Solaranlage Special

Auch Wohnungseigentümer können eine Fotovoltaikanlage auf dem Hausdach betreiben. Bevor sie ans Netz geht, müssen sie einige Hürden meistern.

Hans-Erwin Grasekamp hat es geschafft. Er ist einer der wenigen Wohnungseigentümer in Deutschland, die bereits Solarstrom produzieren. Im Jahr 2009 haben er und seine vier Miteigentümer aus Herdecke die Entscheidung getroffen, eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach ihres Hauses zu installieren. Sie wollen von der gesetzlich garantierten Einspeisevergütung profitieren. Im April 2009 ging sie ans Netz. Damals gab es noch 43,01 Cent pro Kilowattstunde eingespeisten Strom garantiert für bis zu 21 Jahre. Der Betrieb der Anlage bringt den Eigentümern derzeit Einnahmen von rund 500 Euro im Monat. Und selbst für die Zeit nach 20 Jahren ist Grasekamp optimistisch: „Der Strompreis wird nicht sinken, und wenn doch, verwenden wir den Strom eben für unseren Eigenverbrauch.“

Was für viele Hausbesitzer mittlerweile selbstverständlich ist, bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Neuland. Denn hier müssen sich mehrere Eigentümer einigen.

Finanztest zeigt auf, welche Wege gangbar sind. Welche Mehrheiten sind nötig, um die Anlage zu errichten? Wie muss eine Investition geregelt werden, damit sie Bestand hat? Darf die WEG überhaupt Strom verkaufen und unternehmerisch tätig werden? Viele der Fragen sind durch Gerichte noch nicht entschieden und unter Rechtsexperten umstritten.

Alle müssen zustimmen

Solaranlage Special

Eine kleine Eigentümergemeinschaft in Herdecke hat ihr Dach noch 2009 mit Solarmodulen bestückt. Auch die Enkel sollen noch davon profitieren.

Dem geplanten Bau einer Fotovoltaikanlage müssen in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Denn die Installation einer Solaranlage gilt als „bauliche Veränderung“, insbesondere dann, wenn der produzierte Strom voll ins Netz eingespeist wird.

Die Zustimmung kommt mit einem entsprechenden Beschluss auf einer Eigentümerversammlung zustande. Die Miteigentümer können aber auch schriftlich per Umlaufbeschluss darüber abstimmen.

Betroffen sind alle Eigentümer, die durch den Bau der Anlage beeinträchtigt werden. „Da die Anlage auf dem Dach im Normalfall die optische Erscheinung des Gebäudes verändert, sind grundsätzlich alle Eigentümer betroffen“, sagt Jurist Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Es gibt aber auch Ausnahmen von dieser Regel. Sind in der Teilungserklärung zum Beispiel abweichend vom Gesetz andere Beschlussregeln für bauliche Veränderungen vereinbart, gelten diese. Denn Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bilden so etwas wie die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft.

Kommt auf der Eigentümerversammlung nur eine einfache Mehrheit zustande, kann auch diese gültig sein. Ficht keiner der Eigentümer den gefassten Beschluss mit einer Klage vor Gericht an, hätte auch ein Mehrheitsbeschluss für die bauliche Veränderung Bestand.

Eigentümer als Unternehmer

Unabhängig von der Entscheidung, die Anlage zu errichten, müssen sich die Eigentümer außerdem einigen, wie und durch wen die Anlage betrieben werden soll. Wenn die Gemeinschaft selbst die Anlage kauft, ist es wichtig, die Investition rechtlich abzusichern – auch für den Fall eines Eigentümerwechsels.

Wer Strom verkauft, wird Unternehmer. Und dazu kann man niemanden zwingen. Doch selbst wenn sich alle einig sind, kann die WEG nach Meinung von Experten den Betrieb der Anlage nicht einfach auf einer Eigentümerversammlung beschließen. „Nach dem Gesetz fehlt der WEG für eine gewerbliche Tätigkeit die Beschlusskompetenz“, sagt Rechtsanwalt Thomas Brandt, der den Verein „wohnen im eigentum“ berät. „Selbst wenn alle Eigentümer zustimmen, wäre ein solcher Beschluss nichtig.“ Spätestens wenn eine der Wohnungen verkauft wird und ein neuer Eigentümer kommt, könne dieser schlimmstenfalls sogar den Rückbau der Anlage verlangen, so Brandt.

Anders ist es, wenn durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt wurde, dass für diesen Fall Mehrheitsbeschlüsse zulässig sind.

Die „WEG-Verfassung“ lässt sich aber auch nachträglich ändern. Doch dafür müssen alle Wohnungseigentümer mitmachen. Wenn sich alle einig sind, können sie ihre Investition in einer schriftlichen Vereinbarung auch für die Zukunft schützen.

Vereinbarung schließen

Ein solcher Vertrag ist vor allem für kleinere Eigentümergemeinschaften sinnvoll. „Die Eigentümer können vereinbaren, dass sie die Anlage gemeinsam betreiben wollen und die Gemeinschaft ermächtigen, die nötigen Verträge zum Betrieb der Anlage zu schließen“, sagt Rechtsanwalt Horst Müller, Vorstandsmitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins. „Die Anlage gehört dann zum Gemeinschaftseigentum und ihr Betrieb wird zur Gemeinschaftsaufgabe. Ist die Vereinbarung erst einmal getroffen, sind auch Mehrheitsbeschlüsse beispielsweise über die Aufnahme eines Kredits möglich.

Was sollte in den Vertrag?

Soll die Vereinbarung ins Grundbuch eingetragen werden, muss sie notariell beglaubigt werden. Sie ist zwar auch ohne Grundbucheintrag wirksam. Für einen neuen Eigentümer wäre sie dann aber nicht bindend. „Damit der Betrieb der Fotovoltaikanlage zukunftssicher ist“, rät Rechtsanwalt Müller, „muss sie als Inhalt des Sondereigentums in alle Wohnungsgrundbücher eingetragen werden.“ Hierfür fallen dann Kosten für den Notar und Grundbucheintrag an.

Die Vereinbarung sollte Folgendes enthalten: Die Beschreibung der Maßnahme (Errichtung und Betrieb einer Fotovoltaikanlage zur Stromproduktion und vollständige oder teilweise Einspeisung des erzeugten Stroms ins öffentliche Stromnetz), die Art der Anlage (Firmenangebot), die Art der Finanzierung, die Verteilung der Betriebskosten und der Erlöse sowie Regelungen zu Wartung und Versicherung.

Ist das erfolgt, ist ein neuer Eigentümer automatisch an die Abmachung gebunden und an Betriebskosten der Anlage und Einnahmen aus der Einspeisevergütung entsprechend beteiligt.

Alternative GbR

Sind sich nicht alle Eigentümer einig, führt dieser Weg aber nicht zum Ziel. Dann ist es möglich, dass nur ein Teil der Eigentümer die Anlage errichtet und betreibt. Diese schließen sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen. Das ist eine Personengesellschaft, die mindestens zwei Gesellschafter hat, die nach außen nur gemeinsam agieren können.

„Ein schriftlicher Vertrag zur GbR-Gründung ist nicht nötig, aber ratsam“, sagt Jurist Gerold Happ von Haus & Grund. Wichtig ist, dass der Betrieb der Anlage rechtlich und finanziell sorgfältig von der Bewirtschaftung des Hauses getrennt wird. Die Dachflächen müsste die WEG an die GbR vermieten oder verpachten und die Finanzierung und die regelmäßigen Einnahmen müssten über ein separates Konto laufen. „Soll die Hausverwaltung die Anlage betreiben, wäre eigens dazu ein Vertrag zu schließen“, sagt Gerold Happ.

Auch die Vermietung der Dachfläche muss von den betroffenen Eigentümern einstimmig beschlossen werden, meint Happ, „denn sie hat ja zur Folge, dass die Solaranlage als bauliche Veränderung das Erscheinungsbild des Hauses verändert.“.

Umsatz- und Einkommensteuer

Schon im Vorfeld sollten die neuen Stromproduzenten klären, wer sich um die Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt kümmern wird. Der Einspeiser wird Unternehmer und ist damit umsatzsteuerpflichtig. Er muss sich beim zuständigen Finanzamt melden und erhält eine Steuernummer. Da es sich formal um eine Unternehmensgründung handelt, verlangt das Finanzamt monatlich eine Umsatzsteuervoranmeldung. Sie muss elektronisch nach vorheriger Registrierung über das Elster-Onlineportal der Finanzämter erfolgen.

Die Einkünfte müssen die Gesellschafter der GbR oder die einzelnen Eigentümer der WEG dann in ihrer persönlichen Steuererklärung angeben. Hans-Erwin Grasekamp hat als Hausverwalter diese Aufgabe gleich mitübernommen. Vom Netzbetreiber erhält er monatlich eine pauschale Vergütung: „Dadurch ist die Voranmeldung eine Sache von fünf Minuten.“

Bleiben die Einnahmen unter 17 500 Euro im Jahr, können sich Einspeiser auch von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen und gelten dann als Kleinunternehmer. Die Umsatzsteuerpflicht bringt aber Vorteile. So erhalten die Betreiber der Anlage die Umsatzsteuer, die sie auf den Kaufpreis der Anlage gezahlt haben, als Vorsteuer vom Finanzamt zurück.

Hausbanken zögern bei Kreditvergabe

Wenn sie Maßnahmen finanzieren wollen, ist es für Wohnungseigentümer oft schwer, an Kredite der staatlichen KfW Bank zu kommen. In ihrem Programm „Erneuerbare Energien Standard“ bietet sie günstige Kredite auch als 100-Prozent-Finanzierung an. Die KfW vergibt ihre Kredite jedoch nicht selbst, sondern nur über andere Banken. Grasekamp musste erst bei mehreren Instituten anfragen, bevor die Sparkasse den KfW-Kredit vermittelte.

„Die Hausbanken bieten Kredite für Wohnungseigentumsgemeinschaften häufig gar nicht an“, bestätigt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von „wohnen im eigentum“ diese Praxis. Der Knackpunkt sind die fehlenden Sicherheiten: Nur die einzelnen Eigentümer können Schulden im Grundbuch eintragen lassen. Die Eigentümer aus Herdecke haben sich gegenüber der Bank jeweils für ihren Anteil am Kredit einzeln verbürgt.

Immer noch gute Renditen

Solaranlage Special

Zum 1. Januar 2011 sinkt die Einspeisevergütung noch einmal um 13 Prozent. Für Anlagen, die dann ans Netz gehen, gibt es nur noch 28,74 Cent pro Kilowattstunde (siehe Beispielrechnung). Trotzdem liegt die Rendite vor Steuern noch bei über 5 Prozent. Dabei haben wir vorsichtig angenommen, dass die Anlage jedes Jahr an Leistung verliert und nach den 20 Jahren Laufzeit vollständig wertlos wird. Auch kann die Rendite durchaus höher sein, sollten die Preise für neue Anlagen weiter fallen. Für Erwin Grasekamp steht jetzt schon fest: Es lohnt sich.

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