Tipps für Vermieter

Zahlreiche Vermieter, viele davon Privatleute, kommen die Urteile des Bundes­gerichts­hofs (BGH) teuer zu stehen. War Ihre Wohnung beim Einzug der Mieter unreno­viert, sind jetzt sie für alle Schön­heits­reparaturen selbst zuständig. test.de gibt Tipps, wie Vermieter mit der Situation am besten umgehen und den Verlust gering halten.

Nicht zu ändern

Das ist bitter: Obwohl betroffene Vermieter bei der Formulierung des Vertrags alle Vorgaben des BGH beachtet haben, müssen sie jetzt nach der Änderung der Recht­sprechung für alle Schön­heits­reparaturen selbst zahlen. Zu ändern ist es nicht. Vermieter können weder Verträge mit der unwirk­samen Klausel kündigen noch zum Ausgleich eine Miet­erhöhung fordern. Sie haben wegen der Änderung der Rechts­sprechung auch keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Es ist auch nicht angemessen, von Mietern zu erwarten, auf die Rechte zu verzichten, die ihnen die neuen Urteile des BGH bescheren.

Schaden begrenzen

test.de sagt, was Vermieter jetzt tun können, um ihre Einbußen so gering wie möglich zu halten.

  • Prüfung. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu, wenn diese auf Grund der neuen Urteile berechtigte Forderungen stellen. Sagen Sie zumindest eine Prüfung zu. Wenn Sie solche Forderungen aus dem ersten Ärger heraus ablehnen, werden Sie oft auch noch Rechts­anwalts- und/oder Gerichts­gebühren zahlen müssen. Sie müssen mit an Sicherheit grenzender Wahr­scheinlich­keit auch die vor Verkündung der neuen Urteile für Quoten­abgeltung gezahlten Beträge erstatten und für vorgenommene Arbeiten zahlen müssen, die Mieter in Unkennt­nis in Unkennt­nis der Klausel-Unwirk­samkeit geleistet haben – sofern der Miet­vertrag vor weniger als sechs Monaten endete. Es gibt keinen Vertrauen­schutz im Hinblick auf die alte BGH-Recht­sprechung, wonach die von Ihnen verwendete Klausel wirk­sam war.
  • Verjährung. Forderungen Ihrer Mieter verjähren genau sechs Monate nach Ende des Miet­vertrags. Bei einer Kündigung beginnt die Verjährung mit dem Ende der Kündigungs­frist. Wenn Sie mit Ihren Mietern eine Aufhebung des Vertrags vereinbaren, kommt es auf das dort für das Ende des Miet­verhält­nisses vereinbarte Datum an. Nur die Einleitung gericht­licher Schritte stoppt die Verjährung. Wenn Mieter von Ihnen unmittel­bar vor Ende der Verjährung über­haupt erst Zahlung fordern, brauchen Sie darauf nicht mehr zu reagieren. Haben die Mieter unter Zeit­druck vor Ablaufen der Verjährung gericht­liche Schritte einge­leitet, ohne Ihnen zuvor genügend Zeit für die Prüfung der Forderung einzuräumen, müssen Sie berechtigte Forderungen zwar erfüllen, können aber dem Gericht gegen­über ein sofortiges Anerkennt­nis erklären. Die Mieter müssen dann Gerichts- und Anwalts­kosten selbst zahlen.
  • Wohnungs­über­gabe. Normale – bei entsprechend langer Miet­zeit auch starke – Abnut­zung einer Wohnung müssen Sie hinnehmen, wenn die Schön­heits­reparaturklausel unwirk­sam ist. Sie sollten aber sorgfältig prüfen, ob Schäden und/oder Abnut­zung jenseits dessen vorliegen, was bei vertrags­gemäßem Gebrauch der Wohnung entstehen kann. Dafür müssen Mieter Sie entschädigen.
  • Reno­vierungs­arbeiten. Wenn Sie wegen Unwirk­samkeit der Schön­heits­reparaturklausel auf Verlangen von Mietern Arbeiten vornehmen müssen, können Sie den Mietern Folgendes anbieten: Die Mieter mögen gegen Zahlung eines angemessenen Betrags auf die Ausführung der Schön­heits­reparaturen durch Sie verzichten und die Arbeiten selbst erledigen. Das wird in aller Regel erheblich billiger sein, als Hand­werker zu beauftragen. Vermeiden Sie es, die Mieter eine nicht von Juristen Ihres Vertrauens sorgfältig geprüfte Formular­ver­einbarung unterzeichnen zu lassen. Die wird oft unwirk­sam sein. Oft wird es ausreichen, sich von den Mietern eine Quittung geben zu lassen über den Betrag, den diese als Gegen­leistung für die selbst vorgenommenen Schön­heits­reparaturen erhalten haben.
  • Miet­erhöhung. Eine Miet­erhöhung ist nur zulässig, wenn die Mieter sie freiwil­lig akzeptieren oder die sonst notwendigen Voraus­setzungen dafür vorliegen. Die wichtigsten Regeln werden in unserem Artikel Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht erklärt. Der BGH hat Zuschlägen zur Miete wegen der Über­nahme der Schön­heits­reparaturen bereits mehr­fach eine Absage erteilt (Aktenzeichen: VIII ZR 87/11 und VIII ZR 181/07). Ob und unter welchen Voraus­setzungen Sie sich bei einer Miet­erhöhung auf eine höhere Vergleichs­miete beziehen können, weil Ihr Miet­vertrag Sie – und nicht wie sonst üblich den oder die Mieter – zu Schön­heits­reparaturen verpflichtet, ist unklar. Beachten Sie die Hinweise der Vermieter­verbände zur Rechts­lage. Sicher werden diese sich in den nächsten Wochen und Monaten dazu äußern. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest gehen aber davon aus, dass sich kaum ein nennens­werter Spielraum für Vermieter ergeben wird.

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