Hunderttausende Käufer von Schrott- und Fondsimmobilien können weiter hoffen: Auch vor einem Notar abgeschlossene Kreditverträge zur Immobilienfinanzierung können nach dem Haustürgesetz widerrufen werden, wenn sie zuvor von einem Vermittler im Haus des Käufers angebahnt wurden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Bank von der Haustürsituation wusste. Auch ist für den Widerruf kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Hausbesuch und dem Abschluss des Kreditvertrages erforderlich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden, nachdem der Europäische Gerichtshof bei der deutschen Justiz mehr Anlegerschutz angemahnt hatte.

Keine Einwände vom Bankensenat

Mit der Entscheidung nimmt der BGH die Vorgaben auf, die ihm der Europäische Gerichtshof (EuGH) mit Urteil vom 25. Oktober 2005 gemacht hat. Zu entscheiden hatten die Richter im II. BGH-Senat über den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Nach Ansicht von Anlegeranwälte gelten die wichtigsten Ausführungen in der Urteilsbegründung auch für Immobilienkaufverträge. „Wichtig ist vor allem, dass auf Blatt 8 der Entscheidung ausdrücklich klargestellt wird, dass auch der XI. Zivilsenat des BGH keine Einwände gegen die Entscheidung hat“, erklärte Rechtsanwalt Klaus Kratzer aus Nürnberg. Der XI. Senat ist für Fälle zuständig, bei denen um die Finanzierung für den Kauf von Schrottimmobilien gestritten wird. Wie berichtet, hatte der XI. Senat bislang die Rechtsauffassung vertreten, dass Kreditvertrag und Immobilienkauf getrennt zu sehen sind. Der Widerruf allein des Kreditvertrags war für Schrottimmobilienkäufer jedoch weitgehend wertlos. Auf der minderwertigen Immobilie blieben sie sitzen und mussten den Darlehensbetrag trotz des Widerrufs an die Bank zurückzahlen. Nur einen Teil der Zinsen ersparte der BGH Käufern von Schrottimmobilien bisher.

Bank haftet auch ohne Kenntnis

Mit der jetzt getroffenen Entscheidung hat zunächst der II. Zivilsenat des BGH seine Rechtsprechung entsprechend der Vorgaben vom EuGH geändert. Der EuGH hatte bereits im letzten Jahr entschieden, dass die Haustürsituation der Bank bereits dann zuzurechnen ist, wenn sie objektiv vorgelegen habe. Verbraucher, die ohne Belehrung über ihr Widerrufsrecht daheim oder bei der Arbeit einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer minderwertigen Immobilie abgeschlossen haben, dürften nicht auf dem Schaden sitzen bleiben. Das Risiko ausbleibender Mieteinnahmen oder eines überhöhten Kaufpreises müssen nach dem EuGH-Urteil die Geldinstitute und Bausparkassen tragen, wenn Geldanleger den Schaden bei ordnungsgemäßer Belehrung über das Widerrufsrecht hätten verhindern können. Details ließen die Richter in Luxemburg offen. Das sei Sache der nationalen Gesetze und Gerichte, erklärten sie nur.

Offene Fragen bei Kauf von Schrottimmobilien

Wie der XI. BGH-Senat über Darlehen für den Kauf von Schrottimmobilien entscheiden wird, ist allerdings weiterhin hoffen. Einige Verbraucheranwälte befürchten, dass die Mehrzahl der Geschädigten trotz des EuGH-Urteils leer ausgehen könnte. Die Richter in Luxemburg fordern die Risikoübernahme durch die Banken ausdrücklich nur in Fällen, bei denen Verbraucher den Schaden durch Ausübung ihres Widerrufsrechts hätten vermeiden können. Oft jedoch lag der Notartermin zur Beurkundung des Immobilienkaufs vor Abschluss des Darlehensvertrags. Selbst bei korrekter Belehrung über das Widerrufsrecht bei Abschluss des Darlehensvertrags hätte sich der Immobilienkauf als solches nicht mehr rückgängig machen lassen. Andere Juristen halten diese Unterscheidung nicht für richtig. Aus ihrer Sicht muss das gesamte Vertragswerk als einheitliches Geschäft gesehen werden, so dass der Widerruf des Darlehensvertrags den Immobilienkauf auch erfasst, wenn der Notartermin vor der Unterschrift unter dem Darlehensvertrag stattfand.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2005
Aktenzeichen: II ZR 327/04

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