Kritische Situationen: Beim Finanz­amt teure Fehler vermeiden

Lieb­haberei. Vermieter müssen mit ihrer Immobilie auf lange Sicht Geld verdienen. Machen sie ohne Grund Verluste, wirft das Finanz­amt ihnen Lieb­haberei vor. Dann müssen sie nichts versteuern, dürfen aber auch keine Steuern sparen. Das kann passieren, wenn eine Wohnung lange leer steht. Für solche Zeiten sollten Eigentümer Belege wie Inserate, Makler­aufträge und Aushänge parat haben. Damit können sie beweisen, dass sie ernst­haft Mieter gesucht haben (Bundes­finanzhof, Az. IX R 102/00).

Verkauf binnen zehn Jahren. Verkaufen Vermieter Immobilien, kann ihnen die Spekulations­frist die Rechnung verderben. Ist der Kauf keine zehn Jahre her, müssen sie den Gewinn und die erhaltene Abschreibung über die Anlage SO zur Steuererklärung versteuern. Anschaffungs­kosten und Verkaufs­gebühren dürfen sie vorher abziehen:
Verluste können mit Spekulations­gewinnen aus anderen privaten Veräußerungs­geschäften wie Antiquitäten- oder anderen Immobilien­verkäufen verrechnet werden.

Angehörige als Mieter. Miet­verhält­nisse mit nahen Angehörigen sollten wie mit Fremden vereinbart werden. Die Verwandt­schaft muss mindestens 66 Prozent der orts­üblichen Miete zahlen. Sonst kürzt das Finanz­amt die Werbungs­kosten um den Prozent­satz, der zur Markt­miete fehlt. Nehmen Vermieter nur 50 Prozent der üblichen Kaltmiete und Kosten, die sie umlegen dürfen, können sie auch nur 50 Prozent ihrer Werbungs­kosten absetzen (siehe „Falle 3“ im Special Steuer­änderungen aus Finanztest 09/2012). Amtliche Mietspiegel informieren über orts­übliche Mieten. Für möblierte Wohnungen ist ein Zuschlag fällig – je nach Zeit­wert und Restnut­zungs­dauer der Einrichtung (Finanzge­richt Nieder­sachsen, Az. 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628).

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