Der Wortlaut entscheidet – wichtige Urteile

Seit 2003 hat der Bundesgerichtshof viele Renovierungsklauseln in Mietvertragsformularen für ungültig erklärt.

Ungültige Klauseln

  • Art der Renovierung: „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ (BGH, Az. VIII ZR 199/06).

Die Klausel schränkt die Mieter unangemessen dabei ein, nach eigenem Geschmack zu renovieren. Die Mieter müssen deshalb überhaupt nicht renovieren.

Die Klausel steht im Mustervertrag des Gesamtverbands der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Millionen Mieter profitieren deshalb von diesem Urteil.

  • Tapetenklausel: „Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen ...“ (BGH, Az. VIII ZR 152/05).

Die Klausel ist unwirksam, weil der Mieter bei Auszug Tapeten sogar dann entfernen müsste, wenn er sie erst Wochen vorher angebracht hat. Mieter mit dieser Klausel müssen weder Tapeten abreißen noch während der Mietzeit renovieren.

  • Renovierung bei Auszug: „Die Mieträume sind bei Auszug sauber ... (und ohne Rücksicht auf den Zeitablauf für die vereinbarten Schönheitsreparaturen; Anm. d. Red.) in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben“ (BGH, Az. VIII ZR 308/02).

Der Mietvertrag enthält eine doppelte Pflicht zur Renovierung: bei Auszug und zusätzlich nach Zeitplan während der Mietzeit. Diese Doppelbelastung benachteiligt den Mieter unangemessen. Er muss deshalb weder bei Auszug noch während der Mietzeit renovieren.

Auch diese Klausel zur Renovierung nur bei Auszug gilt nicht: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ (BGH, Az. VIII ZR 316/06).

  • Zeitplan I: „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen … in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toiletten zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre“ (BGH, Az. VIII ZR 361/03).

Der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen hatte mit dieser Klausel in seinem Vertragsformular von 1979 geregelt, dass Mieter ihre Wohnung nicht erst wenn nötig, sondern strikt nach Kalender renovieren müssen. Ein Mieter müsste das Bad also „mindestens“ alle zwei Jahre renovieren, selbst wenn es noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Die Klausel ist unwirksam.

  • Zeitplan II: „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.“

Der BGH erklärte diese Klausel aus einem Formularmietvertrag des Düsseldorfer Verlags Haus und Grund GmbH für unwirksam (Az. VIII ZR 360/03). Der Wortlaut der Klausel lässt die Renovierung nach Bedarf nicht zu. Denn der Mieter müsste die Räume spätestens nach drei, fünf oder sieben Jahren renovieren.

  • Zeitplan III: „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4–5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)“ (BGH, Az. VIII ZR 106/05, Az. VIII ZR 152/05).

Die Klausel stammt aus einem Formularvertrag von Haus & Grund Nürnberg. Zwar klingt es zunächst so, als müsse der Mieter nur „notwendige“ Schönheitsreparaturen durchführen. Durch Bezugnahme auf die „üblichen Fristen“ schreibt die Klausel aber einen bedarfsunabhängigen, strengen – und damit unwirksamen – Renovierungszeitplan vor.

  • Quotenklausel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen“ (BGH, Az. VIII ZR 52/06).

Es folgen im Vertrag Angaben zur prozentualen Kostenbeteiligung des Mieters an der Renovierung für den Fall, dass er vor Erreichen der Fristen auszieht.

Beispiel: Ein Bad soll alle drei Jahre renoviert werden. Der Mieter zieht nach zwei Jahren aus. Laut Klausel soll er 66 Prozent der Kosten tragen, die eine Renovierung nach drei Jahren kosten würde.

Wenn sich diese „Quotenklausel“ an Zeitabläufen ohne Rücksicht auf den Renovierungsbedarf orientiert, ist sie wie eine normale Klausel mit starren Fristen unwirksam (siehe „Zeitplan I“).

Gültige Klausel

  • Zeitplan IV: „1. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: – in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre ... – in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre – in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. ... 2. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der ... vereinbarten Fristen zu, oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des ... [Mieters] ... verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen“ (BGH, Az. VIII ZR 378/03).

Das Urteil bezieht sich auf einen GdW-Formularvertrag aus dem Jahr 1981. Ein starrer Fristenplan wie in Satz 1 („spätestens ... auszuführen“) wird durch den Zusatz in Satz 2 zu einem bedarfsabhängigen Fristenplan. Der Mieter ist zur Renovierung verpflichtet.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1492 Nutzer finden das hilfreich.