Schönheitsreparaturen Meldung

Urteil: Sind die Renovierungsfristen im Vertrag zu starr, muss der Vermieter selber streichen.

Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen erledigen muss, ist in vielen Ver­trägen ungültig, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof. Folge: Der Vermieter muss streichen.

Nur ein kleines Wort, aber eine große Wirkung: Weil in vielen Mietverträgen ein „grundsätzlich“, ein „üblicherweise“ oder „in der Regel“ fehlt, müssen die Mieter ihre Wohnung nicht selber renovieren, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 361/03). Stein des Anstoßes war ein Formular des Landesverbandes der Hessischen Haus- und Grundeigentümer: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen mindestens in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen: Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, alle übrigen Räume fünf Jahre.“

Zwar hatten die Richter nichts gegen eine Fristenregelung. Nur in diesem Fall war sie ihnen zu starr. Der Leser verstehe sie so, dass er immer nach Ablauf der Fristen renovieren muss, egal wie die Wohnung aussieht – und streng genommen sogar dann, wenn sie noch picobello ist und kein Renovierungsbedarf besteht.

Deshalb, so der BGH, muss klargestellt sein, dass der Fristenplan bloß als Richtlinie zu verstehen ist. Dass also nach Fristablauf ein Anschein fürs Renovieren spricht, es aber auf den Zustand der Wohnung ankommt. Solch eine Einschränkung kann erfolgen, indem die Klausel die Formulierung „im Allgemeinen“ enthält.

Fehlt sie, ist nicht nur der Fristenplan unwirksam, sondern die ganze Schönheitsreparatur-Klausel. Sie gilt als nicht abgeschlossen, als hätte sie nie im Vertrag gestanden. Der Mieter ist dann nicht zum Renovieren verpflichtet worden. Stattdessen greift die gesetzliche Regelung, und die nimmt den Vermieter in die Pflicht. Mieter können dann ihn zum Streichen und Tapezieren auffordern – natürlich nur, wenn eine Renovierung erforderlich ist. Entscheidend dabei sind nicht die Fristen im Vertrag, denn die sind ja unwirksam, sondern ob Wände und Decken allgemein als abgenutzt gelten können: verschmutzte Tapeten, durchgescheuerte Teppichböden, verblasste Wandfarben.

„Vermieter können dann aber Farben und Tapeten nach eigenem Geschmack aussuchen“, erklärt Rechtsanwalt Kai Warnecke von Haus und Grund Deutschland. Aber: Eine starke Abweichung von dem Zustand, in dem die Wohnung angemietet wurde, dürfte kaum erlaubt sein.

Wichtig: Der Vermieter kann den Vertrag nicht im Nachhinein einseitig ändern und dem Mieter die Renovierungen aufbürden. Und noch eine Konsequenz ergibt sich aus dem Urteil: „Steht in Formularverträgen eine starre Fristenregelung, müssen Mieter auch bei Auszug nicht zu Pinsel und Farbe greifen“, erklärt Jurist Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Ungeklärt ist, ob Mieter Rückzahlungen für  schon geleistete Renovierungen verlangen können. Hier bleibt die Rechtsprechung abzuwarten.

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