Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, erzielt mit den Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das erhöht zwar das steuerpflichtige Einkommen. Doch dafür haben Vermieter beim Werbungskostenabzug viele Gestaltungsmöglichkeiten. Sie können fast alle Kosten für die vermietete Immobilie absetzen, im Gegensatz zu Selbstnutzern sogar Darlehenszinsen. Das Finanzamt unterstützt Bau, Kauf und Instandsetzung.
Das Wichtigste in Kürze
Das müssen Sie als Vermieter wissen
Anlage V. Wenn Sie eine Immobile vermieten, müssen Sie bei der Steuererklärung auch die Anlage V ausfüllen und abgeben. Das Formular ist sehr detailliert. Auf der Vorderseite tragen Sie Ihre Einnahmen etwa Mieten, Umlagen, Zuschüsse ein; auf der Rückseite alle Ausgaben wie Gebäudeabschreibung, Darlehenszinsen, Betriebs- und Verwaltungskosten.
Gebäudeabschreibung (AfA). Sie ist – vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung der Immobilie – besonders lukrativ. Sie schreiben die anteiligen Anschaffungskosten für ein Gebäude ab, das Grundstück nutzt sich nicht ab. Die AfA, in der Regel 2 Prozent über 50 Jahre (2,5 Prozent für vor 1925 erbaute Gebäude), ziehen Sie von Ihren Einnahmen aus der Vermietung ab. Umso höher die Afa, umso besser.
Werbungskostenabzug. Ihre Ausgaben rund um das Vermietungsobjekt (Werbungskosten) setzen Sie in dem Jahr von der Steuer ab, in dem Sie diese bezahlt haben. Abziehbar sind: Laufende Kosten, Darlehenszinsen, Renovierungskosten und Gebäudeabschreibung.
Verluste. Übersteigen Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen, machen Sie steuerlich gesehen einen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren Einnahmen, etwa Ihrem Gehalt, verrechnen. Da spart Steuern.
Verbilligte Vermietung. Eine absichtliche verbilligte Vermietung, um Verluste zu erzielen, lässt das Finanzamt nicht durchgehen. Vermieter, die ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen wollen, dürfen Werbungskosten nur dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
Alle Details zur Steuererklärung. Mieteinnahmen sind nicht alles. Im Ratgeber Steuern von Finanztest finden sie alle Details, die Sie wissen müssen.
Als Vermieter von Anfang an Steuern sparen
Ob sich eine Immobilie als Geldanlage auszahlt, wissen Vermieter erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. Niedrige Zinsen, steigende Immobilienpreise bringen viele auf die Idee, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Ob sich die Geldanlage lohnt, lässt sich vorher schwer abschätzen. Planbar sind für Vermieter hingegen Steuerersparnisse. Sie können alle Kosten rund um Haus oder Wohnung absetzen.
Dafür gibts Steuern zurück
Das Steuernsparen fängt schon mit dem Kauf an. Notarkosten für die Grundschuldbestellung zählen genauso als Werbungskosten wie Zinsen für den Immobilienkredit. Die Abschreibung des Gebäudes über Jahrzehnte ist ein weiterer dicker Posten in der Steuererklärung. Die meist hohen Kosten einer Renovierung können Vermieter ebenfalls absetzen. Auch kleinere Anschaffungen wie Gartengeräte zählen in der Steuererklärung. Zusätzlich fallen jedes Jahr laufende Posten wie die Ausgaben für Strom, Abwasser und Schornsteinfeger an, die zusammen weitere hohe Ersparnisse bringen.
Vermieter geben alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit ihrer Immobilie in der Steuererklärung an. Einnahmen sind neben der Miete Nebenkostenzahlungen, öffentliche Zuschüsse und Entgelte für Stellplätze oder Garagen. Davon werden die Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen. Sind sie größer als die Einnahmen, senkt der Verlust das restliche Einkommen – in den ersten Jahren oft deutlich.
Kaufkosten und Kreditzinsen absetzen
Die meisten angehenden Vermieter nehmen für den Kauf von Haus oder Wohnung einen Kredit auf. Zinsen und Gebühren zählen als Werbungskosten. Es gilt das Jahr der Zahlung. Die Rückzahlung des Kredits zählt nicht, Gebühren für einen Bausparvertrag schon.
Beim Kauf einer Immobilie fallen, je nach Bundesland, einmalig zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises Grunderwerbsteuer an. Es ist möglich, schon im Kaufvertrag den Kaufpreis auf Grundstück, Gebäude und Inventar, etwa Küche und Möbel, aufzuteilen. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleiches gilt für die Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Die örtliche Kommune verlangt jährlich Grundsteuer. Diese kann auf Mieter umgelegt werden.
Mit der Gebäudeabschreibung punkten
Den größten Posten macht über die Jahre die Abschreibung des Gebäudes aus. Jährlich können Vermieter 2 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben. Liegt das Baujahr vor 1925, sind es 2,5 Prozent.
Für die Berechnung der Anschaffungskosten müssen Vermieter den Kaufpreis für das Gebäude vom Preis des Bodens trennen, da sich ein Grundstück nicht abnutzt. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Grundbucheintragung zählen ebenfalls anteilig als Anschaffungskosten.
Wenn Vermieter erstmals vermieten, teilen sie dazu den Kaufpreis in den Anteil für Gebäude und Boden auf. Dazu gab der Bundesfinanzhof Vermietern auf, den Wert von Boden und Gebäude zu ermitteln, ins Verhältnis zu setzen und so die Anschaffungskosten zu ermitteln (BFH, Az. IX R 86/97).
Die Finanzverwaltung hat eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, mit der Vermieter die Trennung des Kaufpreises nach Gebäude und Boden selbst durchführen können (bundesfinanzministerium.de/kaufpreisaufteilung) – Diese steht derzeit aber beim Bundesfinanzhof auf dem Prüfstand (BFH, Az. IX R 26/19). Einfacher ist es, wenn Vermieter den Gebäudewert bereits im Kaufvertrag festschreiben. Wenn der Wert nicht unrealistisch ist, muss das Finanzamt ihn akzeptieren.
Tipp: Ausführliche Informationen zur Ermittlung der Anschaffungskosten finden Vermieter im kostenlosen Special Neue Regeln für die Afa-Abschreibung.
In manchen Fällen braucht es Sachverständige
Mit dieser Schätzhilfe können Vermieter sehen, ob der Rechner in ihrem Fall realistische Ergebnisse auswirft. Oder ob der Anteil von Grund und Boden am Kaufpreis zu hoch bewertet ist und so zu geringeren Abschreibungsmöglichkeiten führt. Bei Immobilien mit Besonderheiten oder sehr hohen Bodenpreisen kann es sein, dass die Schätzung des Rechners gar nicht passt. Vermieter können nach Auskunft des Bundesfinanzministeriums die Berechnung „sachverständig begründet widerlegen“. In solchen Fällen ist es ratsam, eine begründete eigene Berechnung zu erstellen oder einen Sachverständigen zu beauftragen, um das Finanzamt von der eigenen Auffassung zu überzeugen.
Sanierung von Denkmälern besonders attraktiv
Eine besonders hohe Abschreibung gibt es für die Sanierung von Baudenkmälern, Immobilien in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Neben dem Kaufpreis können Sie Sanierungskosten im ersten bis achten Jahr mit je 9 Prozent, im neunten bis zwölften Jahr mit je 7 Prozent abschreiben – falls die Denkmalschutzbehörde mitzieht. Steuervorteile können Sie sogar geltend machen, wenn Ihnen die finanziellen Mittel zum Erwerb oder Bau der Immobilie von Verwandten geschenkt wurden (BFH, Az. IX R 26/15).
Mietwohnraum schaffen und Steuern sparen
Seit August 2019 gilt die Sonderabschreibung für neu gebaute Mietwohnungen. Wenn Sie eine neue Wohnung bauen, bis zum Ende des Fertigstellungsjahres kaufen oder in Gebäuden neuen Wohnraum schaffen, können Sie vier Jahre lang je 5 Prozent der Gebäudekosten als Sonderabschreibung absetzen. Und das zusätzlich zur normalen Abschreibung von 2 Prozent im Jahr.
Die Sonderabschreibung gilt nur für vier Jahre und ist auf 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Um davon profitieren zu können, müssen Sie allerdings einige Bedingungen einhalten:
- Bei Neubauten müssen Sie den Bauantrag zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 eingereicht haben.
- Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3 000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Bei den Anschaffungskosten zählen Erwerbsnebenkosten mit.
- Sie müssen als Eigentümer im Jahr der Fertigstellung und den folgenden neun Jahren vermieten. Verkaufen Sie die Wohnungen innerhalb der Frist, ziehen selbst ein, lassen Sie leerstehen oder stellen auf eine kurzfristige Vermietung an Feriengäste um, verlieren Sie die steuerliche Förderung rückwirkend.
Die Sonderabschreibung gibt es für das Fertigstellungsjahr und die folgenden drei Jahre, allerdings höchstens bis Ende 2026.
Günstige Mieten für Familienangehörige
Auch Anleger, die ihrer Verwandtschaft, Freunden oder Flüchtlingen mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, genießen Steuervorteile. Bei einer verbilligten Wohnungsvermietung darf die Miete bis zu 34 Prozent unter der ortsüblichen liegen und trotzdem können alle Werbungskosten in voller Höhe gegengerechnet werden. Unter der ortsüblichen Miete ist die für eine vergleichbare Wohnungen erzielbare Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten zu verstehen (BFH, Az. IX R 44/15).
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs muss das Finanzamt Steuer sparende Mietverhältnisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nachwuchs mangels eigenem Einkommen die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH, Az. IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen aber getrennt geleistet werden (BFH, Az. IX R 28/15). Machen Sie bei Ihrem Mietvertrag mit nahen Familienangehörigen alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden.
Verluste drücken die Steuerlast
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, machen Vermieter steuerlich gesehen einen Verlust. Dieser lässt sich mit anderen Einkünften, etwa Arbeitslohn, verrechnen und senkt so die Steuerlast. Um das Finanzamt zu beteiligen, müssen Vermieter nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten: Selbstständige können mit Immobilienverlusten eine Senkung ihrer Steuervorauszahlungen verlangen.
Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Verluste als Freibetrag bereits in ihre Lohnsteuerdaten (Elstam) eintragen zu lassen. Das geht sogar für zwei Jahre im Voraus. Den Freibetrag muss der Arbeitgeber dann beim Gehalt steuermindernd berücksichtigen.
Was tun bei Leerstand?
Für Haus oder Wohnung konnten Sie keinen Mieter finden? Nach einiger Zeit guckt das Finanzamt bei Leerstand genauer hin. Geprüft wird dann, die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht. Das Amt prüft also, ob Sie tatsächlich noch vermieten wollen. Unproblematisch vorübergehende Zeiten, etwa bei einem Mieterwechsel oder Renovierungen. Glaubt das Finanzamt die Vermietungsabsicht nicht, müssen Vermieter nachweisen, dass sie diese noch haben.
Ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen können etwa mit Rechnungen für Zeitungsinserate, Makler oder Gesprächen und Treffen mit potenziellen Mietern nachgewiesen werden.
Ferienwohnungen absetzen
Leerstand ist auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder -häusern ein Thema. Saisonabhängig bleibt eine Auslastung über das ganze Jahr meist nur ein Wunsch. Trotzdem wollen Eigentümer und Vermieter natürlich alle Kosten rund um die Ferienwohnung von Steuer absetzen.
Auch hier müssen Vermieter das Finanzamt von ihrer Absicht überzeugen, mit der Vermietung Einkünfte erzielen zu wollen. Daran zweifelt das Finanzamt, wenn die Ferienimmobilie häufig selbst genutzt wird. Darauf sollten Vermieter also besser verzichten und die Ferienwohnung ausschließlich für die Vermietung an Fremde bereithalten. Den vollen Werbungskostenabzug sichert meist, wenn die Vermietung der Ferienwohnung einer Vermietungsfirma übertragen wurde und eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen ist.
Renovierungskosten gut planen
Nicht nur bei der Anschaffung, sondern auch bei Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie haben Vermieter Ausgaben, die sie absetzen können. In den ersten drei Jahren sollten sie die Höhe ihrer Aufwendungen für Sanierung und Modernisierung allerdings nicht aus den Augen verlieren, wenn sie diese möglichst schnell beim Finanzamt abrechnen wollen.
Übersteigen die Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent des Gebäudewerts, zählen sie zu den Anschaffungskosten und müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden. In der Gesamtrechnung zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Farbanstrich für die Wände mit.
Unerwartete, hohe Renovierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach einem Immobilienkauf anfallen, können Vermieter nur mit dem Kaufpreis über viele Jahre abschreiben. Das entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 41/17). Die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abzusetzen, ist nicht möglich. Der zugrunde liegende Fall: Zwei Jahre nachdem ein Ehepaar eine Eigentumswohnung gekauft hatte, starb die langjährige Mieterin. Um die Wohnung weitervermieten zu können, ließ das Ehepaar sie für 12 406 Euro renovieren. Das Amt stufte davon 11 978 Euro als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein, unter anderem für die Erneuerung von Bad und Fenstern. Diese lassen sich nur zusammen mit dem Kaufpreis des Gebäudes über die Nutzungsdauer abschreiben. Sofort abziehbar sind dagegen Kosten für kleinere Erhaltungsmaßnahmen wie Malerarbeiten. Im Fall akzeptierte das Amt 428 Euro für Kleinmaterial und Ersatzteile.
Nach drei Jahren einfacher
Sind die ersten drei Jahre nach dem Kauf vorbei, wird es einfacher. Investitionen, die den Standard erhalten, dürfen Vermieter dann sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen.
Ausgaben, die den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, können Vermieter bis zu 4 000 Euro pro Jahr sofort abrechnen. Eine Erhöhung des Standards bringt etwa der Einbau einer Fußbodenheizung.
Achtung bei neuen Einbauküchen: Kosten für die vollständige Erneuerung mit Spüle, Herd und Einbaumöbeln sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht mehr als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten sofort abziehbar, sondern müssen als einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre abgeschrieben werden (BFH, Az. IX R 14/15).
Steuerabzug: Von Abwasser bis Grundsteuer
Dauerhaft haben Vermieter Ausgaben für Betriebskosten. Dazu gehören Kosten für Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Schornsteinfeger, Winterdienst, Kanalreinigung, Hausreinigung, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss.
Auch fast alle anderen Ausgaben rund um die Vermietung sind absetzbar. Die Kosten für Verwaltung und Hausmeister lassen sich genauso angeben wie Bürokosten, etwa für Telefonate, Schreibwaren, Mustermietverträge, Maklergebühren, Inserate, Vermietersoftware und Kontoführungskosten. Gleiches gilt für Beiträge für Gebäudeversicherungen und dem Grundstücksrechtsschutz. Auch Grundsteuern sind für Vermieter absetzbar.
Selbst Fahrtkosten lassen sich abrechnen
Müssen Vermieter bei ihrer Wohnung nach dem Rechten sehen oder für eine Wohnungsübergabe zur Immobilie fahren, können sie ihre Fahrtkosten angeben. Abziehbar sind die tatsächlichen Kosten oder 30 Cent je Kilometer für Hin- und Rückfahrt mit dem Auto.
So viel akzeptiert das Finanzamt aber nur bei gelegentlichen Besuchen. Bei ständigen Fahrten zur Immobilie, etwa für Sanierungsarbeiten, erkennt das Finanzamt nur die Entfernungspauschale an – also lediglich 30 Cent je Kilometer der einfachen Strecke (BFH, Az. IX R 18/15).
Gartengeräte sofort absetzen
Gehört zur Immobilie ein Garten, sind für die Pflege meist teure Gartengeräte nötig. Liegt der Preis inklusive Mehrwertsteuer unter 487,90 Euro (952 Euro ab der Steuererklärung für 2018), dürfen Vermieter die Ausgaben für Rasenmäher oder Heckenschere sofort abschreiben. Bei darüber liegendem Anschaffungswert verteilen sie die Abschreibung über neun Jahre.
Diese Posten rechnen Sie in der Steuererklärung ab
Sie müssen Ihre gesamten Mieteinnahmen in der Anlage V abrechnen. Dazu gehören auch Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostennachzahlungen, öffentliche Zuschüsse und Entgelte für Werbeflächen, Stellplätze, Mobilfunkantennen, WLan-Hotspots und Garagen. Eine Mietkaution zählt dagegen nicht. Erst wenn Sie diese nutzen, um nicht gezahlte Mieten auszugleichen oder vom Mieter verursachte Schäden zu ersetzen, müssen Sie die Kaution einbeziehen.
Noch wichtiger für Sie ist die Rückseite der Anlage V. Darin setzen Sie sämtliche Ausgaben als Werbungskosten ab und ziehen diese später von Ihren Einnahmen ab.
Darlehenszinsen
Eine dicke Steuerersparnis bringen vor allem Kreditzinsen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und 2 Prozent Nominalzins kostet geliehenes Geld nach Steuern nur noch 1,16 Prozent. Wenn Ihre Kreditrate sowohl Zinsen als auch die Tilgung enthält, geben Sie in der Steuererklärung die Zinsen an, die Ihnen Ihre Bank bescheinigt hat.
Kosten für die Grundschuldbestellung
Kosten können Sie abziehen, nicht aber Prämien für eine Risikolebensversicherung (BFH, Az. IX R 35/14).
Abschreibung Gebäudekosten
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude werden über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben. Anteilige Nebenkosten wie Makler- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren erhöhen die Abschreibung. Für den Grundstückserwerb gibt es keine Abschreibung. Investitionen in Außenanlagen wie Drahtzäune können über 17 Jahre, Holzzäune über 5 und Hofpflaster zwischen 9 und 19 Jahren (je nach Belag) abgeschrieben werden.
Freistellungsbescheinigung
Vermieten Sie mehr als zwei Wohnungen, müssen Sie sich von Handwerkern eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes geben lassen. Ansonsten müssen Sie 15 Prozent Bauabzugsteuer von der Rechnungssumme einbehalten und abführen.
Prozesskosten
Es zählenSteuerberatungs-, Anwalts- und Prozesskosten, die in Verbindung mit der Vermietung und den Mieteinkünften angefallen sind.
Fahrtkosten zum Mietobjekt
Als Vermieter dürfen Sie Fahrtkosten zum Mietobjekt geltend machen, wenn Sie in Ihrer Immobilie nach dem Rechten sehen, Zähler ablesen, Reparaturen durchführen oder im Baumarkt Werkzeug und Baustoffe beschaffen. Abziehbar sind entweder die tatsächlichen Kosten für Hin- und Rückfahrten oder pauschal 30 Cent pro Kilometer mit dem Auto. Der Abzug der tatsächlichen Kosten gilt aber nur für gelegentliche Besuche vor Ort. Fahren Sie dagegen ständig zu Ihrer Immobilie, um etwa umfangreiche Sanierungen vorzunehmen, akzeptiert das Finanzamt nur die Entfernungspauschale – also 0,30 Euro je Kilometer der einfachen Strecke (BFH, Az. IX R 18/15).
Betriebskosten des Mietobjekts
Dazu gehören Kosten für Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Warmwasser, Schornsteinfeger, Kanal- und Straßenreinigung, Treppen- und Hausreinigung, Fahrstuhl, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss.
Geldbeschaffungskosten
Sie können Abschlussgebühren für Bausparverträge, Kosten für Wertermittlungsgutachten, Notar- und Grundbuchkosten für den Eintrag einer Hypothek oder Grundschuld in der Steuererklärung geltend machen.
Steuern, Versicherung
Gezahlte Steuern, etwa Grund- und Zweitwohnungsteuer, Beiträge für Gebäudeversicherungen und Grundstücksrechtsschutz.
Kosten für den Haus- und Wohnungsverwalter
Sie können Kosten für den Haus- und Wohnungsverwalter sowie den Hausmeister abrechnen.
Ausgaben für Gartengeräte
Die Sofortabschreibung ist möglich bei einem Nettokaufpreis von bis zu 800 Euro (2017 noch 410 Euro). Bei darüber liegendem Anschaffungswert verteilen Sie die Abschreibung über neun Jahre.
Arbeitszimmer
Wenn der Raum zur Immobilienverwaltung genutzt wird, können Sie ihn absetzen.
Instandsetzung, Modernisierung
In den ersten drei Jahren nach dem Kauf sollten Sie die Höhe Ihrer Ausgaben für Sanierung und Modernisierung nicht aus den Augen verlieren. Sie dürfen diese über ein bis fünf Jahre geltend machen – aber nur, wenn sie ohne Umsatzsteuer höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten ausmachen. Ansonsten sind die Kosten über 40 oder 50 Jahre zu verteilen (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, Anschaffungsnahe Herstellungskosten). Das gilt sogar, wenn die Kosten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstanden sind, etwa der Energiesparverordnung (FG Münster, Az. 13 K 3335/12 E). Der Bundesfinanzhof hat in drei Grundsatzentscheidungen alle in der gesetzlichen Dreijahresfrist anfallenden Renovierungsarbeiten, die mehr als 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten des Gebäudes betragen, den anschaffungsnahen Aufwendungen zugeordnet. Dazu zählen auch ganz normale Schönheitsreparaturen, die der Vermieter trägt. Folge: Die Kosten können nur als Herstellungskosten abgeschrieben werden. Nur Wartungskosten und vergleichbare Aufwendungen sind sofort abzugsfähig (BFH, Az. IX R 15/15 und BFH, Az. IX R 22/15 sowie BFH, Az. IX R 25/14). Die Urteile sind für alle offenen Fälle anzuwenden. Es gilt aber eine Übergangsregelung: Vermieter, die bis Ende 2016 eine Immobilie gekauft haben, können sich auf das bisherige, eventuell günstigere Recht berufen.
Renovierungskosten wegen Mietnomaden
Wer auf Mietnomaden hereinfällt und seine kurz zuvor gekaufte Wohnung renovieren muss, kann die Kosten auch über die Grenze für anschaffungsnahen Aufwand hinaus sofort abziehen (BFH, Az. IX R 6/16). Eventuell erlässt das Finanzamt Steuerbescheide in den ersten drei Jahren vorläufig, weil es zunächst abwartet, ob Sie die 15-Prozent-Grenze einhalten.
Übrige Werbungskosten
Es zählen Bürokosten, etwa für Telefonate, Schreibwaren, Mustermietverträge, Inserate, Vermietersoftware, die PC-Nutzung zur Immobilienverwaltung, außerdem Beitrag für Haus- und Grundbesitzerverein, Kontoführungskosten, Maklerprovision für Vermietung, Reisekosten wie Fahrten zum Baumarkt oder zur Immobilie für Wohnungsübergaben (30 Cent je gefahrener Kilometer).
Wiederverkauf
Wer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss Gewinn und erhaltene Abschreibung versteuern. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen Veräußerungsgeschäften verrechnen, wie dem Verkauf von Antiquitäten oder Immobilien. Wer innerhalb der zehn Jahre mit Verlust verkauft, kann die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Darlehens absetzen.
Haben Sie mit dem Verkaufserlös Darlehen für andere Mietobjekte getilgt, zählen auch beim Verkauf angefallene Maklerkosten – und zwar als Werbungskosten für die Vermietung der anderen Immobilien (BFH, Az. IX R 22/13). Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung zählt dazu, wenn Sie weiter vermieten und nur in einen günstigeren Kredit umgeschuldet haben. Haben Sie die Entschädigung aber gezahlt, weil Sie die Immobilie lasten- und steuerfrei verkaufen wollten, bringt sie keinen Steuervorteil (BFH, Az. IX R 42/13). Verkaufen Sie nach Ablauf der zehn Jahre, können Sie Zinsen für Restkredite als nachträgliche Werbungskosten abziehen (BFH, Az. IX R 45/13) − jedoch nur, wenn Sie die Verbindlichkeiten nicht durch den Verkauf tilgen können und Sie Ihre Vermietungsabsicht nicht vor Verkauf aufgegeben haben (BFH, Az. IX R 37/12).
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