Steuertipps für Vermieter Special

Von A wie Abschreibung bis Z wie Zinsen: Je nach Einkommen und Immobilie können Vermieter schon im ersten Jahr mehr als 10 000 Euro Steuern sparen.

Eine Immobilie zum Vermieten bringt von Anfang an Steuer­vorteile. Eigentümer sparen jähr­lich einige tausend Euro – zum Beispiel durch Kreditzinsen und Reno­vierungs­kosten.

Ob sich eine Immobilie als Geld­anlage auszahlt, wissen Vermieter erst im Laufe der Zeit. Gegen­über dem Finanz­amt lohnt sich die Investition von Anfang an. Häufig können Vermieter schon im ersten Jahr einige tausend Euro Steuern sparen, wie das folgende Beispiel zeigt:

Beispiel Hauskauf: Paul Albers hat im März 2014 ein Einfamilien­haus gekauft. Er hat es reno­viert und vermietet die Immobilie seit Juli. Im zweiten Halb­jahr 2014 hat er 7 344 Euro Miet­einnahmen erzielt: in sechs Monaten jeweils 924 Euro Kaltmiete plus 300 Euro Neben­kosten.

Deutlich höher waren Albers’ Ausgaben: Für das vergangene Jahr kann er mehr als 40 000 Euro Werbungs­kosten abrechnen. Besonders viel kommt durch die Zinsen für den Immobilien­kredit und die Ausgaben für die Reno­vierungs­arbeiten zusammen.

Die Kosten einer Immobilie wirken sich für Albers und andere Vermieter sehr günstig aus, weil das Finanz­amt den Verlust mit anderen Einkünften, etwa aus einer angestellten Beschäftigung, verrechnet. Dadurch kann die Steuerlast deutlich sinken. Neuvermieter Albers und seine Frau sparen für 2014 mehr als 12 000 Euro Steuern.

Großer Posten: Kreditzinsen

Das Steuern­sparen fängt für Vermieter bei der Finanzierung der Immobilie an. Allein für ihr Darlehen können Investoren einiges beim Finanz­amt geltend machen. Für 2014 rechnet Albers immerhin 6 038 Euro ab.

Beispiel Kredit: Der Neuvermieter hat sein Haus für 280 000 Euro gekauft – 50 000 Euro waren Eigen­kapital, 230 000 Euro hat er sich von der Bank geliehen. Der Soll­zins für das Darlehen liegt bei 3,15 Prozent und ist für 20 Jahre fest­geschrieben.

Albers beginnt nicht sofort mit der Tilgung. Er hat ein Sondertilgungs­recht vereinbart, das er früher oder später ausüben kann. Bis dahin setzt er jedes Jahr die Zinsen für den vollen Kredit als Werbungs­kosten ab. Für die geliehenen 230 000 Euro sind das 7 245 Euro im Jahr. Im Jahr 2014 wurden die Zinsen aber erst­mals im März fällig. Daher wird das Finanz­amt nur 6 038 Euro (10/12 von 7 245 Euro) anerkennen.

Tipp: Sie dürfen nur die Zinsen als Werbungs­kosten geltend machen, nicht die Tilgungs­raten. Die gezahlten Zinsen entnehmen Sie den Bescheinigungen Ihrer Bank.

Viele Jahre hohe Werbungs­kosten

Steuertipps für Vermieter Special

Ein weiterer wichtiger Posten unter den Werbungs­kosten ist die Abschreibung für das Gebäude. Albers setzt dafür im ersten Jahr 3 947 Euro ab.

Wie viele Vermieter darf er jedes Jahr 2 Prozent des Kauf­preises für das Gebäude geltend machen. Für Häuser, die vor 1925 erbaut wurden, sind es 2,5 Prozent. Der Wert des Grund­stücks muss bei dieser Rechnung außen vor bleiben.

Im Ideal­fall wurden die Kauf­preise von Haus und Grund­stück gleich im Kauf­vertrag gesplittet. Dann bleibt das Finanz­amt an die Aufteilung gebunden, wenn der Wert für den Boden angemessen ist. Fehlt die Angabe des Gebäude­preises, wird der Boden­wert meist im „Sach­wert­verfahren“ ermittelt. Vermieter ziehen dann oft 20 Prozent vom Kauf­preis für den Boden ab.

Tipp: Den genauen Wert von Gebäude und Grund­stück können Sie mit einer Arbeits­hilfe des Bundes­finanz­ministeriums ermitteln (www.bundesfinanzministerium.de). Die Vorlage ist für Sie aber nicht bindend.

Auch Albers muss selbst ermitteln, welchen Gebäude­wert er abschreiben darf, weil im Über­gabever­trag nicht zwischen Haus und Grund­stück unterschieden wurde. Wenn er die Höhe der Abschreibungs­raten errechnet, darf er zusätzlich zum Kauf­preis Neben­kosten wie Grund­erwerb­steuer und Notar­kosten berück­sichtigen.

Beispiel Abschreibung: Das Haus von Paul Albers steht am Stadt­rand von Göttingen. Das Land Nieder­sachsen erhebt eine Grund­erwerb­steuer von 5 Prozent des Preises für Haus und Grund. Die fälligen 14 000 Euro (5 Prozent von 280 000) sowie 2 000 Euro für Gerichts- und Notar­gebühren hat Albers aus Erspar­nissen finanziert. Durch diese 16 000 Euro steigen die Abschreibungs­raten für sein vermietetes Einfamilien­haus etwas an:

Abschreibungs­kosten

Kauf­preis

28 000 Euro

Anschaffungs­neben­kosten

+ 16 000 Euro

Summe

296 000 Euro

Abzug des Preis­anteils für den Boden

(20 Prozent von 296000 Euro)

– 59 200 Euro

Immobilien­wert

236 800 Euro

      Albers kann einen Immobilien­wert von 236 800 Euro abschreiben. Künftig rechnet er also jedes Jahr 4 736 Euro (2 Prozent von 236 800 Euro) beim Finanz­amt ab.

      Für 2014 zählen aber nur die Monate seit dem Kauf Anfang März. Die Abschreibungs­rate für die zehn Monate beträgt 3 947 Euro (10/12 von 4 736 Euro).

      Tipp: Besitzen Sie ein Baudenkmal, eine Immobilie in einem Sanierungs­gebiet oder einem städte­baulichen Entwick­lungs­bereich, die Sie sanieren und vermieten? Dann können Sie neben dem Kauf­preis Ihre Sanierungs­kosten abschreiben. Das geht je nach Baujahr über 40 oder 50 Jahre – auf Antrag auch schneller:

      • im 1. bis 8. Jahr mit jeweils 9 Prozent und
      • im 9. bis 12. Jahr mit jeweils 7 Prozent.

      Voraus­setzung ist, dass die Denkmal­schutz­behörde die Arbeiten vor Beginn der Sanierung als notwendig und sinn­voll einstuft.

      Arbeiten am Haus abrechnen

      Auch wenn eine Immobilie kein Baudenkmal ist, bringen Ausgaben für Sanierung und Modernisierung einen Steuer­vorteil. Vermieter dürfen die Kosten mit Umsatz­steuer als Werbungs­kosten beim Finanz­amt geltend machen. Für das Jahr 2014 rechnet Vermieter Albers 24 800 Euro ab.

      Beispiel Sanierung: Der Göttinger hat für neue Türen und Böden 8 000 Euro bezahlt und 15 000 Euro für die Sanierung des Bades. Für Maler­arbeiten und andere Schön­heits­reparaturen waren 1 800 Euro fällig.

      Solche Ausgaben erhalten den Stan­dard einer Immobilie. Vermieter dürfen sie deshalb schnell absetzen: Sie rechnen sie entweder auf einen Schlag ab, oder verteilen sie gleich­mäßig über zwei bis fünf Jahre.

      Erhöhen die Baumaß­nahmen dagegen den Stan­dard oder die Nutz­fläche der Immobilie, bringen die Ausgaben nicht so kurz­fristig einen Steuer­vorteil. Dann müssen Vermieter die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt abschreiben. Diese lange Frist müssen sie einplanen, wenn sie beispiels­weise einen Kamin ins Wohn­zimmer ein- oder einen Wintergarten anbauen lassen.

      Tipp: Haben Sie sehr hohe Reno­vierungs­kosten oder müssen Sie in Zukunft deutlich mehr Einkommen versteuern? Dann kann es sich lohnen, Ausgaben für Arbeiten am Haus nicht auf einen Schlag, sondern über zwei bis fünf Jahre verteilt abzu­rechnen. Fragen Sie im Zweifel einen Steuerberater.

      Aufpassen in den ersten drei Jahren

      In den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf sollten Vermieter die Höhe ihrer Ausgaben für Sanierungs- und Modernisierungs­arbeiten unbe­dingt im Auge behalten. Sie dürfen diese nur dann über die kurze Dauer von ein bis fünf Jahren als Werbungs­kosten geltend machen, wenn ihre Ausgaben ohne Umsatz­steuer höchs­tens 15 Prozent der Gebäude­kosten ausmachen. Sonst müssen sie die Kosten doch über die lange Zeit von 40 oder 50 Jahren verteilen.

      Beispiel 15-Prozent-Grenze: Albers hatte für sein Haus den Wert von 236 800 Euro ermittelt. Er hält die 15-Prozent-Grenze ein, wenn er ohne Umsatz­steuer höchs­tens 35 520 Euro ausgibt. Mit 23 000 Euro für Fenster, Türen und Bad liegt er im Rahmen.

      Bei seiner Rechnung darf er die 1  800 Euro, die er für Schön­heits­reparaturen ausgegeben hat, außen vor lassen. Sie sind zwar Werbungs­kosten, zählen jedoch nicht zu den Sanierungs­arbeiten, die auf die 15-Prozent-Grenze ange­rechnet werden.

      Da der Göttinger vor­erst keine weiteren größeren Arbeiten am Haus plant, nutzt er die Möglich­keit, die bisher angefallenen 23 000 Euro für die Sanierung auf einen Schlag abzu­setzen. Seine Frau und er wollen sofort von dem Steuer­vorteil profitieren.

      Tipp: Nach den ersten drei Jahren entfällt die 15-Prozent-Grenze. Dann gilt:

      • Ausgaben für Arbeiten, die den Stan­dard erhalten, dürfen Sie sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen.
      • Kosten für Arbeiten, die den Stan­dard oder die Nutz­fläche erhöhen, können Sie bis zu 4 000 Euro im Jahr sofort abrechnen.

      Achtung: Wenn Sie gleich nach dem Kauf hohe Sanierungs- und Modernisierungs­kosten abrechnen, kann es sein, dass das Finanz­amt in den ersten drei Jahren Ihre Steuer­bescheide vorläufig erlässt. Es wartet ab, ob Sie die Grenze einhalten.

      Viele Posten machen sich bezahlt

      Vermieter können meist weitere Werbungs­kosten abrechnen, zum Beispiel die Ausgaben für Grund­steuer, Versicherungen und Heizöl Tabelle: Werbungskosten für Vermieter.

      Beispiel weitere Kosten: Albers hat für all das 5 200 Euro ausgegeben. Diese Summe zieht das Finanz­amt neben Abschreibung, Investitions­kosten und Kreditzinsen von seinen Miet­einnahmen ab, sodass sich ein Verlust von 32 641 Euro ergibt:

      Verlustrechnung für 2014

      Einnahmen (Miete + Neben­kosten)

      7 344 Euro

      Abschreibung für das Gebäude

      – 3 947 Euro

      Ausgaben für Reno­vierung, Sanierung und Schön­heits­reparaturen

      – 24 800 Euro

      Kreditzinsen

      – 6 038 Euro

      Übrige Werbungs­kosten

      – 5 200 Euro

      Verlust

      – 32 641 Euro

          Der Verlust senkt das zu versteuernde Einkommen von Albers und seiner Frau deutlich. Beträgt es nun beispiels­weise 62 359 anstatt 95 000 Euro, zahlt das Paar 12 331 Euro weniger Steuern und Solidaritäts­zuschlag.

          Tipp: Halten Sie Ihre Immobilie möglichst für mindestens zehn Jahre. Verkaufen Sie erst nach dieser Frist, profitieren Sie einmal mehr: Der Verkaufs­gewinn bleibt steuerfrei.

          Was tun, wenn die Mieter ausbleiben

          So gut wie bei Albers, der gleich Mieter gefunden hat, läuft es nicht immer. Steht eine Immobilie länger leer, müssen Vermieter dem Finanz­amt ihre Vermietungs­absicht belegen, damit die Behörde den Verlust anerkennt. Dabei helfen Nach­weise über Aufträge an Makler, Zeitungs­annoncen und Preis­nach­lässe an neue Mieter.

          Tipp: Haben Sie dennoch keinen Mieter gefunden, können Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde beantragen, dass Ihnen die Grund­steuer zumindest anteilig erlassen wird. In Berlin, Bremen und Hamburg ist das örtliche Finanz­amt zuständig. Für 2014 ist der Antrag bis zum 31. März 2015 möglich.

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