Immobilien­besitzer achten auf Grenzen, Fristen und Stichtage

Auch Immobilien­besitzer sollten sich zum Jahres­ende ein paar Gedanken machen.

Vermieter mit Instandset­zungs­kosten

Viele Vermieter haben die güns­tigen Kreditzinsen genutzt und sich Häuser oder Wohnungen zugelegt. Setzen sie ihre Immobilie instand, dürfen sie die Kosten über ein bis fünf Jahre verteilt als Werbungs­kosten absetzen. Das macht das Finanz­amt nach dem Kauf mit, wenn die Ausgaben in den ersten drei Jahren ohne Umsatz­steuer höchs­tens 15 Prozent der Gebäude­kosten betragen.

Beispiel Instandset­zung Eine vermietete Wohnung hat mit Neben­kosten wie Grund­erwerb­steuer und Notar­kosten 165 450 Euro gekostet. 33 090 Euro (20 Prozent) gehen für das Grund­stück ab. Die restlichen 132 360 Euro entfallen auf das Gebäude.

Kosten neue Fenster in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatz­steuer maximal 19 854 Euro (15 Prozent), darf der Vermieter seine Ausgaben mit Umsatz­steuer über ein bis fünf Jahre als Werbungs­kosten absetzen. Schön­heits­reparaturen muss er nicht mitzählen, wenn er die 15-Prozent-Grenze prüft.

Ist die Instandset­zung teurer, läuft die Abschreibung für Altbauten mit Baujahr vor 1925 über 40 Jahre und für neuere Gebäude über 50 Jahre. Das ist meist nur für Vermieter günstig, die sehr hohe Instandset­zungs­kosten haben oder später deutlich mehr Einkommen als heute versteuern müssen.

Grund­steuerrabatt bei Leerstand

In ländlichen Gegenden ist der Immobilienboom oft ausgeblieben. Dort passiert es Vermietern, dass sie keine Mieter finden und ihre Immobilie unver­schuldet längere Zeit leer steht. In diesem Fall können sie für 2014 bei der Kommune bis 31. März 2015 einen Teil­erlass der Grund­steuer beantragen.

Verkauf einer Mietimmobilie

In Städten mit rasanten Preissteigerungen reizt es Vermieter dagegen, ihre Immobilie zu verkaufen. Ihnen kann die Spekulations­frist einen Strich durch die Rechnung machen. Ist der Kauf keine zehn Jahre her, müssen sie Verkaufs­gewinne versteuern.

Beispiel Wohnungs­verkauf Ein Ehepaar verkauft eine vermietete Wohnung zu früh:

  • Der Verkauf bringt 200 000 Euro.
  • Abge­schrieben sind bis zu dem Verkauf 21 178 Euro (2 Prozent von 132 360 Euro Gebäude­kosten x 8 Jahre).
  • Die Anschaffungs­kosten lagen vor acht Jahren bei 165 450 Euro – mit Ausgaben wie Notar­kosten und Grund­erwerb­steuer.
  • Verkaufs­gebühren fallen in Höhe von 6 000 Euro an – etwa für den Makler.

Der steuer­pflichtige Gewinn beträgt:

49 728 Euro steuer­pflichtiger Gewinn

Veräußerungs­preis

200 000 Euro

Abschreibung

+ 21 178 Euro

Anschaffungs­kosten

– 165 450 Euro

Verkaufs­gebühren

– 6 000 Euro

Gewinn

49 728 Euro

      Das Finanz­amt erhält vom Gewinn mit Solidaritäts­zuschlag 21 233 Euro, wenn das Paar ohne diesen 80 000 Euro Einkommen versteuern müsste. Zwei Jahre später wäre der Verkauf steuerfrei.

      Verkauf eines Eigenheims

      Auch Eigenheim­besitzer passen beim Verkauf ihrer Immobilie auf. Sollen Gewinne steuerfrei sein, müssen sie ihre Immobilie im Verkaufs­jahr und den zwei Jahren davor selbst genutzt haben. Das ist auch erfüllt, wenn dort ein Kind gewohnt hat, für das sie Kinder­geld oder Kinder­frei­beträge bean­spruchen konnten. Dann geht der Fiskus auch in diesem Fall leer aus.

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