Steuertipps für Vermieter: Sparen bei Bau, Kauf und Instandset­zung

Dafür gibts Steuern zurück

Das Steuern­sparen fängt schon mit dem Kauf an. Notar­kosten für die Grund­schuld­bestellung zählen genauso als Werbungs­kosten wie Zinsen für den Immobilien­kredit. Die Abschreibung des Gebäudes über Jahr­zehnte ist ein weiterer dicker Posten in der Steuererklärung. Die meist hohen Kosten einer Reno­vierung können Vermieter ebenfalls absetzen. Auch kleinere Anschaffungen wie Gartengeräte zählen in der Steuererklärung. Zusätzlich fallen jedes Jahr laufende Posten wie die Ausgaben für Strom, Abwasser und Schorn­steinfeger an, die zusammen weitere hohe Erspar­nisse bringen.

Vermieter geben alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammen­hang mit ihrer Immobilie in der Steuererklärung an. Einnahmen sind neben der Miete Neben­kostenzahlun­gen, öffent­liche Zuschüsse und Entgelte für Stell­plätze oder Garagen. Davon werden die Aufwendungen als Werbungs­kosten abge­zogen. Sind sie größer als die Einnahmen, senkt der Verlust das restliche Einkommen – in den ersten Jahren oft deutlich.

Kauf­kosten und Kreditzinsen absetzen

Die meisten angehenden Vermieter nehmen für den Kauf von Haus oder Wohnung einen Kredit auf. Zinsen und Gebühren zählen als Werbungs­kosten. Es gilt das Jahr der Zahlung. Die Rück­zahlung des Kredits zählt nicht, Gebühren für einen Bauspar­vertrag schon.

Beim Kauf einer Immobilie fallen, je nach Bundes­land, einmalig zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises Grund­erwerb­steuer an. Es ist möglich, schon im Kauf­vertrag den Kauf­preis auf Grund­stück, Gebäude und Inventar, etwa Küche und Möbel, aufzuteilen. Für das Inventar fällt keine Grund­erwerb­steuer an. Gleiches gilt für die Instandhaltungs­rück­lage beim Kauf einer ­Eigentums­wohnung. Die örtliche Kommune verlangt jähr­lich Grund­steuer. Diese kann auf Mieter umge­legt werden.

Mit der Gebäude­abschreibung punkten

Den größten Posten macht über die Jahre die Abschreibung des Gebäudes aus. Jähr­lich können Vermieter 2 Prozent der Anschaffungs­kosten für das Gebäude abschreiben. Liegt das Baujahr vor 1925, sind es 2,5 Prozent.

Für die Berechnung der Anschaffungs­kosten müssen Vermieter den Kauf­preis für das Gebäude vom Preis des Bodens trennen, da sich ein Grund­stück nicht abnutzt. Notar­kosten, Grund­erwerb­steuer und Gebühren für die Grund­buch­eintragung zählen ebenfalls anteilig als Anschaffungs­kosten.

Wenn Vermieter erst­mals vermieten, teilen sie dazu den Kauf­preis in den Anteil für Gebäude und Boden auf. Dazu gab der Bundes­finanzhof Vermietern auf, den Wert von Boden und Gebäude zu ermitteln, ins Verhältnis zu setzen und so die Anschaffungs­kosten zu ermitteln (BFH, Az. IX R 86/97).

Die Finanz­verwaltung hat eine Arbeits­hilfe in Form einer Excel­tabelle veröffent­licht, mit der Vermieter die Trennung des Kauf­preises nach Gebäude und Boden selbst durch­führen können (bundesfinanzministerium.de/kaufpreisaufteilung). Einfacher ist es, wenn Vermieter den Gebäude­wert bereits im Kauf­vertrag fest­schreiben. Wenn der Wert nicht unrealistisch ist, muss das Finanz­amt ihn akzeptieren.

Tipp: Ausführ­liche Informationen zur Ermitt­lung der Anschaffungs­kosten finden Vermieter im kostenlosen Special Neue Regeln für die Afa-Abschreibung.

In manchen Fällen braucht es Sach­verständige

Mit dieser Schätz­hilfe können Vermieter sehen, ob der Rechner in ihrem Fall realistische Ergeb­nisse auswirft. Oder ob der Anteil von Grund und Boden am Kauf­preis zu hoch bewertet ist und so zu geringeren Abschreibungs­möglich­keiten führt. Bei Immobilien mit Besonderheiten oder sehr hohen Boden­preisen kann es sein, dass die Schät­zung des Rechners gar nicht passt. Vermieter können nach Auskunft des Bundes­finanzminis­teriums die Berechnung „sach­verständig begründet widerlegen“. In solchen Fällen ist es ratsam, eine begründete eigene Berechnung zu erstellen oder einen Sach­verständigen zu beauftragen, um das Finanz­amt von der eigenen Auffassung zu über­zeugen.

Sanierung von Denkmälern besonders attraktiv

Eine besonders hohe Abschreibung gibt es für die Sanierung von Baudenkmälern, Immobilien in Sanierungs­gebieten und städtebaulichen Entwick­lungs­bereichen. Neben dem Kauf­preis können Sie Sanierungs­kosten im ersten bis achten Jahr mit je 9 Prozent, im neunten bis zwölften Jahr mit je 7 Prozent abschreiben – falls die Denkmal­schutzbe­hörde mitzieht. Steuer­vorteile können Sie sogar geltend machen, wenn Ihnen die finanziellen Mittel zum Erwerb oder Bau der Immobilie von Verwandten geschenkt wurden (BFH, Az. IX R 26/15).

Güns­tige Mieten für Familien­angehörige

Auch Anleger, die ihrer Verwandt­schaft, Freunden oder Flücht­lingen mit einer preis­werten Bleibe unter die Arme greifen, genießen Steuer­vorteile. Bei einer verbilligten Wohnungs­vermietung darf die Miete bis zu 34 Prozent unter der orts­üblichen liegen und trotzdem können alle Werbungs­kosten in voller Höhe gegen­gerechnet werden. Unter der orts­üblichen Miete ist die für eine vergleich­bare Wohnungen erziel­bare Kaltmiete plus umlage­fähige Neben­kosten zu verstehen (BFH, Az. IX R 44/15).

Nach einem Urteil des Bundes­finanzhofs muss das Finanz­amt Steuer sparende Miet­verhält­nisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nach­wuchs mangels eigenem Einkommen die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen aber getrennt geleistet werden (BFH, Az. IX R 28/15). Machen Sie bei Ihrem Miet­vertrag mit nahen Familien­angehörigen alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden.

Verluste drücken die Steuerlast

Über­steigen die Werbungs­kosten die Miet­einnahmen, machen Vermieter steuerlich gesehen einen Verlust. Dieser lässt sich mit anderen Einkünften, etwa Arbeits­lohn, verrechnen und senkt so die Steuerlast. Um das Finanz­amt zu beteiligen, müssen Vermieter nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten: Selbst­ständige können mit Immobilien­verlusten eine Senkung ihrer Steuer­voraus­zahlungen verlangen.

Arbeit­nehmer haben die Möglich­keit, sich ihre Verluste als Frei­betrag bereits in ihre Lohn­steuer­daten (Elstam) eintragen zu lassen. Das geht sogar für zwei Jahre im Voraus. Den Frei­betrag muss der Arbeit­geber dann beim Gehalt steuer­mindernd berück­sichtigen.

Was tun bei Leerstand?

Für Haus oder Wohnung konnten Sie keinen Mieter finden? Nach einiger Zeit guckt das Finanz­amt bei Leerstand genauer hin. Geprüft wird dann, die sogenannte Einkünf­teerzielungs­absicht. Das Amt prüft also, ob Sie tatsäch­lich noch vermieten wollen. Unpro­blematisch vorüber­gehende Zeiten, etwa bei einem Mieter­wechsel oder Reno­vierungen. Glaubt das Finanz­amt die Vermietungs­absicht nicht, müssen Vermieter nach­weisen, dass sie diese noch haben.

Ernst­hafte und nach­haltige Vermietungs­bemühungen können etwa mit Rechnungen für Zeitungs­inserate, Makler oder Gesprächen und Treffen mit potenziellen Mietern nachgewiesen werden.

Ferien­wohnungen absetzen

Leerstand ist auch bei der Vermietung von Ferien­wohnungen oder -häusern ein Thema. Saison­abhängig bleibt eine Auslastung über das ganze Jahr meist nur ein Wunsch. Trotzdem wollen Eigentümer und Vermieter natürlich alle Kosten rund um die Ferien­wohnung von Steuer absetzen.

Auch hier müssen Vermieter das Finanz­amt von ihrer Absicht über­zeugen, mit der Vermietung Einkünfte erzielen zu wollen. Daran zweifelt das Finanz­amt, wenn die Ferien­immobilie häufig selbst genutzt wird. Darauf sollten Vermieter also besser verzichten und die Ferien­wohnung ausschließ­lich für die Vermietung an Fremde bereithalten. Den vollen Werbungs­kosten­abzug sichert meist, wenn die Vermietung der Ferien­wohnung einer Vermietungs­firma über­tragen wurde und eine Eigennut­zung vertraglich ausgeschlossen ist.

Reno­vierungs­kosten gut planen

Nicht nur bei der Anschaffung, sondern auch bei Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie haben Vermieter Ausgaben, die sie absetzen können. In den ersten drei Jahren sollten sie die Höhe ihrer Aufwendungen für Sanierung und Modernisierung allerdings nicht aus den ­Augen verlieren, wenn sie diese möglichst schnell beim Finanz­amt abrechnen wollen.

Über­steigen die Kosten ohne Umsatz­steuer 15 Prozent des Gebäude­werts, zählen sie zu den Anschaffungs­kosten und müssen über 40 oder 50 Jahre abge­schrieben werden. In der Gesamt­rechnung zählen auch Schön­heits­reparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Farb­anstrich für die Wände mit.

Unerwartete, hohe Reno­vierungs­kosten, die inner­halb von drei Jahren nach einem Immobilienkauf anfallen, können Vermieter nur mit dem Kauf­preis über viele Jahre abschreiben. Das entschied der Bundes­finanzhof (Az. IX R 41/17). Die Kosten sofort als Erhaltungs­aufwand abzu­setzen, ist nicht möglich. Der zugrunde liegende Fall: Zwei Jahre nachdem ein Ehepaar eine Eigentums­wohnung gekauft hatte, starb die lang­jährige Mieterin. Um die Wohnung weitervermieten zu können, ließ das Ehepaar sie für 12 406 Euro reno­vieren. Das Amt stufte davon 11 978 Euro als anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten ein, unter anderem für die Erneuerung von Bad und Fens­tern. Diese lassen sich nur zusammen mit dem Kauf­preis des Gebäudes über die Nutzungs­dauer abschreiben. Sofort abzieh­bar sind dagegen Kosten für kleinere Erhaltungs­maßnahmen wie Maler­arbeiten. Im Fall akzeptierte das Amt 428 Euro für Kleinmaterial und Ersatz­teile.

Nach drei Jahren einfacher

Sind die ersten drei Jahre nach dem Kauf vorbei, wird es einfacher. Investitionen, die den Stan­dard erhalten, dürfen Vermieter dann sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen.

Ausgaben, die den Stan­dard oder die Nutz­fläche erhöhen, können Vermieter bis zu 4 000 Euro pro Jahr sofort abrechnen. Eine Erhöhung des Stan­dards bringt etwa der Einbau einer Fußbodenhei­zung.

Achtung bei neuen Einbau­küchen: Kosten für die voll­ständige Erneuerung mit Spüle, Herd und Einbau­mö­beln sind nach einem Urteil des Bundes­finanzhofs nicht mehr als Erhaltungs­aufwand und somit als Werbungs­kosten sofort abzieh­bar, sondern müssen als einheitliches Wirt­schafts­gut über zehn Jahre abge­schrieben werden (BFH, Az. IX R 14/15).

Steuer­abzug: Von Abwasser bis Grund­steuer

Dauer­haft haben Vermieter Ausgaben für ­Betriebs­kosten. Dazu gehören Kosten für Allgemein­strom, Müll­abfuhr, Wasser, Abwasser, Schorn­steinfeger, Winter­dienst, Kanalrei­nigung, Haus­reinigung, Gemein­schafts­antenne oder Kabel­anschluss.

Auch fast alle anderen Ausgaben rund um die Vermietung sind absetz­bar. Die Kosten für Verwaltung und Hausmeister lassen sich genauso angeben wie Büro­kosten, etwa für Telefonate, Schreibwaren, Mustermiet­verträge, Maklergebühren, Inserate, Vermietersoftware und Konto­führungs­kosten. Gleiches gilt für Beiträge für Gebäude­versicherungen und dem Grundstücks­rechts­schutz. Auch Grund­steuern sind für Vermieter absetz­bar.

Selbst Fahrt­kosten lassen sich abrechnen

Müssen Vermieter bei ihrer Wohnung nach dem Rechten sehen oder für eine Wohnungs­über­gabe zur Immobilie fahren, können sie ihre Fahrt­kosten angeben. Abzieh­bar sind die tatsäch­lichen Kosten oder 30 Cent je Kilo­meter für Hin- und Rück­fahrt mit dem Auto.

So viel akzeptiert das Finanz­amt aber nur bei gelegentlichen Besu­chen. Bei ständigen Fahrten zur Immobilie, etwa für Sanierungs­arbeiten, erkennt das Finanz­amt nur die Entfernungs­pauschale an – also lediglich 30 Cent je Kilo­meter der einfachen Strecke (BFH, Az. IX R 18/15).

Gartengeräte sofort absetzen

Gehört zur Immobilie ein Garten, sind für die Pflege meist teure Gartengeräte nötig. Liegt der Preis in­klusive Mehr­wert­steuer unter 487,90 Euro (952 Euro ab der Steuererklärung für 2018), dürfen Vermieter die Ausgaben für Rasenmäher oder Heckenschere ­sofort abschreiben. Bei ­darüber liegendem Anschaffungs­wert verteilen sie die ­Abschreibung über neun Jahre.

Darlehens­zinsen

Eine dicke Steuererspar­nis bringen vor allem Kreditzinsen. Bei einem persönlichen Steu­ersatz von 42 Prozent und 2 Prozent Nominalzins kostet geliehenes Geld nach Steuern nur noch 1,16 Prozent. Wenn Ihre Kreditrate sowohl Zinsen als auch die Tilgung enthält, geben Sie in der Steuer­erklärung die Zinsen an, die Ihnen Ihre Bank bescheinigt hat.

Kosten für die Grund­schuld­bestellung

Kosten können Sie abziehen, nicht aber Prämien für eine Risiko­lebens­versicherung (BFH, Az. IX R 35/14).

Abschreibung Gebäude­kosten

Die Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten für das ­Gebäude werden über 40 oder 50 Jahre ab­geschrieben. Anteilige Neben­kosten wie Makler- und Notar­kosten, Grund­erwerb­steuer und Gerichts­gebühren erhöhen die Abschreibung. Für den Grund­stücks­erwerb gibt es keine Abschreibung. Investitionen in Außen­anlagen wie Draht­zäune können über 17 Jahre, Holz­zäune über 5 und Hofpflaster zwischen 9 und 19 Jahren (je nach Belag) abge­schrieben werden.

Frei­stellungs­bescheinigung

Vermieten Sie mehr als zwei Wohnungen, müssen Sie sich von Hand­werkern eine Frei­stellungs­bescheinigung des Finanz­amtes geben lassen. Ansonsten müssen Sie 15 Prozent Bauabzugs­teuer von der Rechnungs­summe einbehalten und abführen.

Prozess­kosten

Es zählenSteuerberatungs-, Anwalts- und Prozess­kosten, die in Verbin­dung mit der Vermietung und den Miet­einkünften angefallen sind.

Fahrt­kosten zum Miet­objekt

Als Vermieter dürfen Sie Fahrt­kosten zum Miet­objekt geltend machen, wenn Sie in Ihrer Immobilie nach dem Rechten sehen, Zähler ablesen, Reparaturen durch­führen oder im Baumarkt Werk­zeug und Baustoffe beschaffen. Abzieh­bar sind entweder die tatsäch­lichen Kosten für Hin- und Rück­fahrten oder pauschal 30 Cent pro Kilo­meter mit dem Auto. Der Abzug der tatsäch­lichen Kosten gilt aber nur für gelegentliche Besuche vor Ort. Fahren Sie dagegen ständig zu Ihrer Immobilie, um etwa umfang­reiche Sanierungen vorzunehmen, akzeptiert das Finanz­amt nur die Entfernungs­pauschale – also 0,30 Euro je Kilo­meter der einfachen Strecke (BFH, Az. IX R 18/15).

Betriebs­kosten des Miet­objekts

Dazu gehören Kosten für Allgemein­strom, Müll­abfuhr, Wasser, Abwasser, Warm­wasser, Schorn­steinfeger, Kanal- und Straßenreinigung, Treppen- und Haus­reinigung, Fahr­stuhl, Garten­pflege, Gemein­schafts­antenne, Kabel­anschluss.

Geld­beschaffungs­kosten

Sie können Abschluss­gebühren für Bauspar­verträge, Kosten für Wert­ermitt­lungs­gut­achten, Notar- und Grund­buch­kosten für den Eintrag einer Hypothek oder Grund­schuld in der Steuererklärung geltend machen.

Steuern, Versicherung

Gezahlte Steuern, etwa Grund- und Zweit­wohnung­steuer, Beiträge für Gebäude­versicherungen und Grundstücks­rechts­schutz.

Kosten für den Haus- und Wohnungs­verwalter

Sie können Kosten für den Haus- und Wohnungs­verwalter sowie den Hausmeister abrechnen.

Ausgaben für Gartengeräte

Die Sofort­abschreibung ist möglich bei einem Nettokauf­preis von bis zu 800 Euro (2017 noch 410 Euro). Bei darüber liegendem Anschaffungs­wert verteilen Sie die Abschreibung über neun Jahre.

Arbeits­zimmer

Wenn der Raum zur Immobilien­verwaltung genutzt wird, können Sie ihn absetzen.

Instandset­zung, Modernisierung

In den ersten drei Jahren nach dem Kauf sollten Sie die Höhe Ihrer Ausgaben für Sanierung und Modernisierung nicht aus den Augen verlieren. Sie dürfen diese über ein bis fünf Jahre geltend machen – aber nur, wenn sie ohne Umsatz­steuer höchs­tens 15 Prozent der Gebäude­kosten ausmachen. Ansonsten sind die Kosten über 40 oder 50 Jahre zu verteilen (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, Anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten). Das gilt sogar, wenn die Kosten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstanden sind, etwa der Energiespar­ver­ordnung (FG Münster, Az. 13 K 3335/12 E). Der Bundes­finanzhof hat in drei Grund­satz­entscheidungen alle in der gesetzlichen Drei­jahres­frist anfallenden Reno­vierungs­arbeiten, die mehr als 15 Prozent der Nettoanschaffungs­kosten des Gebäudes betragen, den anschaffungs­nahen Aufwendungen zuge­ordnet. Dazu zählen auch ganz normale Schön­heits­reparaturen, die der Vermieter trägt. Folge: Die Kosten können nur als Herstellungs­kosten abge­schrieben werden. Nur Wartungs­kosten und vergleich­bare Aufwendungen sind sofort abzugs­fähig (BFH, Az. IX R 15/15 und BFH, Az. IX R 22/15 sowie BFH, Az. IX R 25/14). Die Urteile sind für alle offenen Fälle anzu­wenden. Es gilt aber eine Über­gangs­regelung: Vermieter, die bis Ende 2016 eine Immobilie gekauft haben, können sich auf das bisherige, eventuell güns­tigere Recht berufen.

Reno­vierungs­kosten wegen Mietnomaden

Wer auf Mietnomaden herein­fällt und seine kurz zuvor gekaufte Wohnung reno­vieren muss, kann die Kosten auch über die Grenze für anschaffungs­nahen Aufwand hinaus sofort abziehen (BFH, Az. IX R 6/16). Eventuell erlässt das Finanz­amt Steuer­bescheide in den ersten drei Jahren vorläufig, weil es zunächst abwartet, ob Sie die 15-Prozent-Grenze einhalten.

Übrige Werbungs­kosten

Es zählen Büro­kosten, etwa für Telefonate, Schreibwaren, Mustermiet­verträge, Inserate, Vermietersoftware, die PC-Nutzung zur Immobilien­verwaltung, außerdem Beitrag für Haus- und Grund­besitzer­ver­ein, Konto­führungs­kosten, Maklerprovision für Vermietung, Reise­kosten wie Fahrten zum Baumarkt oder zur Immobilie für Wohnungs­über­gaben (30 Cent je gefahrener Kilo­meter).

Wieder­verkauf

Wer seine Immobilie inner­halb von zehn Jahren wieder verkauft, muss Gewinn und erhaltene Abschreibung versteuern. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungs­geschäften verrechnen, wie dem Verkauf von Antiquitäten oder Immobilien. Wer inner­halb der zehn Jahre mit Verlust verkauft, kann die Vorfälligkeits­entschädigung für die vorzei­tige Ablösung des Darlehens absetzen.

Haben Sie mit dem Verkaufs­erlös Darlehen für andere Miet­objekte getilgt, zählen auch beim Verkauf angefallene Maklerkosten – und zwar als Werbungs­kosten für die Vermietung der anderen Immobilien (BFH, Az. IX R 22/13). Auch eine Vorfälligkeits­entschädigung zählt dazu, wenn Sie weiter vermieten und nur in einen güns­tigeren Kredit umge­schuldet haben. Haben Sie die Entschädigung aber gezahlt, weil Sie die Immobilie lasten- und steuerfrei verkaufen wollten, bringt sie keinen Steuer­vorteil (BFH, Az. IX R 42/13). Verkaufen Sie nach Ablauf der zehn Jahre, können Sie Zinsen für Rest­kredite als nach­trägliche Werbungs­kosten abziehen (BFH, Az. IX R 45/13) − jedoch nur, wenn Sie die Verbindlich­keiten nicht durch den Verkauf tilgen können und Sie Ihre Vermietungs­absicht nicht vor Verkauf aufgegeben haben (BFH, Az. IX R 37/12).