Schön­heits­reparaturen Special

Millionen Mieter dürfen Reno­vierungs­arbeiten dem Eigentümer über­lassen, weil ihr Miet­vertrag ungültige Klauseln enthält.

Beim Auszug reno­vieren? Es gibt wohl wenig, was Mieter noch lästiger finden. Vor allem, wenn sie ihr Zuhause liebevoll zur Villa Kunter­bunt umfunk­tioniert haben. Im hessischen Fried­berg etwa strich ein Paar die vormals weißen Innenwände seines Wohn­hauses rot, gelb und blau – und über­gab es beim Auszug so. Der Eigentümer, der gedeckte Farben bevor­zugte, rief die Maler, um den Status quo wieder­herzu­stellen. Kosten: 3 648,82 Euro.

Die Rechnung zahlen mussten die Mieter. Das entschied der Bundes­gerichts­hof (BGH). Zwar durften sie ihre Wände in allen Farben des Regenbogens streichen, solange sie in der Wohnung lebten. Beim Auszug aber mussten die Räume in einem vermiet­barem Zustand sein. Und das heißt: neutrale Farben, die „für möglichst viele Interes­senten akzeptabel sind“ (Az. VIII ZR 416/12).

Laut Gesetz muss der Vermieter ran

Über die klassischen Schön­heits­reparaturen kommt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Streit. Das Gesetz verpflichtet grund­sätzlich den Eigentümer dazu, die Räume bewohn­bar zu halten – und damit zum regel­mäßigen Reno­vieren. Allerdings darf er diese Pflicht auf seinen Vertrags­partner abwälzen. Die meisten Vermieter tun das auch. Jedoch setzt die Recht­sprechung der Freiheit Grenzen – zugunsten der Mieter.

Wohnen hinterlässt Spuren

Bereits die Definition des Begriffs „Schön­heits­reparatur“ ist relativ eng. Sie umfasst nur das Beseitigen der üblichen Abnut­zung – also alles, was beim normalen Wohnen mit der Zeit verschleißt. In der Regel geht es um Dinge, die mit Farbe, Gips, Lack und Tapete zu erledigen sind:

  • Tapezieren,
  • Streichen von Wänden und Decken,
  • Heizkörper lackieren,
  • Fußböden und Fußleisten streichen,
  • Dübellöcher schließen,
  • Türen und Fenster von innen streichen.

Alles außer­halb der Wohnung bleibt Vermietersache. Schreibt der Vertrag ganz allgemein das „Streichen von Fens­tern und Türen“ vor, umfasst das genau genommen auch die Außen­seiten. Damit ist die Klausel ungültig.

Etwas Besseres kann Mietern kaum passieren. Sie sparen dann nicht nur die Außen­arbeiten, sondern müssen gar nicht reno­vieren. Grund: Steht eine unwirk­same Regelung im Vertrag, kippt die gesamte Klausel. Dann gilt wieder das Gesetz: Der Vermieter ist zuständig. Und die Mieter sind fein raus. Sind die Räume während der Miet­zeit abge­wohnt, können sie den Eigentümer rufen, damit er auf eigene Kosten reno­viert. Und beim Auszug reicht es, die Wohnung besenrein zu übergeben.

Der Mieterbund schätzt, dass in drei von vier Verträgen ungültige Formulierungen stehen. Paradebei­spiel: „Schön­heits­reparaturen sind in Küche und Bad alle drei Jahre durch­zuführen, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre.“ Das ist eine feste Frist, die bei Beachtung zu absurden Ergeb­nissen führt: Ein Pendler etwa, der nur zwei Tage pro Woche zuhause ist, müsste selbst dann streichen, wenn die Wände noch wie neu sind. Unsinnig, findet der Bundes­gerichts­hof. Starre Fristen sind unwirk­sam (BGH, Az. VIII ZR 360/03).

In neuen Verträgen formulieren Vermieter inzwischen oft weicher. „In der Regel alle drei Jahre in Küche und Bad, alle fünf Jahre in Wohn­räumen“, heißt es jetzt. Oder es gibt Zusätze wie „im Allgemeinen“ oder „normaler­weise“. Die sind erlaubt, ebenso wie „in der Regel spätestens“, weil sie dem Mieter die Möglich­keit lassen, auch später zu reno­vieren (BGH, Az. VII ZR 351/04).

Reno­vieren bei Auszug

Auch Reno­vierungs­vorgaben am Ende des Miet­verhält­nisses sind oft zu starr, weil sie schon geleistete Arbeiten nicht berück­sichtigen. Das kippt erneut die ganze Klausel. Wer vor einem Jahr alles gestrichen hat, braucht beim Auszug nicht noch mal alles neu zu machen. Mit den leichten Abnut­zungs­spuren muss der Vermieter dann leben (BGH, Az. VIII ZR 166/08).

Steht im Vertrag: „Die Wohnung ist wie über­lassen zu übergeben“, dürfen Mieter sich ebenfalls freuen. Bei so schwammigen Formulierungen kann niemand wissen, was genau zu erledigen ist. Damit ist auch diese Klausel unwirk­sam. Das Malern entfällt.

Bezahlen nach Quoten

Um wenigs­tens Geld zu bekommen, wenn der Mieter schon nicht streicht, behelfen sich viele Eigentümer mit Quotenklauseln. Wer vor Ablauf bestimmter Termine auszieht, soll anteilig zahlen: etwa ein Drittel der Maler­kosten für Küche und Bad, wenn er ein Jahr nach der letzten Reno­vierung kündigt. Das ist grund­sätzlich erlaubt. Oft aber werden solche Rege­lungen mit starren Fristen kombiniert, zum Beispiel: „drei Jahre für Küchen, fünf für Wohn­räume“. Das macht die Formulierung unwirk­sam. Der Mieter muss nicht zahlen (BGH, Az. VIII ZR 52/06).

Häufig beziehen sich Quotenklauseln auf die Preise von Handwerks­betrieben. „Berechnungs­grund­lage ist der Kosten­vor­anschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfach­geschäfts“, heißt es dann zum Beispiel. Der BGH kassierte diese Klausel. Argument: Vermieter könnten die Kosten hoch­treiben, indem sie bei besonders teuren Firmen fragen (Az. VIII ZR 285/129).

Reparaturen am Fußboden müssen Mieter nicht ausführen. Bei Druck­stellen im Parkett oder Laufspuren im Teppich handelt es sich um normale Abnut­zung. Die ist vom Vermieter hinzunehmen. Teppichboden und Laminat zu erneuern oder Parkett abzu­schleifen, sind zudem keine Schön­heits­reparaturen, sondern Instandhaltung und damit Sache des Eigentümers.

Etwas anderes gilt, wenn Mieter Spuren hinterlassen, die den normalen Gebrauch über­schreiten, etwa Weinflecken im Teppich oder tiefe Kratzer im Holz­boden. Eine Frau, die ihre drei Katzen tags­über unbe­aufsichtigt ließ, musste die Parkett­sanierung bezahlen. Auch ihre Privathaft­pflicht­versicherung leistete nicht. Grund­sätzlich können Mieter auf diese Police setzen, wenn sie das Eigentum des Vermieters beschädigen. Schäden durch Abnut­zung, Verschleiß und über­mäßige Bean­spruchung sind im Klein­gedruckten aber meist ausgeschlossen – so auch hier (Saarlän­disches Ober­landes­gericht, Az. 5 W 72/13).

Urteile betreffen Formular­verträge

In den vergangenen Jahren hat der BGH Dutzende Klauseln für unzu­lässig erklärt (siehe Unwirksame Formulierungen). Davon profitieren Mieter mit einem stan­dardisierten Formular­vertrag. Und der ist die Regel. Anders ist das bei Verträgen, in denen alle Formulierungen einzeln ausgehandelt werden. Aber die gibt es in der Praxis kaum.

Mancher Vermieter versucht, die strengen Urteile auszuhebeln, indem er die Reno­vierungs­pflicht per Hand in den Vertrag einfügt. Tatsäch­lich ist so ein Vermerk ein Indiz für individuelles Aushandeln. Doch wenn er ähnliche Klauseln auch in andere Kontrakte schreibt, ist das wieder Stan­dard und die Recht­sprechung greift. Es lohnt sich also, bei den Nach­barn zu fragen, wie deren Verträge aussehen.

Selbermachen ist erlaubt

Schön­heits­reparaturen Special

Knallige Farben. Während der Miet­zeit dürfen die Wände leuchten. Beim Auszug müssen es aberge­deckte Töne sein. Fachgerecht. Wer selbst reno­viert, muss sorgfältig arbeiten. Schiefe oder über­lappende Tapeten muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Bleibt die Frage, was zu tun ist, wenn der Vertrag einen Mieter wirk­sam zum Malern verpflichtet. Die Hand­werker rufen muss dafür niemand. Mieter dürfen selbst zu Pinsel und Farbe greifen. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht sein. Hobby­qualität reicht nicht. Über­lappende Tapeten, Tropfnasen oder Pinselhaare im Lack muss der Eigentümer nicht abnehmen.

Tipp: Wenn Sie während der Miet­zeit streichen oder tapezieren, machen Sie Fotos davon. Bewahren Sie Kauf­belege über Pinsel und Farben auf. Falls es zum Streit kommt, erleichtert Ihnen das den Nach­weis.

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