Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klauseln im Überblick
Die folgenden Klauseln in Wohnungsmietverträgen sind unwirksam. Mieter müssen sie nicht beachten. Haben die Mieter renoviert, obwohl sie dazu nicht verpflichtet waren, können Sie sich die Kosten vom Vermieter ersetzen lassen. Unwirksam ist in der Regel nicht nur die konkret unfaire Regelung, sondern die Schönheitsreparaturenklausel insgesamt.
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Unwirksame Klauseln |
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Unwirksame Klauseln |
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Renovierungspflicht mit starren Fristen „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4–5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“ „Renovierungen sind auszuführen, wenn nötig, mindestens aber alle fünf Jahre.“ |
Klauseln, wonach der der Mieter verpflichtet ist, unter Umständen auch noch nicht renovierungsbedürftige Räume zu renovieren, sind unfair. Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2006 Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2006 Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2006 |
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Renovierungspflicht unabhängig vom Zustand „Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.“ |
Unfair sind auch Regelungen, die unabhängig von starren Fristen dazu führen, dass Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren müssen, obwohl sie noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2006 |
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Pflicht zur Endrenovierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“ |
Auch die Verpflichtung zur Endrenovierung kann Mieter dazu zwingen, die Wohnung zu renovieren, obwohl sie noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Das ist unfair. Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.09.2007 |
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Einzug in unrenovierte Wohnung „Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen.“ (Aus einem Mietvertrag über eine Genossenschaftswohnung) |
Eine eigentlich wirksame Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam, wenn Mieter die Wohnung unrenoviert erhalten haben und sie für die bei Einzug nötigen Renovierungsarbeiten keinen angemessenen Ausgleich erhalten haben. Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018 |
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Quotenabgeltungspflicht „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. (...) Nach einer Nutzungszeit von mehr als 6 Monaten: 7,14 % (...)“ „Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“ |
Klauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei Auszug für die Abnutzung unabhängig vom Zustand der Mieträume eine bestimmte Entschädigung an den Vermieter zu zahlen, sind unfair. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2006 Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.03.2007 Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015 |
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Pflicht auch zur Instandsetzung „Die Schönheitsreparaturen sind (...) wie folgt auszuführen: (...) Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, (...) das Streichen der (...) Fenster.“ „Die Schönheitsreparaturen sind (...) wie folgt auszuführen: (...) das Streichen der (...) Türen und Fenster.“ |
Das Abziehen und Lackieren von Holzfußböden sowie das Anstreichen von Türen und Fenstern auch außen sind keine Schönheitsreparaturen, sondern Instandsetzungsarbeiten. Zu Ihnen dürfen Mieter nicht per Mietvertragsklausel verpflichtet werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2010 |
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Pflicht, Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (...) ausführen zu lassen (...)“ |
Mieter müssen das Recht haben, Schönheitsreparaturen auch selbst vorzunehmen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.06.2010 |
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Intransparente Abgeltungsklausel (...) 2. Die Schönheitsreparaturen sind (...) regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume (...) auszuführen: (...) 4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. 7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2–4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2–4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2–4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“ |
Eine eigentlich wirksame Abgeltungsklausel mit angemessener Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung ist gleichwohl unwirksam, wenn die Ermittlung der Entschädigung intransparent ist. Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2007 |
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Unzulässige Einschränkung der Gestaltung der Wohnung „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“ |
Den Mieter zu zwingen, die Wohnung stets nur in bestimmten Farben streichen, benachteiligt ihn unangemessen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2008 Bundesgerichthof, Urteil vom 28.03.2006 Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009 Das gilt auch, wenn nur bei Auszug bestimmte Farben vorgeschrieben sind, dies aber indirekt auch während der Mietzeit bereits zu einer Beschränkung der Farbwahl führt. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2009 |