Beschluss der Eigentümerversammlung: Solaranlage aufs Dach: Wer muss zustimmen?

Das Wohnungseigentum teilt sich auf in Sondereigentum, das sind in der Regel die Wohnung und dazugehörende Flächen. Hierüber kann der Eigentümer verfügen. Der andere Teil ist das Gemeinschaftseigentum, wie etwa die Fassade oder das Hausdach. Über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Je nach Maßnahme sind unterschiedliche Mehrheiten nötig.

Die Installation von Solaranlagen gilt nach der bisherigen Rechtsprechung in der Regel als bauliche Veränderung. Das entschied zum Beispiel das OLG München im Fall einer solarthermischen Anlage zur Wärmeerzeugung (Az. 34 Wx 76/05). Bei baulichen Veränderungen ist die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer nötig, denn die Eigenart der Wohnanlage wird verändert. Die Sichtbarkeit der Anlage ist ein wichtiges Kriterium für die Betroffenheit. Eigentümer können aber auch durch Lärm, Schmutz oder durch die Kostenverteilung betroffen sein.

Im Einzelfall kann es auch sein, dass eine Solaranlage auf dem Hausdach nicht alle Eigentümer gleichermaßen betrifft. So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht im Fall eines Wohnungseigentümers, der gegen einen Mehrheitsbeschluss geklagt hatte. Der Mann sei nicht betroffen, weil die Solaranlage weder von seiner Wohnung noch von der Straße aus sichtbar war (Az. 2Z BR 75/92). Eigentümer, die weder betroffen sind noch dem Bau zugestimmt haben, müssen sich an den Kosten der Anlage auch nicht beteiligen, urteilten die Oberrichter in einem anderen Fall (Az. 2Z BR 167/04).

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