Unwirk­same Schön­heits­reparaturen-Klauseln im Über­blick

Die folgenden Klauseln in Wohnungs­miet­verträgen sind unwirk­sam. Mieter müssen sie nicht beachten. Haben die Mieter reno­viert, obwohl sie dazu nicht verpflichtet waren, können Sie sich die Kosten vom Vermieter ersetzen lassen. Unwirk­sam ist in der Regel nicht nur die konkret unfaire Regelung, sondern die Schön­heits­reparaturenklausel insgesamt.

Unwirk­same Klauseln

Urteile

Reno­vierungs­pflicht mit starren Fristen

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Miet­verhält­nisses notwendig werdenden Schön­heits­reparaturen ordnungs­gemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4–5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“

„Der Mieter hat während der Miet­zeit die Schön­heits­reparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“

„Reno­vierungen sind auszuführen, wenn nötig, mindestens aber alle fünf Jahre.“

Klauseln, wonach der der Mieter verpflichtet ist, unter Umständen auch noch nicht reno­vierungs­bedürftige Räume zu reno­vieren, sind unfair.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 05.04.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 106/05

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 05.04.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 152/05

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 05.04.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 178/05

Reno­vierungs­pflicht unabhängig vom Zustand

„Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter über­nommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.“

Unfair sind auch Rege­lungen, die unabhängig von starren Fristen dazu führen, dass Mieter die Wohnung bei Auszug reno­vieren müssen, obwohl sie noch gar nicht reno­vierungs­bedürftig ist.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 05.04.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 109/05

Pflicht zur Endreno­vierung

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht reno­viert gem. Anlage zurück­zugeben.“

Auch die Verpflichtung zur Endreno­vierung kann Mieter dazu zwingen, die Wohnung zu reno­vieren, obwohl sie noch gar nicht reno­vierungs­bedürftig ist. Das ist unfair.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 12.09.2007
Aktenzeichen: VIII ZR 316/06

Einzug in unreno­vierte Wohnung

„Die Schön­heits­reparaturen sind vom Mitglied auszuführen.“ (Aus einem Miet­vertrag über eine Genossen­schafts­wohnung)

Eine eigentlich wirk­same Schön­heits­reparaturenklausel ist unwirk­sam, wenn Mieter die Wohnung unreno­viert erhalten haben und sie für die bei Einzug nötigen Reno­vierungs­arbeiten keinen angemessenen Ausgleich erhalten haben.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 22.08.2018
Aktenzeichen: VIII ZR 277/16

Quoten­abgeltungs­pflicht

„Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schön­heits­reparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durch­führung von Schön­heits­reparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozent­satzes der Kosten der Schön­heits­reparaturen nach­kommen. (...) Nach einer Nutzungs­zeit von mehr als 6 Monaten: 7,14 % (...)“

„Endet das Miet­verhältnis und sind zu diesem Zeit­punkt Schön­heits­reparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schön­heits­reparaturen aufgrund eines Kosten­vor­anschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfach­geschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schön­heits­reparaturen während der Miet­zeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kosten­vor­anschlages eines Malerfach­geschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbe­nommen, seiner anteiligen Zahlungs­verpflichtung dadurch zuvor­zukommen, dass er vor dem Ende des Miet­verhält­nisses Schön­heits­reparaturen in kostensparender Eigen­arbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“

Klauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei Auszug für die Abnut­zung unabhängig vom Zustand der Mieträume eine bestimmte Entschädigung an den Vermieter zu zahlen, sind unfair.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.10.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 52/06

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 07.03.2007
VIII ZR 247/05

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.03.2015
Aktenzeichen: VIII ZR 242/13

Pflicht auch zur Instandset­zung

„Die Schön­heits­reparaturen sind (...) wie folgt auszuführen: (...) Abziehen und Wieder­herstellung der Versiegelung von Parkett, (...) das Streichen der (...) Fenster.“

„Die Schön­heits­reparaturen sind (...) wie folgt auszuführen: (...) das Streichen der (...) Türen und Fenster.“

Das Abziehen und Lackieren von Holz­fußböden sowie das Anstreichen von Türen und Fens­tern auch außen sind keine Schön­heits­reparaturen, sondern Instandset­zungs­arbeiten. Zu Ihnen dürfen Mieter nicht per Miet­vertrags­klausel verpflichtet werden.


Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 13.01.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 48/09

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 10.02.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 222/09

Pflicht, Schön­heits­reparaturen ausführen zu lassen

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schön­heits­reparaturen (...) ausführen zu lassen (...)“

Mieter müssen das Recht haben, Schön­heits­reparaturen auch selbst vorzunehmen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 09.06.2010
Aktenzeichen: VIII ZR 294/09

Intrans­parente Abgeltungs­klausel

(...) 2. Die Schön­heits­reparaturen sind (...) regel­mäßig nach Ablauf folgender Zeiträume (...) auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre,
in anderen Räumen alle 7 Jahre.

(...) 4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristen­zeiträumen kann abge­wichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

7. Sind bei Beendigung des Miet­vertrages die Schön­heits­reparaturen entsprechend Ziffern 2–4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kosten­ersatz für die seit der letzten Durch­führung der Schön­heits­reparaturen erfolgte Abwohn­zeit im Fristen­zeitraum gemäß Ziffern 2–4, sofern nicht der Mieter die Schön­heits­reparaturen durch­führt oder sich nicht der unmittel­bar folgende Nach­mieter zur Durch­führung von Schön­heits­reparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür über­nimmt.

Die Höhe dieses Kosten­ansatzes wird anhand eines Kosten­vor­anschlages eines von den Vertrags­parteien ausgewählten Fach­betriebes des Maler­hand­werks über die üblicher­weise bei der Reno­vierung der Mieträume anfallenden Schön­heits­reparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2–4 fest­gesetzten Fristen für die Durch­führung der Schön­heits­reparaturen und der Wohn­dauer seit den zuletzt durch­geführten Schön­heits­reparaturen.“

Eine eigentlich wirk­same Abgeltungs­klausel mit angemessener Berück­sichtigung der tatsäch­lichen Abnut­zung ist gleich­wohl unwirk­sam, wenn die Ermitt­lung der Entschädigung intrans­parent ist.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 26.09.2007
Aktenzeichen: VIII ZR 143/06

Unzu­lässige Einschränkung der Gestaltung der Wohnung

„Die Schön­heits­reparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

„Schön­heits­reparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungs­unter­nehmens von der bisherigen Ausführungs­art abweichen.“
oder:
„Die Schön­heits­reparaturen umfassen insbesondere: (...) das Weißen der Decken und Oberwände (...).“

„Der Mieter über­nimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Nass­räume über Fliesen gestrichen. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurück­zugeben.“

Den Mieter zu zwingen, die Wohnung stets nur in bestimmten Farben streichen, benach­teiligt ihn unan­gemessen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.06.2008
Aktenzeichen: VIII ZR 224/07

Bundes­gericht­hof, Urteil vom 28.03.2006
Aktenzeichen: VIII ZR 199/06

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 23.09.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 344/08

Das gilt auch, wenn nur bei Auszug bestimmte Farben vorgeschrieben sind, dies aber indirekt auch während der Miet­zeit bereits zu einer Beschränkung der Farb­wahl führt. Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 18.02.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 166/08