Liebhaberei. Vermieter müssen mit ihrer Immobilie auf lange Sicht Geld verdienen. Machen sie ohne Grund Verluste, wirft das Finanzamt ihnen Liebhaberei vor. Dann müssen sie nichts versteuern, dürfen aber auch keine Steuern sparen. Das kann passieren, wenn eine Wohnung lange leer steht. Für solche Zeiten sollten Eigentümer Belege wie Inserate, Makleraufträge und Aushänge parat haben. Damit können sie beweisen, dass sie ernsthaft Mieter gesucht haben (Bundesfinanzhof, Az. IX R 102/00).
Verkauf binnen zehn Jahren. Verkaufen Vermieter Immobilien, kann ihnen die Spekulationsfrist die Rechnung verderben. Ist der Kauf keine zehn Jahre her, müssen sie den Gewinn und die erhaltene Abschreibung über die Anlage SO zur Steuererklärung versteuern. Anschaffungskosten und Verkaufsgebühren dürfen sie vorher abziehen:
Verluste können mit Spekulationsgewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften wie Antiquitäten- oder anderen Immobilienverkäufen verrechnet werden.
Angehörige als Mieter. Mietverhältnisse mit nahen Angehörigen sollten wie mit Fremden vereinbart werden. Die Verwandtschaft muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Sonst kürzt das Finanzamt die Werbungskosten um den Prozentsatz, der zur Marktmiete fehlt. Nehmen Vermieter nur 50 Prozent der üblichen Kaltmiete und Kosten, die sie umlegen dürfen, können sie auch nur 50 Prozent ihrer Werbungskosten absetzen (siehe „Falle 3“ im Special Steueränderungen aus Finanztest 09/2012). Amtliche Mietspiegel informieren über ortsübliche Mieten. Für möblierte Wohnungen ist ein Zuschlag fällig – je nach Zeitwert und Restnutzungsdauer der Einrichtung (Finanzgericht Niedersachsen, Az. 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628).
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