Schrottimmobilien Meldung

Diese elf Richterinnen und Richter des Euro­päischen Gerichtshofs entscheiden über einen der berüchtigten Schrottimmobilien-Fälle.

Der Europäische Gerichtshof wird voraussichtlich noch in diesem Jahr ein Machtwort im Streit über die so genannten Schrottimmobilien sprechen. Tausende von verschuldeten Kleinanlegern können wieder hoffen. Finanztest war beim ersten Verhandlungstag dabei.

Seit Juni 2004 wird vor dem ­Europäischen Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg ein Schrottimmobilien-Fall verhandelt. Dabei geht es um die Frage, wie Käufer, die eine Immobilie zu Hause im Wohnzimmer auf Kredit gekauft haben und später von ihrem Haustürwiderrufsrecht Gebrauch machen, das Geschäft rückabwickeln können.

Den Zuschauern wurde bei der Prozesseröffnung, bei der auch Regierungen interessierter EU-Länder zu Wort kommen konnten, ein emotioneller Schlagabtausch geboten. So warf etwa die deutsche Regierung der EU-Kommission vor, ihre Schilderung der Si­tuation der geschädigten Verbraucher sei ein überzogenes Horrorszenario in Charles-Dickens-Prosa. Die französische Regierung appellierte sogar mit den Worten der Bibel an das Gericht: Die Richter sollten bei ihrer Entscheidung bedenken, dass der Buchstabe tötet, aber der Geist lebendig macht (2. Korinther, Kapitel 3, Vers 6).

Kleinanleger stehen vor dem Ruin

Schrottimmobilien Meldung

So viel verbales Engagement verwundert nicht. Schließlich steht dieses Verfahren (Az. C-350/03) stellvertretend für Tausende Fälle deutscher Kleinanleger. Seit den 90er Jahren haben Finanzvermittler und Drückerkolonnen ihnen Immobilien auf Kredit zur Steuerersparnis und Altersvorsorge aufgeschwatzt. Meistens fand der Verkauf bei den Betroffenen zu Hause statt, die Blanko­kreditformulare hatten die Vermittler oft schon dabei. Häufig waren die Immobilien völlig überteuert und die versprochenen Mieteinnahmen fielen aus. Unzählige Anleger stehen vor dem Ruin.

Vor dem EuGH klagt ein Ehepaar aus Recklinghausen, das 1992 von einem Vermittler des Dortmunder Vertriebs Heinen & Biege auf Kredit eine Wohnung für rund 102 000 Mark gekauft hat. Verkäufer war die Allwo Allgemeine Wohnungsvermögen AG, Kreditgeber die Deutsche Bausparkasse Badenia.

Interessant sind die engen Verbindungen zwischen den Beteiligten. „Sowohl die Badenia als auch die Allwo gehören jeweils zu 100 Prozent der AMB Generali Holding AG“, berichtet Anwalt Martin Beckmann von der Dortmunder Kanzlei Engler & Collegen, der das klagende Ehepaar vertritt. „Die Badenia ist außerdem selbst mit knapp 13 Prozent an der Allwo beteiligt.“

Verkäufer und Kreditgeber kommen somit quasi aus demselben Haus. Solche Verbindungen sind bei den Schrott­immobilien nicht selten. „Die Banken haben häufig sogar auch mit unseriösen Vermittlern zusammengearbeitet“, weiß der Nürnberger Anwalt Klaus Kratzer.

Als die prognostizierten Mieteinnahmen ausblieben, konnte das Ehepaar die Darlehensraten nicht mehr zahlen. Die Badenia kündigte den Kredit und leitete die Zwangsversteigerung ein.

Deutsche Richter urteilen streng

Zwar können betroffene Käufer seit einem Urteil des EuGH im Jahr 2001 bei Haustürgeschäften auch vom Kreditvertrag zurücktreten. Doch laut Rechtsprechung des zuständigen elften Senats des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen sie dann der Bank die noch fällige Darlehenssumme auf einen Schlag zurückzahlen. Meist können die überschuldeten Käufer das nicht.

Besser wäre es für sie, wenn sie der Bank statt Geld die Immobilie zurückgeben könnten. Doch das geht derzeit nur, wenn Kauf- und Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Nach der strengen Rechtsprechung des elften Senats des BGH ist das aber selten der Fall.

Selbst im Badenia-Fall mit seiner engen Verbindung zwischen dem Verkäufer der Immobilie und der Kredit gebenden Bank wollte der elfte Senat kein verbundenes Geschäft sehen.

Diese bankenfreundliche Rechtsprechung ist heftig umstritten. Das Landgericht Bochum hatte den Badenia-Fall dem EuGH zur endgültigen Klärung vorgelegt. Dort betonte Anwalt Beckmann, einer der Klägervertreter, am ersten Verhandlungstag, dass diese umstrittene Rechtspraxis das Rücktrittsrecht der Verbraucher wirtschaftlich sinnlos mache. „Tatsächlich haben die Betroffenen kein echtes Rücktrittsrecht.“

Die Badenia und die Bundesregierung meinten hingegen, bei Immobilien­käufen wäre ein Haustürwiderrufsrecht schlicht nicht notwendig. In Deutschland gebe es keinen Fall, in dem der Käufer nicht zuvor umfassend vom Notar beraten worden sei.

„Häufig bekamen Anleger aber durch die systematische Umgehung der Formvorschriften oder durch Einsatz will­fähriger oder krimineller Notare eben keine umfassende Beratung“, widerspricht Anwalt Kratzer. „Das sollte die Bundesregierung wissen, denn davor hat auch die Bundesnotarkammer gewarnt.“

Die Bundesregierung mauert

Der Anwalt der Bundesregierung beteuerte, der Widerruf ohne Rückgabemöglichkeit der Immobilie sei nicht wirtschaftlich sinnlos. Der Betroffene könne ja nach dem Widerruf sogar ohne Vorfälligkeitsentschädigung in ein zinsgünstigeres Darlehen umschulden. Als Sicherheit diene die Immobilie. Und sollte die nicht mehr genug wert sein, sei das eben das Risiko des Anlegers.

Als Letzter war der Rechtsberater der Kommission an der Reihe. Er wehrte sich gegen den Vorwurf der Bundesregierung, von Emotionen geleitet zu sein („Charles-Dickens-Prosa“). Tatsächlich sei die Lage der Betroffenen sehr ernst. Zugleich wunderte er sich über den Angriff der Bundesregierung, denn mit ihr habe man ja kein Problem, sondern nur mit einem einzelnen Senat des BGH. Die Kommission bekräftigte, dass die aktuelle Praxis bei der Abwicklung von Schrottimmobilien-Fällen nicht dem Verbraucherschutz genüge. Es sei geradezu sittenwidrig, auf diese Weise den wirtschaftlichen Ruin der Betroffenen einzufordern.

Pikant ist, dass der elfte Senat überraschend Druck aus den eigenen Reihen bekommt. Der zweite Senat des BGH hat am 14. Juni sechs Urteile veröffentlicht, die der bankenfreundlichen Haltung des elften Senats widersprechen ( BGH stärkt Rechte der Bankkunden). Der Vorsitzende des zweiten Senats, Volker Röhricht, hat wegen der Urteile des elften Senats „erhebliche Bedenken“. Die verbraucherschützende Tendenz des EU-Rechts werde pervertiert, wenn der Anleger trotz Widerruf auf seinem Darlehen sitzen bliebe.

Am Verhandlungstag war der EuGH an diesen Urteilen sehr interessiert. Eine Richterin fragte die Badenia und die Bundesregierung, ob sie etwas dazu sagen könnten. Sie wollten nicht.

Ein Urteil des EuGH wird nun für Ende 2004 erwartet. Für viele betroffene Kleinanleger wird sich dann zeigen, ob der Buchstabe (des Gesetzes) tötet oder der Geist (der Rechtsprechung) tatsächlich lebendig macht.

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