet“, wie ein Vermittler der Post­bank versicherte. Mal ist in den bunten Prospekten von „Brutto­anfangs­rendite“ die Rede, mal heißt es „Miet­rendite“ oder schlicht „Rendite“.

Gemeint ist damit nur das Verhältnis der jähr­lichen Nettokaltmiete zum Kauf­preis. Kauf­neben­kosten sind ebenso wenig berück­sichtigt wie laufende Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung.

Rechnung ohne Steuer und Gebühren

Allein für die Grund­erwerb­steuer fallen je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kauf­preis an. Rund 1,5 Prozent kosten Notar- und Grund­buch­gebühren. Die Maklerprovision ist bei Neubauten meist im Preis drin, mitunter fällt sie auch zusätzlich an.

Dazu kommen laufende Kosten, die nicht auf die Mieter umleg­bar sind. Die Haus­verwaltung schlägt im Jahr mit 200 bis 280 Euro zu Buche. Wer sich nicht um Mietersuche, Wohnungs­abnahme und Kaution kümmern will, muss einen ähnlichen Betrag für die Verwaltung der Wohnung ausgeben.

Oft sind die Anleger verpflichtet, für mindestens drei oder fünf Jahre einem Mietpool beizutreten. Alle Miet­einnahmen landen dann in einem Topf, der nach Miteigentums­anteilen auf die Eigentümer aufgeteilt wird. Miet­ausfälle werden so auf alle Schultern verteilt. Die Verwaltung des Mietpools kostet beispiels­weise 6 Prozent der Miet­einnahmen.

Instandhaltung unter­schätzt

Unter­schätzt werden häufig die Instandhaltungs­kosten. Im Prospekt erfahren Anleger allenfalls die Höhe der Instandhaltungs­rück­lage, meist 6 Euro pro Quadrat­meter und Jahr. Das ist für Neubauten üblich. Doch die Rück­lage dient nur der Erhaltung des Gemein­schafts­eigentums. Die Instandhaltung der einzelnen Wohnungen, etwa die Erneuerung der Bodenbeläge oder sanitären Einrichtungen, kostet extra.

Anleger müssen außerdem berück­sichtigen, dass die Möbel für 6 000 bis 10 000 Euro spätestens nach zehn Jahren ersetzt werden müssen. Dafür sollten sie im Durch­schnitt mindestens 10 Prozent der Anschaffungs­kosten pro Jahr ansetzen. Das entspricht bis zu zwei Monats­mieten.

Von brutto zu netto nimmt die Miet­rendite deshalb deutlich ab. Für die Apart­ments, die Finanztest-Mitarbeitern angeboten wurden, bleiben bei einer seriösen Kalkulation der Kosten nur Nettomietrenditen von 2,8 bis 3,3 Prozent übrig.

„Sie dürfen die Wert­steigerungen nicht vergessen“, erklärte ein Makler, nachdem ihn ein Tester auf die eher schlappe Miet­rendite angesprochen hatte. „In zehn Jahren bekommen Sie außerdem 100 Euro mehr Miete im Monat.“

Makler sehen die Zukunft rosig

Die Makler sind Profis. Wer ihnen eine Weile zuhört, ist schnell über­zeugt, dass es mit den Preisen und Mieten nur nach oben gehen kann. Dabei ist nicht einmal sicher, ob der Anleger seine Wohnung in 10 oder 15 Jahren wenigs­tens zum Einstands­preis wieder verkaufen kann.

Die gealterte Immobilie wird dann weniger wert sein als ein Neubau. Um die Wert­minderung auszugleichen, müssten die Immobilien­preise im nächsten Jahr­zehnt deutlich steigen. Möglich ist das schon, aber keineswegs sicher.

Die Preise sind in den Unist­ädten schon heute auf hohem Niveau. Nach Ansicht der Bundes­bank sind Wohnungen in den Groß­städten sogar um 25 Prozent überbewertet. Da ist auch Luft nach unten.

Geburten­schwache Jahr­gänge

Auch die Zins­entwick­lung kann Anlegern beim Wieder­verkauf einen Strich durch die Rechnung machen. Heute geben sich Immobilien­anleger angesichts mikroskopischer Bank­zinsen oft schon mit Nettomietrenditen von 3 Prozent zufrieden. Das dürfte sich ändern, falls die Zinsen am Kapitalmarkt steigen und sich höhere Renditen schon mit sicheren Bundes­anleihen erzielen lassen. Vorsichtige Anleger gehen deshalb davon aus, dass sie den Verkaufs­preis im Verhältnis zur Miete in Zukunft nied­riger ansetzen müssen als heute.

Es wird auch nicht immer mehr Studenten geben, die sich um die Apart­ments reißen. Für die meisten kommen die Komforta­part­ments schon heute nicht infrage, weil sie sich die hohen Mieten nicht leisten können. Jetzt kommen die geburten­schwachen Jahr­gänge. Nach der Prognose der Kultus­minister­konferenz wird die Zahl der Studien­anfänger allmählich sinken.

Markt­führer mit Verlusten

Dass Studenten­wohn­heime keine risikolose Kapital­anlage sind, zeigt das Beispiel der Youniq AG. Der Konzern bewirt­schaftet bundes­weit rund 2 500 Studentena­part­ments und ist damit nach eigenen Angaben einer der führenden Anbieter. Der Geschäfts­bericht weist für 2013 einen Verlust von 51,4 Millionen Euro aus. Die Aktie, die im Mai 2009 noch mit 15 Euro an der Börse gehandelt wurde, war Ende Mai 2014 nur noch gut 1 Euro wert.