Anleger investieren verstärkt in Immobilien. Mit etwas Geschick sparen viele dabei zigtausend Euro Steuern.

Jeder vierte Finanztest-Leser ist Vermieter. Der Immobilienmarkt lockt mit historisch güns­tigen Krediten. Die Zeit für Investitionen ist günstig, auch wenn die Preise in guten Lagen anziehen.

Stimmt der Preis, passt die Lage und fließt die Miete, können sich Immobilien zu wert­beständigen Kapital­anlagen entwickeln. Beim Finanz­amt lohnt sich der Kauf oder Bau garan­tiert. Treffen Vermieter von Anfang an die richtigen Entscheidungen, können sie viele Steuer­vorteile nutzen.

Wir zeigen am Beispiel einer Eigentums­wohnung, wie Vermieter am besten vorgehen. Unser Mann spart bereits im ersten Jahr 6 085 Euro Einkommensteuer und Solidaritäts­zuschlag.

Eigentums­wohnung für 150 000 Euro

Der 40-jährige Angestellte hat am 1. März 2012 in guter Lage für 150 000 Euro ein 60-Quadrat­meter-Apart­ment gekauft. Finanziert ist die Immobilie mit 50 000 Euro Eigen­kapital und 100 000 Euro Darlehen.

Der Mann hat die Wohnung reno­viert und zum 1. Juli vermietet: für 630 Euro im Monat (470 Euro Kaltmiete plus 160 Euro Neben­kosten). Er hat daher dieses Jahr für die sechs Monate Einnahmen in Höhe von 3 780 Euro.

Der Soll­zins seines Kredits beträgt 3 Prozent und ist 15 Jahre lang fest­geschrieben. Der Angestellte beginnt nicht sofort mit der Tilgung. Er hat ein Sondertilgungs­recht vereinbart, das er früher oder später ausüben kann. Bis dahin setzt er jedes Jahr die Zinsen für die volle Kreditsumme als Werbungs­kosten ab. Für das 100 000 Euro hohe Darlehen sind das bei 3 Prozent Soll­zinsen 3 000 Euro im Jahr.

Er zahlt die Zinsen seit März. Das Finanz­amt wird für das Jahr 2012 deshalb 2 500 Euro (3 000 : 12 x 10) anerkennen.

Tipp: Wenn Sie sowohl Zins als auch Tilgung leisten, geben Sie beim Finanz­amt die Zinsen an, die Ihre Bank Ihnen bescheinigt.

Gebäude­kosten abschreiben

Vermieter können jahr­zehnte­lang hohe Werbungs­kosten absetzen. Zu den großen Brocken zählt die Abschreibung.

Gebäude­kosten. Die Abschreibung gibt es nur für das Gebäude. Den Grundstücks­preis müssen Eigentümer heraus­rechnen.

Tipp: Splitten Sie die Kosten für das Gebäude und den Boden gleich im Notar­vertrag. Das Finanz­amt ist laut Bundes­finanzhof an Ihre Aufteilung gebunden, wenn der Boden­wert angemessen ist (Az. IX R 34/05).

Abschreibungs­rate pauschal ermitteln

Ist der Gebäude­preis nicht separat ausgewiesen, wendet das Finanz­amt in der Regel ein Sach­wert­verfahren an. Für Eigentums­wohnungen kommen meist rund 20 Prozent als Boden­anteil heraus. 80 Prozent schreiben Vermieter ab.

Neben­kosten. Die Abschreibung erhöht sich durch Neben­kosten, wie

  • die Grund­erwerb­steuer, Kosten für den Notar, Makler, das Notarander­konto und die Beur­kundung des Kauf­vertrags,
  • die Gerichts­gebühren für Grund­buch­eintragungen, Eigentümer­wechsel, für Auflassungs­vormerkung und Löschung.

Tipp: Weisen Sie Ihre Neben­kosten nach. Kleinere Beträge geben Sie zusätzlich an – zum Beispiel Ausgaben für Telefonate mit dem Verkäufer oder dem Notar, für Besichtigungs­fahrten vor dem Kauf und für Ihre Zeitungs- und Onlin­einserate.

Die Anschaffungs­neben­kosten für die Anfang März gekaufte Eigentums­wohnung in unserem Beispiel betragen 15 450 Euro. Der Eigentümer hat es versäumt, den Kauf­preis von 150 000 Euro im Kauf­vertrag zu splitten, deshalb ermittelt er pauschal seine Abschreibung:
Unser Mann schreibt 132 360 Euro über Jahr­zehnte verteilt ab. Im Amts­deutsch ist das die „Abset­zung für Abnut­zung“ (AfA). Für Altbauten aus der Zeit vor 1925 beträgt die Jahres­rate 2,5 Prozent, für jüngere Baujahre 2,0 Prozent. Nach 40 oder 50 Jahren sind alle Immobilien abge­schrieben.

Der 40-jährige Angestellte in unserem Fall rechnet 2 648 Euro im Jahr ab (2 Prozent von 132 360 Euro). Im ersten Jahr zählen nur die Monate seit dem Kauf Anfang März. Die erste Rate beträgt für zehn Monate 2 207 Euro (2 648 : 12 x 10).

Investitionen geschickt abrechnen

Auch Reno­vierungs-, Modernisierungs- und Sanierungs­kosten zählen zu den Werbungs­kosten. Das Finanz­amt erkennt diese mit Umsatz­steuer an.

Für neue Fenster waren 5 000 Euro fällig, für die Badsanierung 8 000 Euro und für Maler­arbeiten und andere Schön­heits­reparaturen 1 500 Euro.

All diese Arbeiten sind dazu da, den Stan­dard der Immobilie zu erhalten. Vermieter können die Ausgaben

  • auf einen Schlag abrechnen oder
  • die Summe gleich­mäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen.

Andere Regeln gelten, wenn Baumaß­nahmen den Stan­dard oder die Nutz­fläche erhöhen, wie der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann schreibt das Finanz­amt die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt ab.

Tipp: Haben Sie sehr hohe Reno­vierungs­kosten oder müssen Sie in den nächsten Jahren deutlich mehr Einkommen als heute versteuern? Dann kann es sich lohnen, die Ausgaben nicht auf einen Schlag, sondern über mehrere Jahre verteilt abzu­rechnen. Fragen Sie im Zweifel einen Steuerberater.

Nach dem Kauf Grenze beachten

Sanierungs- und Modernisierungs­kosten dürfen Vermieter in den ersten drei Jahren nach dem Kauf allerdings nur dann über ein bis fünf Jahre absetzen, wenn diese ohne Umsatz­steuer höchs­tens 15 Prozent der Gebäude­kosten betragen. Andernfalls müssen sie über 40 oder 50 Jahre verteilt werden.

Unser Vermieter hält die Grenze ein, wenn er ohne Umsatz­steuer höchs­tens 19 854 Euro ausgibt (15 Prozent von 132 360 Euro). Bisher liegt er bei 13 000 Euro für Bad und Fenster. Die 1 500 Euro für die Schön­heits­reparaturen muss er nicht mitzählen.

Tipp: Wenn Sie anfangs hohe Sanierungs- und Modernisierungs­kosten in der Steuererklärung angeben, kann es sein, dass Ihre Steuer­bescheide die ersten drei Jahre vorläufig bleiben. Ihr Finanz­amt wartet ab, ob Sie die 15-Prozent-Grenze über­schreiten.

Unser Mann wird die 14 500 Euro für die Sanierung und Reno­vierung seiner Wohnung sofort absetzen. Er spart 5 186 Euro Steuern und Solidaritäts­zuschlag, weil er ohne die Investition mit seiner Frau 77 623 Euro Einkommen versteuern müsste.

Liefe die Abschreibung fünf Jahre, kämen zwar 204 Euro mehr heraus, wenn das Einkommen gleich bleibt. Unser Paar hat sein Geld aber viel früher auf dem Konto.

Tipp: Wissen Sie, wie viel Einkommen Sie in den nächsten Jahren versteuern müssen? Dann können Sie ermitteln, wie viel Geld es bringt, wenn Sie Ihre Ausgaben sofort oder über mehrere Jahre absetzen, unter www.test.de/grenzsteuersatz.

Nach drei Jahren ist es dann egal, was eine Investition in die Immobilie kostet:

  • Erhält sie nur den Stan­dard, dürfen Vermieter sie immer sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen.
  • Steigt der Stan­dard oder wächst die Nutz­fläche, können sie wenigs­tens Kosten bis zu 4 000 Euro im Jahr sofort absetzen.

Ganze Palette ausschöpfen

Zu den Werbungs­kosten gehören außerdem die Grund­steuer, Verwaltungs­kosten, Versicherungs­ausgaben und viele andere Posten aus der Tabelle.

Unser Vermieter kann dafür noch mal 1 450 Euro abrechnen. Diesen Betrag zieht er mit der Abschreibung, den Investitions­kosten und Kreditzinsen von seinen Miet­einnahmen ab. Unterm Strich bleibt ein Verlust von 16 877 Euro: Vor allem in den ersten Jahren machen Vermieter häufig Verluste. Der Angestellte in unserem Beispiel muss mit seiner Frau statt 80 000 nur 63  123 Euro Einkommen versteuern. Das Paar spart im ersten Jahr schon 6 085 Euro Steuern und Solidaritäts­zuschlag beim Finanz­amt.

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