Schimmel in der Wohnung Special

Wer wegen Schimmels über längere Zeit die Miete mindert, sollte sorgfältig vorgehen. Sonst riskiert er, aus der Wohnung zu fliegen.

Zu diesem Thema bietet test.de aktuel­lere Informationen: Schimmel in der Wohnung.

Er ist gekommen, um zu bleiben. Hat sich Schimmel erst einmal einge­nistet, werden die Gast­geber ihn oft nur schwer wieder los. Etliche kürzen dann recht schnell die Miete und verlangen vom Vermieter die Beseitigung des Miss­standes. Doch Vorsicht. Ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs hat die Rechts­lage für Mieter verschärft. Vermieter können den Miet­vertrag kündigen, wenn die Bewohner die Miete zuvor üppig wegen Schimmels gemindert hatten, für die Feuchtig­keit aber selbst verantwort­lich waren. test klärt auf, was Mieter nun beachten sollten.

Der Fall: Nicht genug gelüftet

Ein Paar hatte Schimmel zuhause entdeckt und die Miete monatlich um 310 Euro gekürzt. Das entsprach 20 Prozent ihrer Bruttomiete. Als der Rück­stand zwei Monats­mieten über­schritten hatte, kündigte der Vermieter frist­los. Zu Recht, sagt der Bundes­gerichts­hof (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Im Verlauf des Prozesses hatte sich heraus­gestellt: Die Mieter waren selbst schuld an der Schimmel­bildung. Sie hatten zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen aufgestellt und die Fenster oft geschlossen gehalten – wegen der Katzen. Erhöhte Luft­feuchtig­keit war die Folge. Angesichts dieser Umstände hatten sie nicht genug gelüftet, stellte ein Sach­verständiger fest. Daher waren sie nicht zur Miet­minderung berechtigt. Am Ende hatten sie nicht nur die einbehaltene Miete zurück­zuzahlen, sondern verloren auch ihre Wohnung.

Der Schimmel: Woher er kommt

Schimmel in der Wohnung Special

Dunkle Flecken an der Wand und muffiger Geruch in der Wohnung deuten auf Schimmel hin. Bevor die Miete gemindert wird, sollte die Ursache des Schimmels geklärt werden.

In vielerlei Hinsicht haben Mieter nun den „schwarzen Peter“. Zwar können sie einiges tun, um den Schimmel gar nicht erst in die Wohnung zu bekommen (siehe „Tipps: Gegen den Schimmel“). Wenn er sich aber doch breitmacht, können sie als Laien nicht mit Sicherheit sagen, wer die Schuld an der Schimmel­bildung trägt. Solange kein Urteil diese Frage geklärt hat, können Bewohner die Miete nicht unbe­schwert kürzen. Sobald sie in Höhe von zwei Mieten gemindert haben, droht eine Räumungs­klage. Sollte vor Gericht heraus­kommen, dass der schlechte Zustand des Gebäudes für den Schimmel verantwort­lich ist, dürfen Mieter zwar in der Wohnung bleiben. Denn die Bausubstanz des Gebäudes ist Sache des Vermieters. Das Verfahren kann aber auch anders ausgehen, wie der BGH-Fall zeigt. Das Dilemma: Um Klarheit zu schaffen, müssten Mieter früh­zeitig selbst gegen den Vermieter klagen. So empfiehlt es der Berliner Fach­anwalt für Mietrecht Alexander Bredereck. Er vertritt viele Betroffene von Schimmel. Im Gespräch mit seinen Mandanten versucht er zunächst heraus­zubekommen, ob sie schuld am Schimmel sein könnten.

Vermieter: Zur Beseitigung auffordern

Wohnt der Mieter in einem ungedämmten Altbau, spricht einiges dafür, dass der Besitzer für den Schimmel verantwort­lich ist. Hat der isolier­verglaste Fenster einge­baut und anschließend keine konkreten Tipps zum gesteigerten Lüftungs­verhalten gegeben, ist der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte in der Verantwortung. „Sprechen die Umstände für eine Verantwort­lich­keit des Vermieters, sollten Mieter ihn schriftlich zur Beseitigung des Schimmels auffordern und erklären, dass bis zur Beseitigung sämtliche Mietzah­lungen unter Vorbehalt erfolgen“, sagt Bredereck. Reagiert der Vermieter inner­halb von 14 Tagen nicht, rät der Anwalt zur Klage. Das Gericht klärt dann, wer den Schimmel zu beseitigen hat und welche Minderungs­höhe angemessen ist.

Klage: Vorteile und Nachteile

Natürlich birgt ein solcher Prozess immer auch ein Kostenrisiko. Verliert der Mieter und hat er keine Rechts­schutz­versicherung, kommen für ihn schnell Kosten für Anwalt und Gericht in Höhe von mehr als 1  000 Euro zusammen. Hat das Gericht einen Sach­verständigen zu Rate gezogen, wird es oft sogar noch teurer. Eine frühe Klage hat aber den Vorteil, dass Mieter schnell Klarheit bekommen. Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Vermieter Schimmel und Ursache beseitigen muss, wird dem Treiben hoffentlich schnell ein Ende gemacht. Mit Schimmel ist nicht zu spaßen, er kann auch gesund­heits­gefähr­dend sein.

Gutachten: Kostenrisiko vermeiden

Geht es nicht auch ohne Prozess? Ja, aber auch nicht ohne Risiken. Wer sich mit dem Vermieter einig ist, kann gemein­sam mit ihm einen Gutachter mit der Ursachenklärung beauftragen. Das empfiehlt der Stutt­garter Rechts­anwalt Ulrich C. Mettler seinen Mandanten. Er vertritt regel­mäßig Vermieter. So könne ein nerven­aufreibender und kost­spieliger Prozess vermieden werden. Bevor der Sach­verständige beauftragt wird, sollten die Miet­parteien klären, wer die Kosten trägt. Sie können etwa vereinbaren, dass der laut Gutachten Verantwort­liche den Sach­verständigen bezahlt. Oder sie legen fest, dass die Ausgaben unabhängig vom Ergebnis geteilt werden. Ein Nachteil dieser Vorgehens­weise: Die Frage, in welcher Höhe Bewohner die Miete kürzen dürfen, wird so nicht geklärt. Anwalt Mettler glaubt allerdings, dass sich wirt­schaftlich denkende Miet­parteien einig werden, wenn das Gutachten die Verantwortung für die Schimmel­bildung geklärt hat. Und auch der Schimmel werde dann sicherlich schnell beseitigt, da es im Interesse beider Parteien liege.

Keine Klage, kein Gutachten: Was tun?

Wer keine Klage und auch keinen Gutachter in Auftrag geben will, sondern auf eigene Faust mindern möchte, sollte vorsichtig sein. Bei Schimmel kommt jede Minderungs­quote vor, von 5 Prozent für eine nur geringe optische Beein­trächtigung bis zu 100 Prozent, wenn die ganze Wohnung mit Schimmel befallen ist und die Gesundheit des Mieters gefährdet ist. Im Internet gibt es zwar Minderungs­tabellen, da jedes Urteil aber eine Einzel­fall­entscheidung ist, sollten die Minderungs­quoten alter Gerichts­entscheidungen nicht leicht­fertig auf den eigenen Fall über­tragen werden.

Um eine Kündigung zu vermeiden, sollten Mieter mit dem Mindern aufhören, wenn die Summe eine Monats­miete über­steigt. Die frist­lose Kündigung droht zwar erst ab zwei Mieten Rück­stand. Summen darunter können aber eine ordentliche Kündigung recht­fertigen. Viele Juristen sehen eine Monats­miete als Grenze.

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